Preliminare di vendita, vincoli nascosti e risoluzione per inadempimento • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
09/11/2024
Compravendita immobiliare

Cassazione: omessa dichiarazione esistenza vincoli storico, artistico e archeologico configura onere non apparente

Con ordinanza n. 28124/2024 la Cassazione Civile ha stabilito un principio interessante per chi acquista o intende acquistare immobili sottoposti a vincoli di natura culturale, storica, artistica e archeologica, in particolar modo quelli con vincoli diretti applicati ai sensi della Parte II D.Lgs. 42/2004 o ex L. 1089/39). E’ una categoria di immobili che possiamo trovare spesso nei centri storici, nelle città d’arte, ma possono rinvenirsi spesso anche su immobili o aree situate in territorio aperto.

La presenza dei vincoli è riscontrabile in appositi elenchi e banche date pubblicati su siti istituzionali delle Soprintendenze, sui sistemi informativi regionali e spesso recepiti nei piani regolatori comunali; questi vincoli solitamente sono anche stati notificati ai proprietari al momento della loro apposizione, e trascritti nei Registri Immobiliari in Conservatoria, motivo per cui:

sono accertabili con visure ipotecarie e negli atti di provenienza, sempre che siano state doverosamente riportate le informazioni;
rendono obbligatoria la prelazione “inversa” a favore del Ministero dei Ministero dei Beni culturali;
riducono i gradi di libertà degli interventi edilizi, obbligando ad effettuare soltanto opere conservative previo ottenimento di ulteriore specifica autorizzazione della Soprintendenza;

Diciamo che la presenza di predetti vincoli può conclamare un pregio e valorizzarne molto, tuttavia le ridotte possibilità di utilizzo comportano un deprezzamento nei confronti dei moderni canoni di abitazione, ristrutturazione e adeguamento. Vediamo cosa succede in caso di scoperta del vincolo in seguito alla stipula del contratto preliminare di vendita o all’atto notarile di trasferimento, oscillando dalla richiesta danni o perfino alla risoluzione per inadempimento.

Scoperta dei vincoli culturali e storici sottaciuti

L’ordinanza di Cassazione Civile n. 28124/2024 riguarda proprio il caso di preliminare di vendita immobiliare, per il quale la parte promissaria acquirente scopre in seguito l’esistenza di un vincolo storico imposto ai sensi D.Lgs. 42/2004. Tale scoperta spinge il promissario acquirente a citare in giudizio il venditore per risoluzione per inadempimento e risarcimento danni. Nonostante che in primo grado sia stata riconosciuto soltanto il danno, in appello viene riformata la decisione a favore del promissario acquirente riconoscendo l’inadempimento grave e la risoluzione del contratto preliminare di compravendita.

Il ricorso in Cassazione si è concluso confermando la risoluzione per inadempimento contrattuale e contestuale risarcimento danni a favore della parte promissaria acquirente, qualificando come onere non apparente (articolo 1489 Codice Civile) la mancata dichiarazione dell’esistenza del vincolo nel preliminare di vendita.

Infatti la presenza di un vincolo di interesse storico, artistico o archeologico sul bene non impedisce la stipula del contratto definitivo, ma impone determinate cautele per la conservazione, oltre che limitazioni della libertà di godimento e di disposizione. A parte il diritto di prelazione, il bene vincolato non può essere demolito, rimosso, modificato o restaurato senza le autorizzazioni previste dalla legge.

art. 1489 Codice Civile
Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali 1599 non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’articolo 1480. Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488.