Possibile vendere immobili viziati, ma compratore deve provarne l'esistenza • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
05/08/2023
Compravendita immobiliare

Il venditore non è obbligato a consegnare l’immobile privo di vizi, ma a rispondere qualora si dimostri viziato

Anche l’acquirente deve porre attenzione nel valutare l’acquisto dell’immobile, in quanto esistono reciproci doveri di diligenza tra le Parti venditrici e acquirenti, considerato che la buona fede non fornisce garanzie.

Quando si effettua una compravendita di immobile, questo potrebbe presentare dei vizi di questo tipo:

apparenti o palesi, già riconoscibili e presenti al momento della consegna;
occulti, cioè manifestati a distanza di tempo e non conoscibili dal compratore;

Per la categoria dei vizi occulti immobiliari occorrerebbe fare adeguati approfondimenti, mi limito a dire che si possano suddividere tra quelli occulti “davvero”, cioè sconosciuti anche al venditore, e quelli volutamente occultati, cioè noti al venditore e nascosti appositamente con opere preventive. Il caso tipico riguarda i fenomeni di umidità di risaluta occultato con rifacimento di intonaci appositi e imbiancatura, rinviando la loro ripresentazione nel tempo qualora non siano efficaci.

Ci sarebbe da fare anche distinzione in base alla gravità di questi vizi, al punto di rendere non utilizzabile l’immobile compravenduto: sono quelle situazioni spiacevoli dove vengono pregiudicati ad esempio i requisiti di abitabilità o agibilità.

Infine dovremmo distinguere i vizi dalle difformità rispetto a quanto promesso compravenduto dall’atto notarile, perchè esiste l’ipotesi di consegna in “aliud pro alio” quando la diversità dell’immobile venduto sia tale da incidere sulla natura, consistenza e destinazione della stessa. La formula aliud pro alio significa infatti una cosa per un’altra, tale da renderla inidonea all’uso a cui è destinata o diminuisca in modo apprezzabile il valore.

Partiamo quindi dal principio della sentenza di Cassazione Civile resa a Sezioni Unite n. 11748/2019, con cui è stato sancito che in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all’art. 1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all’art. 1492 c.c. è gravato dell’onere di offrire la prova dell’esistenza dei vizi.

Indice

Onere del compratore di provare i vizi
Venditore non è obbligato a consegnare la cosa priva di vizi, tuttavia…
Venditore e compratore si accordano sui vizi esistenti
Conclusioni e consigli utili

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Onere del compratore di provare i vizi

Certamente chi compra l’immobile sconta il principio della vicinanza alla prova al compratore, avendo egli accettato in base ad un titolo contrattuale (atto notarile compravendita) la consegna dell’immobile (immissione in possesso).

Quello che occorre focalizzare è che nelle azioni giudiziarie immobiliari l’onere di provare i vizi della cosa spetta al compratore: sulla garanzia della cosa vendita vedasi articoli 1490 e 1492 del codice civile.

Infatti il nuovo proprietario avendo la materiale disponibilità ha modo di poter verificare e accertare la sussistenza dei vizi; non entriamo nel merito sui termini di decadenza o prescrizione in questo post.

In base anche alla gravità e alla “emersione” dei vizi successiva all’atto di compravendita/consegna della cosa, il soggetto acquirente dovrà inquadrare (e il giudice poi valutare) se possano configurare inesatto adempimento o inadempimento totale. E anche in questo caso occorre dire che questo tipo di inquadramento è tutt’altro che facile.

E’ anche vero che se i vizi risulteranno conosciuti o riconoscibili al momento della consegna dell’immobile, il compratore si troverà in difficoltà nell’azione giudiziaria.

Venditore non è obbligato a consegnare la cosa priva di vizi, tuttavia…

Dall’altra parte il venditore non ricopre un ruolo privilegiato o favorito in caso di contestazioni di vizi, e mantiene una responsabilità non proprio trascurabile.

Diciamo che nel contenzioso sui vizi e difetti dell’immobile ci sono oneri probatori a carico di entrambe le parti venditrici e acquirenti, ciascuna delle quali ha interesse a dimostrare la propria tesi. Per esempio l’acquirente ha interesse a dimostrare l’inesistenza dei vizi al momento della consegna e che si siano manifestati dopo; oltre a ciò, entrambe le parti hanno interesse ad accertare anche le cause che hanno comportato la manifestazione dei vizi.

Il riparto dell’onere della prova tra venditore e compratore, nelle azioni edilizie, si presenta di agevole soluzione, alla stregua del principio, fissato nell’art. 2967 c.c., che chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento; il diritto alla risoluzione o alla modificazione (quanto al prezzo) del contratto di compravendita, che vuol far valere il compratore che esperisca le azioni di cui all’art. 1492 c.c.per essere garantito dal venditore per i vizi della cosa venduta – vale a dire, per l’imperfetta attuazione del risultato traslativo, anche in assenza di colpa del venditore – si fonda sul fatto della esistenza dei vizi; la prova di tale esistenza grava, pertanto, sul compratore (Cass. Civ. SS.UU. n. 11748/2019, n. 13533/2001).

Venditore e compratore si accordano sui vizi esistenti

E’ stato chiarito che il venditore non sia obbligato specificatamente a consegnare la cosa priva di vizi, egli rimane obbligato a garantire il compratore qualora il bene venduto risulti viziato.

E’ possibile anche che le Parti venditrici e acquirenti si accordino sullo stato di fatto dell’immobile in cui si trova, dizione spesso riportata nei preliminari di vendita, e anche degli atti definitivi di compravendita (“visto e piaciuto). Qualcosa di analogo lo abbiamo riscontrato quando vengono rese note le difformità dell’immobile fin dal preliminare di vendita, e accettate dal promissario acquirente.

Lo stato effettivo dell’immobile contempla le sue caratteristiche, compreso quei difetti e vizi oggettivamente riscontrabili e conoscibili; tuttavia non è detto che molti vizi siano “facilmente” o comunemente conoscibili al momento del preliminare o di compravendita definitiva.

Ad esempio un appartamento costruito nel 1970, che presenta insufficiente isolamento acustico dagli appartamenti confinanti: chi è un Tecnico abilitato sa bene queste cose, ma l’acquirente medio forse no; e magari se ne accorge dopo una settimana che vi torna ad abitare e dormire.

E’ impensabile fare dei check-up immobiliari per individuare il più minimo dei vizi/difetti dell’immobile, soprattutto qualora comparato ai moderni canoni edilizi.

Certamente il venditore farebbe bene ad evidenziare i vizi presenti/riscontrabili fin da subito, ma di contro faciliterebbe offerte ribassate dai potenziali acquirenti. Forse sarebbe più opportuno che l’acquirente si faccia affiancare da un Tecnico abilitato per “leggere” i difetti più probabili, senza dover effettuare prove o saggi invasivi (e ci mancherebbe).

E’ come quando le persone si approcciano a comprare un’autovettura usata portandosi dietro un meccanico, capace di “annusare” da subito le possibili criticità.

Conclusioni e consigli utili

Venditore e compratore hanno rispettive responsabilità sulla qualità e vizi dell’immobile consegnato, e l’onere maggiore è posto a carico del nuovo proprietario/acquirente quando intende avviare risoluzione per inadempimento, riduzione del prezzo e richieste danni.

Certamente posso consigliare soprattutto ai promittenti acquirente che hanno stipulato il preliminare di vendita di inserire apposite clausole e riserve di verifiche; agli acquirente si può consegnare di far visionare da professionisti preparati l’effettive caratteristiche dell’immobile, chiedendo anche le diagnosi e le probabili casistiche di degrado e difetto che si manifesteranno.