Prezzo massimo cessione immobili in edilizia convenzionata PEEP

Il vincolo del prezzo massimo di vendita persiste fino alla rimozione tramite apposita convenzione col Comune.

I piani di edilizia economica e popolare hanno il preciso scopo di agevolare l’acquisto della casa alle classi meno abbienti.

Istituiti con la legge 167/1962 e modificati con la legge 865/1971, questo modello di pianificazione del territorio voleva in qualche modo comprimere le la speculazione edilizia e i vantaggi legati alla rendita fondiaria.

Fin dal loro esordio i PEEP ebbero valore di piano particolareggiato di esecuzione di cui legge 17 agosto 1942, n. 1150, ciò per confermare il loro livello meramente attuativo e per effettuarli con celerità (art. 9 L. 162/67).

Proprio la legge 865/1971 cambiò molto l’istituto pianificatorio attuativo del PEEP, consolidando la sua tuttora vigente modalità di esecuzione:

• i suoli su cui edificare sono espropriati dai Comuni o da appositi consorzi;
• su tali aree il comune o il consorzio concede il diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico e popolare e dei relativi servizi urbani e sociali;
• la concessione del diritto di superficie ad enti pubblici per la realizzazione di impianti e servizi pubblici e a tempo indeterminato; in tutti gli altri casi ha una durata non inferiore ad anni 60 e non superiore ad anni 99.

Gli alloggi P.E.E.P. hanno apposito regime di commerciabilità e prezzo di cessione convenzionato.

Il meccanismo previsto dall’art. 35 della L. 865/1971 ha introdotto il vincolo del prezzo massimo di cessione, limitando cioè il regime di libero mercato per queste tipologie immobiliari.

Ciò dipende dal fatto che sono costruiti in regime di diritto di superficie su questi suoli, e non in regime di piena proprietà comprensiva del suolo.

Il diritto di superficie in sostanza riguarda soltanto la parte edificata sul suolo, ma non comprende lo stesso suolo neppure i quota parte o per millesimi: il suolo rimane di proprietà indisponibile del Comune.

Il costruttore riceve il suolo in diritto di superficie, costruisce e poi cede gli alloggi sempre nello stesso regime di superficie, e mai di piena proprietà.

Il PEEP rientra nei regimi di edilizia convenzionata, e al Comune la L. 865/1971 affida una serie di poteri/doveri, primo tra tutti la cessione del diritto di superficie a tempo determinato tra 60 e 99 anni mediante stipula di apposita convenzione, da trascrivere nei relativi registri immobiliari del relativo suolo e poi, a seguire, verso tutti gli alloggi futuri.

In sostanza, fin dalla prima costruzione degli alloggi PEEP, questi non possono essere oggetto di:

• libera contrattazione del prezzo tra le parti;
• cessione in piena proprietà, bensì in diritto di superficie;

Il costruttore deve vendere gli alloggi nel rispetto e nei limiti imposti dalla convenzione istitutiva di tutte le condizioni edificatorie imposte per realizzare il PEEP.

La convenzione è parte integrante di tutti gli atti di compravendita degli alloggi PEEP e molto spesso viene semplicemente menzionata l’esistenza e la sola presa visione da parte del compratore.

Al comune spetta il diritto di determinare il prezzo massimo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita.

L’art. 35 della L. 865/1971 dispone una serie di limitazioni alla libera circolazione di questi alloggi, vietando il tradizionale regime di compravendita di piena proprietà.

Si tratta di un vincolo che introduce il prezzo massimo di cessione con criteri di calcolo imposti dalla apposita convenzione PEEP.

Questo vincolo di prezzo massimo non è limitato solo alla cessione iniziale tra il costruttore e il primo acquirente: al contrario segue tutti i successivi passaggi di proprietà e persiste fino a quando non sia stato rimosso mediante stipula di ulteriore apposita convenzione col Comune pagando apposito corrispettivo di denaro (Cass. Civ. II n 13345/2018).

Il vincolo del prezzo di massima cessione può essere rimosso su richiesta del diritto di superficie dell’alloggio, quando siano trascorsi cinque anni dalla data del primo trasferimento, mediante apposita ulteriore convenzione stipulata col Comune, da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione, contestualmente al versamento di un corrispettivo determinato dal Comune medesimo secondo i parametri indicati nella legge.

Tale passaggio è comunemente chiamato “affrancazione” oppure anche “riscatto” del diritto superficie, anche se non è il termine giuridicamente corretto: si tratta di una procedura che trasforma il diritto di superficie in proprietà, cioè di una convenzione che rimuove questo vincolo secondo l’art. 31 comma 49-bis L. 448/1998.

Occorre infine sottolineare che in molti casi, anche dopo aver svolto questo passaggio di trasformazione del diritto di superficie in proprietà, non è automatico che sia tolto il vincolo limitante il prezzo massimo di cessione: potrebbero infatti permanere una serie di limitazioni di vario tipo per ulteriori anni decorrenti proprio dalla nuova convenzione stipulata col comune. Tali termini e aspetti sono conseguenti dalla normativa nazionale vigente e dalle politiche abitative adottate da ogni Comune.

La condizione che impone il prezzo massimo di cessione può essere rinegoziata e rimossa solo con una nuova convenzione col Comune.

Resta il fatto che il problema della vendita degli alloggi in edilizia convenzionata PEEP è stata oggetto di interpretazione altalenante nella giurisprudenza, sulla quale si rileva l’importante sentenza di Cassazione, Sezione Unite, n. 18135/2015.

Nel valutare la contrapposizione tra l’autonomia negoziale tra le parti da una parte, e la vincolistica convenzionata tra Comune e concessionario dall’altra, ha prevalso quest’ultima.

Lo scopo della norma, e soprattutto del vincolo permanente del prezzo massimo di cessione, è quello di evitare forme speculative posteriori su iniziative che al contrario intendono calmierare i prezzi dei suoli edificabili e relative plusvalenze.

La Cassazione con sentenza n. 13345/2018 ha confermato che:

«la clausola sul prezzo convenuta dalle parti, esorbitante i limiti di legge, costituisce una pattuizione nulla; tuttavia, trattandosi di una nullità parziale, il contratto deve essere eterointegrato (ex art. 1339 c.c.) con il prezzo imposto dalla legge. Né sarebbe possibile contestare che il prezzo è contenuto in una convenzione, e non nella legge: le convenzioni in quanto promananti in forza delega legislativa, traggono da quest’ultima, direttamente, il carattere di imperatività e pertanto debbono ritenersi compresi nella previsione dell’art. 1339 c.c.. Si viene così a costituire una relatio “autorizzata” della legge all’accordo urbanistico. Da qui l’affermazione della conclusione finale in base alla quale può essere accolta la domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo (della promittente venditrice) di concludere il contratto, con la sostituzione automatica della clausola del prezzo con una somma calmierata e calcolata in base alla legge.» (Cass. Civ. II n 13345/2018).

In definitiva la cessione di alloggi PEEP con prezzi maggiori a quelli massimi imposti dalle Convenzioni ex art. 35 L. 865/1971 comporta violazione di norma imperativa, sufficiente per dar luogo alla nullità parziale del contratto secondo l’art. 1418 del Codice Civile arrivando a sostituire il prezzo stabilito dalla parti con quello di massima cessione stessa.

In tal caso si possono verificare due conseguenze disgiunte:

• l’acquirente potrebbe rivalersi sul venditore per la restituzione del sovrapprezzo indebitamente incassato rispetto a quello massimo di cessione;
  
• il Comune potrebbe attivare azione per incassare il mancato versamento delle somme per rimuovere il vincolo conseguente alla trasformazione del diritto di superficie in proprietà;

Due conseguenze da non sottovalutare, che possono sfociare in lunghe reazioni a catena con relative chiamate in causa tra i diversi soggetti che si sono passati l’immobile nel corso degli anni.

Motivo per cui, prima di effettuare la compravendita di immobili PEEP, è consigliato agli acquirenti quanto ai venditori una attenta disamina degli atti di provenienza notarile e soprattutto della convenzione, avvalendosi di professionisti specializzati ed esperti (architetti, geometri, ingegneri, notai, avvocati, ecc).

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