Preliminare di vendita, resta valido con omesse menzioni urbanistiche • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
26/08/2024
Commerciabilità immobiliare

Sanzione di nullità contrattuale colpisce soltanto atti di trasferimento tra vivi, senza estensione ai contratti preliminari di vendita

Quello che in gergo viene chiamato “compromesso” è un contratto dove una parte promette la vendita futura dell’immobile, e l’altra parte ne promette l’acquisto, il tutto entro un certo termine e condizioni specifiche.

Diciamo che per questi contratti è stata confermata nuovamente la giurisprudenza in materia di commerciabilità e divieto di vendita immobili viziati da abusi edilizi, applicabile limitatamente ad atti traslativi, in base alla sentenza di Cassazione Civile n. 22656/2024.

E’ inutile invocare per i preliminari di vendita la stessa nullità contrattuale prevista dall’articolo 40 L. 47/85 per atti definitivi di trasferimento immobiliare tra vivi (esempio compravendite): questa sanzione di nullità si applica soltanto per “atti aventi ad oggetto diritti reali sugli immobili“, e riguarda alcune casistiche inerenti la menzione dei titoli abilitativi edilizi “primari” o dichiarazione Ante ’67.

La predetta sentenza di Cassazione ha confermato l’orientamento consolidato in materia, il quale ritiene applicabile la sanzione di nullità prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985, ai soli contratti inter vivos che trasferiscono diritti reali su immobili realizzati in assenza di titolo edilizio, con esclusione quindi dei contratti ad effetti obbligatori, tra i quali rientra il contratto preliminare di vendita ( Cass. Civ. n. 6685/2019, n. 11653/2018, n. 21942/2017, n. 28456/2013). Lo stesso criterio merita applicazione anche per l’altra norma sulla commerciabilità degli immobili ovvero l’articolo 46 del D.P.R. 380/01.

Il Preliminare di vendita non è un atto con effetti traslativi, ma con effetti obbligatori

Oltre che dal tenore letterale della norma, potrebbe avvenire la regolarizzazione dell’immobile successivamente al contratto preliminare, ed entro i termini per stipulare il rogito definitivo di vendita. Anche la risoluzione per inadempimento non è pronunciabile qualora sia intervenuta la regolarizzazione dell’immobile, o l’emissione della dichiarazione Ante ’67 in esecuzione forma specifica..

In definitiva non sussiste più l’orientamento che ammetteva l’estensione della nullità contrattuale del preliminare di vendita per violazione di commerciabilità ex articolo 40 L. 47/85, sebbene riferita agli atti di trasferimento ad efficacia reale; tale orientamento è stato costantemente affermato dalle sentenze di Cassazione Civile n. 11659/2018, n. 21942/2017, n. 9318/2016 e n. 28456/2013.

Agibilità e mancata menzione nel preliminare

Tenendo conto della distinzione operata sopra sulla carenza formale o sostanziale dell’Abitabilità/Agibilità, la Cassazione Civile con la predetta sentenza n. 8749/2024 ha operato una similitudine anche per gli illeciti edilizi riscontrabili:

Se sull’immobile risultano presenti violazioni “insanabili” ai fini urbanistico-edilizi, incidenti eziologicamente sulle condizioni e requisiti di Agibilità/Abitabilità quali igiene, salubrità e sicurezza, non essendo l’immobile oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato (grave) che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio datum (Cass. Civ. Ordinanza n. 14900/2023; Sentenza n. 39369/2021).
Qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti, in concreto, i requisiti richiesti dalla legge per l’agibilità, non si può attivare il rimedio della risoluzione per inadempimento, presupponendo il ricorso a detto rimedio la verifica, sul piano oggettivo e subiettivo, dell’importanza dell’inadempimento ex art. 1455 c.c. (Cass. Civ. n. 7187/2022; Ordinanza n. 8220/2021; Sentenza n. 15052/2018; Ordinanza n. 4022/2018; Sentenza n. 10995/2015, n. 22346/2014, n. 7281/2014).

Diciamo che l’orientamento rimane coerente con quanto già evidenziato in precedenti post, per il quale si rammenta la distinzione tra assenza formale e sostanziale dell’Agibilità negli immobili.

Tuttavia, anche stavolta si deve raccomandare la massima prudenza e anticipare fin dall’inizio la verifica dello Stato Legittimo dell’immobile, considerato che tale regime è stato ulteriormente aggravato dalla Legge n. 105/2024 “Salva Casa”, di cui ho pubblicato il libro su Amazon.