Pratica edilizia smarrita, presenza nei registri e Conformità urbanistica

Se smarrita dagli archivi comunali, il principio di prova per legittimazione edilizia si può soddisfare con altri elementi

Svolgendo accesso agli atti per acquisire copia delle pratiche edilizie di un immobile può capitare che l’archivio comunale risponda negativamente perchè smarrita.

La ricerca documentale è il passaggio fondamentale per iniziare la ricostruzione dello Stato Legittimo dell’immobile, cioè per verificare la piena conformità urbanistica dell’immobile, dell’edificio o dell’unità immobiliare su cui intervenire.

A parte il fatto che ciò non dovrebbe avvenire, ma purtroppo può capitare, sia per pratiche risalenti nel tempo che recenti. Oppure per parti o documenti contenuti nella stessa pratica, del tipo manca una tavola grafica di cui risulta comunque avvenuto il deposito a suo tempo.

I motivi che giustificano lo smarrimento o insussistenza della pratica edilizia negli archivi storici, di deposito o comunali di ogni tipo potrebbero essere svariati:

  • danneggiamento per calamità naturali, tipo alluvioni, terremoti o simili;
  • incendi;
  • furti o sottrazioni mirate;
  • danneggiamenti per atti vandalici;
  • eccetera.

Quando risulta mancante o smarrita la pratica edilizia richiesta, consiglio fortemente di farsi ufficializzare questa circostanza per iscritto dal Comune. Infatti potrebbe succedere che in futuro tale pratica edilizia possa riemergere dalle polveri dimentica dell’archivio, magari perchè il responsabile la trova inserita in altri fascicoli.

INDICE

Come cercare le pratiche edilizie negli archivi comunali

Ogni comune possiede (o spero che lo abbia) registri delle pratiche edilizie presentate. A partire da alcuni anni, risultano digitalizzate tramite appositi portali di caricamento della Pubblica Amministrazione.

Per quanto riguarda il periodo “ante-digital” il Comune ha prodotto dei registri o elenchi, magari ordinati per diversi criteri:

  • cronologico (cioè data e protocollo di accettazione)
  • alfabetico del titolare della pratica;
  • indirizzo;
  • foglio e particelle catastali;

Non esiste un censimento uniforme e inventario svolto dai Comuni nel rispetto di tutti questi criteri, posso dire per esperienza che molti comuni dispongono i registri secondo i due criteri cronologico e alfabetico.

Pertanto una volta individuata la pratica, o le diverse pratiche necessarie, si passa alla richiesta delle loro copie tramite le procedure di Accesso agli atti.

Manca la pratica edilizia, ma risulta censita nel registro delle licenze edilizie, concessioni e via dicendo. Cosa fare?

Hai svolto l’accesso agli atti per ricostruire la conformità urbanistica dell’immobile, magari anche per fare interventi edilizi col Superbonus oppure i Bonus edilizi, e dall’archivio comunale rispondono che la pratica n. XX dell’anno 19XX risulta smarrita.

Eppure quella pratica è correttamente censita negli elenchi o registri comunali, e magari risulta pure menzionata in altri documenti ufficiali, come atti notarili di compravendita.

A questo punto il Comune potrebbe agire secondo due scenari applicativi per quella pratica edilizia smarrita o assente:

  1. Restrittiva: disconoscere il valore della pratica, considerando certe opere o addirittura l’immobile sprovvisto di adeguato titolo, rispetto alla medesima epoca risultante dal registro.
  2. Favorevole: riconoscere un principio di prova alla pratica in favore del cittadino per il solo fatto della menzione negli elenchi comunali.

Personalmente trovo corretta quella Favorevole, perchè altrimenti perderebbe senso letterario e contenuto dell’intera definizione di Stato Legittimo. Certamente, il principio di prova in favore del cittadino deve essere assistito il più possibile da qualsiasi altro elemento utile per ricostruire lo Stato Legittimo in assenza di un singolo anello della catena.

L’aiuto dalla definizione di Stato Legittimo

Su come comportarsi in caso di Pratiche edilizie smarrite ne avevo già parlato in precedenza con un apposito approfondimento, e stavolta porto conferme positive.
La possibilità di ovviare all’assenza di pratiche edilizie è inserita nell’ampia definizione di Stato Legittimo dell’immobile o delle unità immobiliari presente nel Testo Unico Edilizia nell’art. 9-bis c.1-bis.

Per esattezza, riporto l’intera definizione di Stato Legittimo evidenziando la frase finale in grassetto:

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare é quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo é quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

In giurisprudenza amministrativa ancora non si trovano posizioni sull’argomento, proprio perchè la materia è nuova e occorre sempre un tempo per metabolizzare cambiamenti significativi come questi.

Primo caso trattato dalla giurisprudenza amministrativa

Ho trovato una fattispecie che applica un approccio favorevole al cittadino il principio di prova del titolo abilitativo mancante, presente in due sentenze del TAR Salerno n. 1704/2021 e 846/2021 (collegate tra loro).

In questa fattispecie il Comune aveva considerato abusivi alcuni manufatti realizzati in epoca risalente, in presenza di una licenza edilizia smarrita ma iscritta nel registro alfabetico anni 1960-72. A ciò bisogna aggiungere che certe trasformazioni edilizie sul fabbricato erano state compiute dopo aver ottenuto pareri favorevoli dalle competenti Soprintendenze.

Il TAR in quel caso ha rilevato il principio di prova del titolo ancorché insussistente negli archivi, sia per la corrispondenza formale intercorsa in passato tra Comune e Soprintendenza, ma soprattutto per la menzione della licenza nel registro comunale:

<<b) Un ulteriore principio di prova nel senso della legittimazione edilizia dei manufatti in contestazione si rinviene anche nella circostanza che nell’esibito registro alfabetico delle pratiche edilizie evase dal Comune di Amalfi negli anni 1960-1972 figura riportata al n. 5 quella corrispondente al nominativo di Afeltra Teresa, la quale, però, – come allegato da parte ricorrente – è risultata smarrita dagli archivi documentali comunali.

c) A fronte di simili circostanze indizianti la sussistenza del titolo abilitativo edilizio, l’amministrazione intimata, in difetto di istruttoria, si è limitata a liquidare come abusivi detti manufatti, peraltro realizzati in epoca ormai risalente (cfr. contratto di direzione dei lavori dell’11 agosto 1962>>

Conclusioni

Spero che questo primo caso faccia subito riflettere le Pubbliche Amministrazioni nel fare interpretazioni in favore del Cittadino, perchè adesso la norma di buon senso e di principio esiste.

Certamente, ogni norma di principio poi va calata sempre nel caso specifico. La mia raccomandazione riguarda la possibilità di ricostruire il più possibile lo Stato Legittimo senza escludere alcun elemento utile per la tesi.

Video riassunto in YouTube:

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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