Preliminare di vendita: se salta mutuo per abusi edilizi, chi paga? • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
20/01/2025
Preliminare vendita

Le difformità accertate dal perito bancario potrebbero impedire l’ottenimento del mutuo ipotecario, condizione essenziale dell’atto definitivo

Ho letto commenti sotto i miei video da parte di persone che hanno stipulato contratti preliminari di compravendita per appartamenti, rigorosamente condizionati, mediante apposite clausole sospensive o risolutive, all’ottenimento di mutuo ipotecario da parte di istituto di credito bancario; il problema nasce con l’accertamento delle difformità da parte del perito bancario, il quale provvede a verbalizzarle nella propria perizia, descrivendo le irregolarità edilizia di una certa rilevanza, senza sbottonarsi (giustamente) sulla loro sicura sanabilità e i relativi costi. D’altronde anche i periti bancari incaricati di verificare il reale valore dell’immobile stanno iniziando a rapportarsi sempre più con l’obbligo di attestazione Stato Legittimo entro tolleranze, stabilito dall’articolo 34-bis c.3 D.P.R. 380/01. La diretta conseguenza è che il competente ufficio interno della banca non si sente proprio sicuro nel concedere il mutuo a fronte di queste irregolarità, più o meno gravi che possano apparire, e respinge la richiesta.

In questi casi di chi è la colpa? Certamente la posizione del venditore proprietario dell’immobile è poco invidiabile, perchè la presenza delle irregolarità edilizia non è imputabile ad altri, se non ai suoi predecessori o altri soggetti; il promissario acquirente però si vede respingere la richiesta di mutuo per causa non imputabile alla sua affidabilità bancaria, bensì a difformità edilizie rilevate dal perito bancario. Comprensibilmente il promittente compratore si arrabbia e non poco, e sicuramente avvierà una contestazione (e conseguente citazione in giudizio) per danni patiti e patiendi. A quel punto sicuramente il venditore dovrà attivarsi immediatamente per regolarizzare (ove possibile), o per ripristinare lo stato di legittimità dell’immobile, ma in questo caso ne risentiranno le caratteristiche dell’immobile e il valore.

Addirittura la situazione che si presenterà dopo il ripristino potrebbe non essere gradita dal promissario acquirente, trovandosi davanti un immobile anche sostanzialmente diverso. Facciamo l’esempio di una villetta quadrilocale su cui una stanza viene demolita quale abuso edilizio: sicuri che gradirà una villetta trilocale, anche con riduzione del prezzo proporzionale? In questo caso si apre un possibile scenario di risoluzione per inadempimento in aliud pro alio, ovvero un trasferimento di una cosa per un’altra, significativamente diversa da quella pattuita.

Questo tipo di situazione è tutt’altro che simpatica. Peraltro, si rammenta che nel preliminare di vendita la condizione risolutiva di ottenimento del mutuo da parte del promissario acquirente si configura come condizione mista, quale condizione di efficacia, l’ordinanza di Cassazione Civile n. 243/2025 ha nuovamente confermato che «se le parti subordinano gli effetti di un contratto di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga un mutuo da un istituto bancario al fine di provvedere al pagamento del prezzo pattuito, detta condizione è qualificabile come mista». Dello stesso tenore vedasi anche ordinanza di Cassazione Civile n. 18919/2024