Planimetrie e dati catastali: tra valore indiziario e Stato Legittimo immobile

mappa catastale

L’accatastamento rappresenta un adempimento fiscale, il rapporto con la conformità urbanistico edilizia

La documentazione catastale si rivela molto utile per ricostruire la storia costruttiva di un edificio, cioè l’evoluzione di tutte le trasformazioni rilevanti e minori rilevabili e raffigurate nelle planimetrie.

Ogni singola unità immobiliare viene inserita in Catasto con il primo accatastamento, da non confondersi con quelli di impianto: quest’ultimo fa riferimento alla prima fase di costituzione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU) del periodo ante Guerra.

Dopo il primo accatastamento in banca dati, è possibile (e probabile) che la stessa unità immobiliare sia interessata da successive ulteriori trasformazioni, configurandosi in una catena di modifiche avvenute in continuità ad essa.

Fino all’entrata in vigore della definizione di Stato Legittimo dell’immobile (art. 9-bis comma 1-bis DPR 380/01) i dati catastali e planimetrie avevano assunto un certo valore nella dimostrazione della conformità urbanistica edilizia dell’immobile. Vediamo allora come utilizzare le planimetrie catastali e relativi dati per lo Stato Legittimo.

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Planimetrie catastali come elementi indiziari e non probatori (prima del DL 76/2020)

Torniamo indietro nel tempo e cioè prima dell’entrata in vigore del D.L. 76/2020, che ha introdotto nell’articolo 9-bis comma 1-bis DPR 380/01 la definizione di Stato Legittimo, su cui puoi visionare molti approfondimenti.

Prima di tale definizione la giurisprudenza amministrativa aveva in qualche modo inquadrato il perimetro di utilizzazione delle planimetrie e dati catastali per dimostrare la legittimazione urbanistica degli immobili, della loro consistenza e informazioni a certe epoche e date.

Certamente, l’utilizzo delle planimetrie non poteva essere inteso come sostitutivo dei vari titoli abilitativi, licenze e autorizzazioni edilizie del passato; a maggior ragione questi limiti si vanno ad assottigliare nel periodo posteriore all’estensione dell’obbligo di licenza edilizia a tutto il territorio avvenuto con Legge ponte n. 765/67.

Per capirsi, il 1° settembre 1967 è un’importante data da considerare come spartiacque ai fini degli accertamenti immobiliari, ma vorrei ricordare che non è affatto l’unica.

Per consolidata giurisprudenza, i dati catastali non possono ritenersi, neppure dal punto di vista topografico, fonte di prova certa della situazione di fatto esistente sul piano immobiliare, rappresentando l’accatastamento un adempimento di tipo fiscale-tributario che fa stato ad altri fini, senza assurgere a strumento idoneo, al di là di un mero valore indiziario, ad evidenziare la reale consistenza degli immobili interessati e la relativa conformità alla disciplina urbanistico-edilizia (Cons. di Stato n. 631/2015, n. 666/2013, n. 1631/2004, Cass. Civ. 22298/2010; Cass. Pen. 38044/2008; TAR Salerno n. 525/2023; TAR Catania n. 2860/2022; TAR Milano n. 1195/2015; TAR Firenze n. 1149/2019; TAR Napoli n. 1901/2021, n. 1750/2020);

Nello stesso senso, anche Consiglio di Stato n. 4307/2021, n. 8000/2019.

Planimetria catastale d’impianto per la Conformità urbanistica immobile

Acquisire copia della planimetria catastale del primo accampionamento è un passaggio essenziale per verificare lo Stato Legittimo dell’unità immobiliare (approfondimento).

Intanto bisogna premettere la definizione di planimetria catastale di primo impianto o d’impianto: è la planimetria catastale depositata dall’avente titolo (es. proprietario) al Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU) per accampionare (registrare) per la prima volta l’Unità immobiliare urbana (solitamente in scala 1:200), in base alle definizioni normativa R.D.L. 652/1939 (e successive modifiche e integrazioni). In seguito fu emanato il Regolamento per la formazione e conservazione del NCEU mediante DPR 1142/1949.

Oggi per primo impianto catastale urbano si tende fare riferimento all’epoca censuaria del 1939 e seguenti anni, in particolar modo quando si devono verificare e accertare la consistenza datata degli immobili:

Le planimetrie catastali, di impianto o meno, non assumono valore sostitutivo di autorizzazione o titolo edilizio abilitativo; la loro presenza serve piuttosto a dimostrare la consistenza dell’unità alla data del loro deposito al Catasto.

Ammetto che la differenza possa apparire sottile, ma occorre dire che la planimetria catastale non autorizza l’intervento edilizio in sostituzione del Comune; diciamo che il legislatore ha preso atto del suo valore finora altamente indiziario, attribuendogli valore di documentazione probante (L. 120/2020 art. 10). Lo vediamo meglio nel prossimo paragrafo, oppure nel seguente video:

Con lo Stato Legittimo i dati catastali assumono valore complementare (ma non sostitutivo)

Con la definizione di Stato Legittimo, introdotta nell’articolo 9-bis c.1-bis DPR 380/01 viene rivisto e chiarito il ruolo di planimetrie e dati catastali per ricostruire e dimostrare la consistenza alle varie epoche.

La possibilità di utilizzarle è espressamente prevista, ma a certe condizioni:

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo e’ quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza,

Intanto il perimetro di utilizzo è confinato nella seconda e terza frase della definizione, ovvero:

  • in epoca (e in zone, aggiungo io) in cui l’intervento non era sottoposto all’obbligo di titolo abilitativo edilizio;
  • nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia (esempio pratiche edilizie smarrite);

Leggendo il soprastante estratto dalla definizione normativa emergono due possibili tipologie di documenti catastali da poter usare:

  1. Planimetria di impianto, espressamente prevista
  2. Planimetrie diverse dall’impianto, rientrando negli “altri documenti probanti” o altro atto pubblico di cui sia dimostrata la provenienza;

Anche perchè arriveremmo ad ammettere soltanto le planimetrie catastali del primo “vero” impianto avviato anteriormente alla Seconda Guerra Mondiale, ed escludere quella depositata nel 1966 relativo alla costruzione di edificio avvenuta davvero in epoca e zona non sottoposta ad obbligo di licenza edilizia.

Detto ciò, significa che le planimetrie catastali adesso possono concorre a dimostrare l’effettiva consistenza e Stato Legittimo: la definizione infatti statuisce che lo Stato Legittimo (del profilo urbanistico edilizio) si desuma in via sussidiaria anche dalle planimetrie catastali.

Conclusioni e consigli

Per valutare bene questi elementi e documenti catastali è necessario ricostruire con precisione la storiografia dell’edificio e delle singole porzioni. La documentazione catastale è un valido punto di partenza da cui iniziare, ma non va affatto scambiato come quello sufficiente per dimostrare la regolarità edilizia dell’immobile.

Al massimo concorre a ricostruire il complesso puzzle dello Stato Legittimo, un incarico professionale che spesso si tramuta in un vero rompicapo per il Tecnico Abilitato.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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