Risoluzione compravendita immobiliare e prescrizione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
17/12/2017
Commerciabilità immobiliare

Aliud pro alio comporta esposizione alla risoluzione per inadempimento

La compravendita di un immobile è un momento importante perchè determina uno stile di vita.

Per questo è un atto contrattuale che deve essere messo al riparo da ogni possibile rischio di deriva e conseguenze nefaste, tra cui la nullità o risoluzioni per inadempimento.

La compravendita immobiliare, a seconda che si presentino vizi di vario genere ed entità, può essere esposta da parte dell’acquirente alle seguenti azioni conseguenze:

richiesta di risarcimento danni;
risoluzione per inadempimento (generico) e risarcimento danni;
risoluzione per inadempimento per nullità formale e/o sostanziale;

Le prime due azioni sono soggette ai relativi termini di prescrizione e decadenza, non trattati in questa sede, mentre la nullità non implica tali termini (fatto salvo per la nullità formale introdotta con L. 47/85 che in certi casi può essere regolarizzata postuma).

Tuttavia esiste una ulteriore e specifica ipotesi di consegna del bene in “aliud pro alio”, che dà diritto all’azione di risoluzione di inadempimento ai sensi dell’art. 1453 c.c. (Cass. Civ. II n. 5329/2016).

Questa ipotesi può essere invocata dall’acquirente del bene immobile «qualora il bene consegnato sia completamente diverso da quello pattuito, in quanto appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della “res” promessa e, quindi, fornire l’utilità richiesta» (Cass. Civ. II n. 5329/2016, n. 18859/2008, nonché Cass. Civ. n. 8409/2006 e 5202/2007).

La qualificazione dell’ipotesi di aliud pro alio è determinante.

In linea di principio appare semplice, in verità la questione diventa nebulosa in quanto è difficile stabilire il confine esatto tra le due ipotesi di vizi per assenza di qualità essenziali e della compravendita in aliud pro alio. Ipotesi simili, ma non uguali tra loro.

Occorre infatti tenere distinta l’ipotesi di prescrizione e decadenza “breve” dal diritto alla garanzia in caso di denuncia dei vizi dall’acquirente al venditore, da farsi entro otto giorni dalla scoperta salvo diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge, ex art. 1495 del Codice Civile.

Il Codice Civile con l’art. 1497 dispone anche che la cosa venduta, se non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l’uso a cui è destinata, al compratore è concesso il diritto di ottenere la risoluzione per l’inadempimento dell’art. 1453 C.C., purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.

Tuttavia, in caso di ipotesi di aliud pro alio, il regime di prescrizione e decadenza dell’azione di risoluzione segue un altro percorso, che vediamo di seguito.

La dizione aliud pro alio significa “una cosa per un’altra”, e quindi si arriva all’ipotesi di una totale difformità dell’oggetto ceduto rispetto a quello promesso.

Si arriva infatti a mutilare completamente l’aspettativa dell’acquirente, che non può essere risolta con eventuali azioni o interventi parziali o localizzati per rimuovere il vizio/problematica, ancorché notevole.

L’ipotesi di aliud pro alio si concretizza a fronte di una totale inutilizzabilità del bene, al contrario non ricorre quando residua una utilizzabilità parziale.

Abitabilità e aliud pro alio, reciproco rapporto duale.

Ad esempio non configura ipotesi di aliud pro alio quando all’atto definitivo notarile di compravendita immobiliare sia sottaciuta dal venditore la mancata dotazione del certificato di abitabilità, con rilascio avvenuto postumo ad essa. (Cass. Civ. II n. 29090/2017).

Al contrario, configura aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica (Cass. Civ. II n. 2294/2017, n. 17140/2006).

In tutte le ipotesi, è irrilevante la passata ed effettiva utilizzazione dell’immobile ad uso abitativo da parte del precedente proprietario (Cass. 23.1.2009, n. 1701; cfr. Cass. 20.4.2006, n. 9253).

E l’abitabilità (termine interscambiabile anche con l’Agibilità) sappiamo bene che si manifesta sotto un duplice profilo:

formale, cioè col certificato rilasciato dal Comune o dalla Segnalazione Certificata di Agibilità attestata da un tecnico;
sostanziale, ovvero costituito dalla presenza di tutti gli effettivi requisiti richiesti dalle norme (ne parlo in questo video nel canale YouTube).

Per approfondimenti consiglio anche questo articolo sul rapporto tra Abitabilità e Aliud pro alio.

Quando si prescrive l’azione di aliud pro alio?

Si profila quindi la “annullabilità” per aliud pro alio, e i non si applicano i termini di otto giorni come per la denuncia dei vizi ex art. 1495 del Codice Civile.

Spieghiamo meglio: l’ipotesi di aliud pro alio comporta annullabilità, risoluzione del negozio contrattuale in quanto viene a mancare un requisito essenziale del contratto (art. 1325 C.C.), cioè l’oggetto stesso ovvero l’immobile, che viene meno a causa della totale non rispondenza dell’oggetto “immobile” (art. 1418 C.C).

In tale ipotesi può avviarsi richiesta di risoluzione contrattuale per inadempimento, finalizzata appunto ad annullarne gli effetti, restando salva la contestuale richiesta di risarcimento danni.

In sintesi, la risoluzione per aliud pro alio rappresenta uno speciale sottoinsieme di risoluzione per inadempimento, svincolato dai brevi termini di prescrizione e decadenza previsti dall’art. 1495 C.C. (denuncia vizi otto giorni, ndr), passando quindi dall’azione di tutela garanzia tipica dell’edilizia a quella di risoluzione per inadempimento.

Aliud pro alio, prescrizione decennale.

Ecco che in tale ipotesi alla risoluzione per aliud pro alio si applica il normale termine di prescrizione ordinaria decennale previsto dal principio generale dell’art. 2946 del Codice Civile:

Salvi i casi in cui la legge dispone diversamente, i diritti si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni.

A margine del presente articolo si tiene a precisare che la risoluzione per aliud pro alio, da far valere in sede di risoluzione per inadempimento “imprescrittibile”, non va confusa con la nullità formale prevista negli atti notarili di compravendita secondo i vigenti articoli 40 della L. 47/85 e 46 del DPR 380/01.