Polizze catastrofali, obbligo escluso per immobili abusivi e non conformi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
29/03/2025
Abusi edilizi

Contratti assicurativi, chissà se copriranno i danni da catastrofi avvenuti su immobili irregolari

Vediamo di inquadrare l‘obbligo di copertura assicurativa da eventi catastrofici naturali quando l’immobile è abusivo o viziato da varie irregolarità edilizie.

Con Legge di bilancio n. 213/2023 (articolo 1, comma 101 e seguenti) è stato istituito l’obbligo di dotare alcuni beni aziendali, quali gli immobili, di apposita polizza contro le catastrofi naturali, entro il termine inizialmente previsto al 31 dicembre 2024, poi differito al 31 marzo 2025 con D.L. 202/2024.

101. Le imprese con sede legale in Italia e le imprese aventi sede legale all’estero con una stabile organizzazione in Italia, tenute all’iscrizione nel registro delle imprese ai sensi dell’articolo 2188 del codice civile, sono tenute a stipulare, entro il 31 marzo 2025 (*PROROGATO COME SOPRA, ndr), contratti assicurativi a copertura dei danni ai beni di cui all’articolo 2424, primo comma, sezione Attivo, voce B-II, numeri 1), 2) e 3), del codice civile direttamente cagionati da calamità naturali ed eventi catastrofali verificatisi sul territorio nazionale. Per eventi da assicurare di cui al primo periodo si intendono i sismi, le alluvioni, le frane, le inondazioni e le esondazioni.

Tale obbligo assicurativo è bilaterale: vale sia per le imprese che si assicurano che per le compagnie di assicurazione che devono assicurare.

In questi giorni è stata ufficializzata la seconda proroga del termine obbligatorio entro cui stipulare le note polizze catastrofali a copertura dei danni provocati a immobili di imprese con sede legale in Italia e di imprese aventi sede legale all’estero con una stabile organizzazione in Italia, da calamità naturali ed eventi catastrofali, descritti dalla stessa norma:

terremoti
alluvioni
frane
inondazioni
esondazioni

Con il D.L. 36/2025 (del 28 marzo 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 73 medesimo giorno) il termine entro il quale stipulare obbligatoriamente le polizze catastrofali è stato rivisto e diversificato come segue:

1° aprile 2025, per le grandi imprese, praticamente confermando quello originario;
1° ottobre 2025, per le medie imprese;
1° gennaio 2026, per piccole e micro imprese;

Pertanto, tutte le imprese comunque iscritte nel Registro delle imprese si devono assicurare, ad eccezione delle imprese agricole di cui all’articolo 2135 del Codice Civile in quanto coperte da apposito fondo mutualistico. Per quanto riguarda invece i requisiti e condizioni della copertura, sono disciplinati dal D.M. 18/2025, dettagliando i beni, eventi coperti, premi assicurativi e limiti di indennizzo. I beni oggetto di copertura obbligatoria sono:

terreni;
fabbricati;
impianti;
macchinari;
attrezzature industriali e commerciali.

Si aggiunge infine che l’art. 1 bis della legge n. 189/2024, in caso di beni – sia fabbricati che impianti e attrezzature – concessi in locazione, l’affittuario/utilizzatore, se il bene non risulta già assicurato dal proprietario, deve stipulare la copertura assicurativa obbligatoria.

Il nodo del problema sta arrivando al pettine: il comma 106 dell’articolo 1 L. 213/2023 presuppone che la copertura obbligatoria catastrofale abbia per oggetto un immobile regolare sotto il profilo dello Stato Legittimo, praticamente rispettando le tolleranze costruttive ed edilizie, e ogni altra norma di settore urbanistico-edilizio.

E gli immobili abusivi o gravati da illeciti edilizi?

Tra i vari aspetti contenuti nel provvedimento salta agli occhi un passaggio fondamentale che prevede l’esclusione dell’obbligo a contrarre polizze catastrofali per immobili di imprese che risultino:

gravati da abuso edilizio;
costruiti in carenza delle autorizzazioni previste;
gravati da abuso effettuato successivamente alla costruzione;

Queste tre ipotesi contenute nel comma 106 dell’articolo 1 L. 213/2023 lasciano pochi margini interpretativi, in quanto non prevedono espressamente distinzioni per categorie di illeciti edilizi. Si limitano a richiamare la nozione di abuso edilizio (notoriamante intesa come illecito penalmente rilevante), mentre una sembra assorbire quelle irregolarità effettuate in assenza di autorizzazioni previste. Quest’ultima previsione potrebbe rivelarsi molto più ampia del dato letterale, cioè per irregolarità, carenze o difformità non soltanto connesse a forme o titoli autorizzativi propriamente rilasciati dalla Pubblica Amministrazione. Si potrebbero quindi enunciare alcuni esempi che porterebbero all’esclusione dell’obbligo della polizza catastrofale, ma anche della necessaria regolarizzazione edilizia degli immobili per quelli già dotati di questa polizza:

assenza di permesso di costruire/SCIA alternativa;
totale difformità dal permesso di costruire/SCIA alternativa;
variazioni essenziali dal permesso di costruire/SCIA alternativa;
parziali difformità dal permesso di costruire/SCIA alternativa;
assenza o difformità da SCIA ordinaria (a tal proposito è vero che la SCIA non è una forma autorizzativa espressa, ma il suo valore di titolo edilizio a formazione progressiva depone a favore del suo inserimento;
assenza o difformità da autorizzazione sismica, o deposito sismico (ex Genio Civile);
assenza o difformità da autorizzazione paesaggistica;
assenza o difformità autorizzazione enti preposti alla tutela dei vari vincoli (soprintendenze, enti parco, vincolo idrogeologico, eccetera);
ogni altra difformità compiuta in contrasto e non conforme alla disciplina urbanistico-edilizia, strumenti urbanistici e regolamenti edilizi;

A queste ipotesi occorre aggiungere quelle irregolarità trattate con fiscalizzazione edilizia ai sensi degli articoli 33, 34 e 37 del DPR 380/01 (testo unico edilizia), in quanto l’opera abusiva mantiene la sua natura illecita rilevante, nonostante il pagamento di sanzione pecuniaria sostitutiva alla demolizione. Si dubita invece che l’irregolarità rientrante in CILA possa essere annoverata nel soprastante elenco.

Mentre il testo del comma 101 ha per oggetto l’obbligo di stipulare la polizza catastrofale, il comma 106 esclude specificatamente dall’obbligo gli immobili viziati da abusi edilizi, senza entrare nel merito dell’operatività qualora comunque stipulata: chissà come si comporteranno le compagnie assicuratrici di fronte a danni provocati da eventi simili, qualora emergeranno discordanze e abusi edilizi. Forniranno ugualmente la copertura danni, o l’accertamento degli abusi edilizi sarà condizione sufficiente per inoperatività della polizza? Forse inizieranno a chiedere un’attestazione di Stato Legittimo entro tolleranze pure loro, quale condizione di stipula ed efficacia del contratto.

106. In caso di accertamento di violazione o elusione dell’obbligo a contrarre, anche in sede di rinnovo, l’IVASS provvede a irrogare le sanzioni di cui al comma 107. L‘obbligo di cui al comma 101 non si applica alle imprese i cui beni immobili risultino gravati da abuso edilizio o costruiti in carenza delle autorizzazioni previste, ovvero gravati da abuso sorto successivamente alla data di costruzione.