Prezzo massimo cessione alloggi convenzionati L.10/77 equiparati ai PEEP (limiti e regole) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
14/05/2023
Commerciabilità immobiliare

La Cassazione distingue le condizioni per rivendere immobili convenzionati ex L. 865/71 e Legge Bucalossi

Interessante il contenuto chiarificatorio della sentenza di Cassazione Civile n. 21348/2022 emessa a Sezioni Unite, in materia di edilizia residenziale convenzionata, procedure di “affrancazione” e rispetto prezzi massimi di cessione a pena di nullità parziale per l’eccedenza.

Bisogna ammettere che la lettura di queste sentenze emesse a Sezioni Unite è abbastanza complesso, e la predetta sentenza ha fatto un ottimo lavoro di ricostruzione dei vari regimi normativi e giurisprudenziali relativi al vincolo del prezzo massimo di cessione, compreso la loro permanenza futura verso altri acquirenti.

Quest’ultima sentenza va anche a rivedere e integrare alcune precedenti posizioni assunte su alcune questioni con sentenze a Sezioni Unite n. 18135/2015 e n. 28949/2017.

Questa sentenza non riguarda immobili PEEP costruiti ai sensi della L. 167/1962.

Riguarda soltanto quelli costruiti tramite edilizia convenzionata in proprietà ai sensi degli articoli 7 e 8 L. 10/1977 “Bucalossi“, quest’ultimi trasferiti negli articoli 17 e 18 nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01.

La questione affrontata dalla sentenza SS.UU. 21348/2022 ha interessato un immobile edificato con concessione edilizia convenzionata ai sensi dell’articolo 7 L. 10/77 (sostanzialmente trasferito nel TUE).

Indice

La Cassazione distingue le condizioni per rivendere immobili convenzionati ex L. 865/71 e Legge Bucalossi
Edifici convenzionati L. 10/77 e prezzo massimo cessione del costruttore
Principi generali sul Prezzo massimo cessione
Prezzo massimo cessione, estensione condizionata verso successivi acquirenti

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Edifici convenzionati L. 10/77 e prezzo massimo cessione del costruttore

Le convenzioni di cui alla legge Bucalossi n. 10/1977 nascono con modalità diverse da quelle prefissate dai PEEP ex L. 162/67. Quelle effettuate ai sensi della L. 10/77 (e oggi TUE) prevedono che per gli interventi di edilizia abitativa, il contributo previsto dal precedente art. 3 sia ridotto alla sola quota di cui all’art. 5 qualora, il concessionario si impegni, a mezzo di convenzione con il comune, «ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo prevista dal successivo art. 8». L’art. 8, nel regolare la convenzione-tipo, stabilisce, tra l’altro, che essa debba contenere la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi e dei canoni di locazione degli stessi e dispone che ogni pattuizione «stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione» sia nulla «per la parte eccedente».

Da allora è nata tutta la diatriba riguardante l’estensione o meno della nullità parziale delle clausole contenute negli atti di compravendita sul prezzo eccedente rispetto a quello massimo convenzionale, nei confronti anche dei successivi atti di trasferimento compiuti dal costruttore.

In altre parole la normativa sopravvenuta e giurisprudenza si è interrogata sull’esistenza (o permanenza) di un vincolo di prezzo massimo di cessione anche verso le successive alienazioni come avviene per le cosiddette “convenzioni P.E.E.P.” ex articolo 35 L. 865/1971.

Per una maggiore comprensione dell’evoluzione normativa è opportuno richiamare la previsione del comma 49-ter art. 31 L. 448/1998, per la quale la sentenza n. 28494/2017 ha ritenuto che anche per alloggi di edilizia convenzionata ex legge 10/77 l’efficacia del vincolo di prezzo non sarebbe limitata al primo atto di trasferimento, «ma andrebbe estesa a tutti i successivi passaggi di proprietà dell’immobile fino a quando non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49-bis»

Vediamo di seguito se e come applicare l’estensione del prezzo massimo di cessione versi i futuri aventi causa, rispetto al primo costruttore.

Principi generali sul Prezzo massimo cessione

La Cass. SS.UU. n. 21348/2022 ha sostanzialmente chiarito e distinto due principi fondamentali:

«In materia di edilizia residenziale pubblica, a seguito degli interventi legislativi di cui all’art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011, introdotto in sede di conversione dalla legge n. 106 del 2011, e all’art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, introdotto in sede di conversione dalla legge n. 136 del 2018, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all’art. 31, comma 49-bis, della legge n. 448 del 1998. Tale vincolo sussiste, in virtù della sostanziale equiparazione disposta dall’art. 3, comma 63, della legge n. 662 del 1996 e dall’art. 31, comma 46, della legge n. 448 del 1998, sia per le convenzioni di cui all’art. 35 della legge n. 865 del 1971 (c.d. convenzioni PEEP) sia per quelle di cui agli artt. 7 e 8 della legge n. 10 del 1977 (c.d. convenzioni Bucalossi), poi trasferiti, senza significative modifiche, negli artt. 17 e 18 del d.P.R. n. 380 del 2001».
«La procedura di affrancazione finalizzata all’eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l’art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli interessati, è consentita, secondo la previsione del comma 2 della citata disposizione, anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell’art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011); e la pendenza della procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili nei termini di cui all’art. 31, comma 49-quater, della legge n. 448 del 1998»

Sciogliamo di seguito meglio i dubbi e le condizioni applicative dell’estensione verso i successivi trasferimenti compiuti rispetto al costruttore.

Prezzo massimo cessione, estensione condizionata verso successivi acquirenti

La sentenza S.U. n. 21348/2022 stabilisce che il vincolo del prezzo massimo di cessione convenzionato ai sensi della L. 10/77 Bucalossi (e poi dagli articoli 7 e 8 DPR 380/01) sia imposto anche verso i successivi aventi causa (cioè futuri acquirenti), e che non sia limitato soltanto al primo costruttore concessionario convenzionato.

Inoltre ha stabilito che l’efficacia retroattiva indicata dall’articolo 25-undecies comma 2 D.L. 119/2018 valga anche verso gli immobili convenzionati come sopra, togliendo quindi il dubbio sulla distinzione tra immobili convenzionati “PEEP” e “Bucalossi” sul prezzo massimo di cessione, vincolante per le compravendite future.

Tuttavia è opportuno ricordare che, rispetto agli edifici PEEP, il vincolo del prezzo massimo di cessione perda automaticamente efficacia anche senza “affrancazione”, trascorso il termine massimo previsto dalla Convenzione (inizialmente trentennale, divenuto normativamente ventennale).

La rimozione del vincolo di prezzo massimo decade con l’avvenuta decorrenza del termine di validità temporale della convenzione L. 10/77, e ciò si intuisce dai commi 49-bis e 49-ter Articolo 31 L. 448/99 (introdotto con L. 106/2011).

Infine potrebbero capitare anche casi di Convenzioni in cui il vincolo del prezzo massimo di cessione non possa decadere o essere rimosso senza apposita procedura di affrancazione, in altri casi previste da specifiche normative.