Preliminare di vendita e Conformità catastale

Anche nel trasferimento giudiziale dell’immobile in forma specifica devono sussistere identificazione catastale e conformità verso dati e planimetrie allo stato di fatto

Esiste un rapporto tra conformità catastale e preliminare di vendita, soprattutto quando le parti promittenti la vendita e l’acquisto non intendano adempiere alla compravendita definitiva concordata.

La sussistenza di conformità catastale ad oggi non è condizione essenziale per la validità del preliminare di vendita (cosiddetto “compromesso”) o delle proposte irrevocabili di acquisto, sulle quali tuttavia consiglio caldamente di aver già fatto svolgere le puntuali verifiche da un bravo Tecnico abilitato.

Quindi l’assenza delle informazioni e condizioni attestanti la conformità catastale dell’immobile, non espone a nullità il Preliminare di vendita: tuttavia in caso di discordanze è inutile dire che si debba provvedere a regolarizzare la situazione immobiliare, sempre che sia possibile sul versante catastale e di Stato Legittimo/conformità urbanistico edilizia.

La conformità catastale oggettiva è divenuta requisito fondamentale per mantenere la validità del contratto notarile di compravendita: il suo esordio è avvenuto con l‘articolo 29 comma 1-bis della L. 52/1985, introdotto con dall’articolo 19 D.L. 78/2010 (convertito con modifiche dalla L. 122/2010).

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Conformità catastale nel trasferimento giudiziale in forma specifica

Nel procedimento giudiziario di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare, relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva ex articolo 29 c.1-bis L. 52/1985, costituisce una condizione dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione.

Se la regola fondamentale è la sussistenza della conformità catastale dell’immobile, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, la stessa condizione vale anche per le procedure di esecuzione giudiziale in forma specifica ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile (Cass. Civ. n. n. 29581/2021, n. 20526/2020).

Pertanto l’obbligo di attestazione di conformità catastale si estendono anche alla predetta vendita coattiva dell’immobile.

APPROFONDISCI: ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA DEL PRELIMINARE DI VENDITA

Estensione conformità catastale anche ai preliminari stipulati ante DL 78/2010

A nulla rileva che il termine contrattuale per stipulare l’atto di vendita definitivo sia stato fissato prima dell’entrata in vigore del D.L. 78/2010, e neppure rilevano che la stipula del preliminare e la relativa scadenza del termine siano anteriori alla entrata in vigore della stessa.

Non esiste in questo ambito una sorta di “diritto acquisito” da spendere verso i preliminari effettuati in piena regola prima di questa norma, proprio perchè l’obbligo di attestare la conformità catastale, a pena di nullità, è rivolta soltanto verso gli atti definitivi di trasferimento, e non verso gli atti ad effetti obbligatori tra le parti.

Trovo utile riportare quanto contenuto nella sentenza di Cass. Civ. n. 29581/2021; “la scadenza del termine pattuito per il rogito determina l’esigibilità del diritto al trasferimento dell’immobile nonché, quando si tratti di termine essenziale, il diritto della parte adempiente di chiedere la risoluzione del contratto preliminare per l’inadempimento della controparte; ma non esclude, nel caso in cui le parti pervengano egualmente alla conclusione dell’atto di trasferimento, che la relativa stipula soggiaccia alle regole vigenti nel momento in cui essa viene compiuta”.

Promissario acquirente e venditore, produzione attestazione conformità catastale

Così come anche al promissario acquirente è consentito produrre documentazione attestante la regolarità urbanistica in corso di causa per esecuzione in forma specifica del preliminare, allo stesso modo è consentita produrla anche per la conformità catastale ex DL 78/2010.

Anche perchè in caso contrario si determinerebbe una situazione di stallo e di intrasferibilità degli immobili, per la reticenza a fornire dati e menzioni catastali da parte di una delle due parti.

Ritengo pertanto applicabile lo stesso principio riconosciuto in giurisprudenza nei casi in cui il promittente venditore inadempiente si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all’art. 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47.

In questi casi deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 cod. civ., altrimenti venendosi irragionevolmente a privare di ogni effettività la stessa tutela accordata dall’ordinamento al soggetto a favore del quale debbono prodursi gli effetti acquisitivi del diritto reale, prenotati con la stipula del preliminare (Cass. Civ. 22168/2019, Corte Cass. Sez. U n. 23825 del 11/11/2009; Cass. Civ. n. 8489 del 29/04/2016; Cass. Ordinanza n. 6684 del 07/03/2019).

Menzioni catastali e attestazione di conformità

In ambito di edifici o porzioni di essi, sono le seguenti dichiarazioni di dati e documentazioni catastali da rendere obbligatoriamente nei suddetti atti di compravendita, a pena di loro nullità, ai sensi dell’articolo 29 c.1-bis L. 52/1985:

  • Identificativo catastale (Sezione, Foglio, Particella, Subalterno, categoria e classe, eccetera);
  • Riferimento alle planimetrie depositate in Catasto Fabbricati;
  • Dichiarazione resa dal venditore intestatario della conformità tra lo stato di fatto e dati catastali (sostituibile da attestazione di conformità rilasciata da un Tecnico abilitato);
  • Dichiarazione resa dal venditore intestatario della conformità tra lo stato di fatto e planimetria catastale (sostituibile da attestazione di conformità rilasciata da un Tecnico abilitato);

La conformità catastale pertanto non va intesa soltanto sul piano formale, cioè menzionando il regolare censimento delle unità immobiliari urbane al Catasto Fabbricati; al contrario, va intesa anche sul piano sostanziale e oggettivo, cioè di una concreta ed effettiva conformità dell’immobile con le planimetrie depositate.

Conformità Catastale, obblighi e contenuti

La materia della conformità catastale negli atti traslativi immobiliari è regolamentata dal comma 1 bis dell’articolo 29 della L. 52/1985, che è stato aggiunto dall’articolo 19, comma 14, del D.L. 78/2010, convertito con modificazioni, con legge 122/2010.

1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Esso trova applicazione negli atti negli atti pubblici e scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia.

Le dichiarazioni relative alla conformità edilizia ed urbanistica, quanto quelle relative alla conformità catastale devono essere contenute (a pena di nullità) nei contratti di trasferimento immobiliare, vale a dire negli atti produttivi di effetti reali, e non già negli atti produttivi di effetti meramente obbligatori, come i contratti preliminari.

Conclusioni e commenti

Tutto quanto sopra è scritto al netto dell’effettiva corrispondenza della reale situazione e consistenza effettiva dell’immobile nei confronti dello stato legittimato dai titoli edilizi.

Infatti all’avvio dell’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita sarebbe caldamente consigliato aver già effettuato anche verifiche sugli aspetti di natura sostanziale dell’immobile: mi riferisco in particolar modo agli aspetti e alle verifiche di conformità sotto il profilo amministrativo, urbanistico ed edilizio, senza escluderne altri.

Maggiori approfondimenti sono riportati nel mio nuovo libro “Ante ’67 – conformità urbanistica” acquistabile su Amazon.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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