Planimetria catastale, la difformità ante rogito e la sanabilità con atto successivo

L’atto di conferma è ammissibile qualora la mancanza delle dichiarazioni di conformità sia dipesa da inesistenza delle planimetrie o loro difformità dallo stato di fatto

Riprendo un ambito particolarmente importante nell’ambito delle compravendite immobiliari e dei relativi aspetti di conformità catastale.

In particolare con l’entrata in vigore del DL 78/2010 è stato introdotto nell’art. 29 c.1-bis L. 52/1985 il requisito essenziale di conformità catastale quale condizione stipulare atti tra vivi, pena la nullità dell’atto stesso. E la nullità formale degli atti, non ha una prescrizione.

Per evitare la nullità dei contratti di compravendita legata ai profili di conformità catastale, occorre che la verifica riguardi congiuntamente i due profili:

  • conformità catastale “oggettiva“, ossia la corrispondenza tra lo stato materiale effettivo dell’immobile oggetto del contratto e la rappresentazione catastale del medesimo. Essa dispone che il contratto contenga, oltre all’identificazione catastale ed al riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una specifica dichiarazione degli intestatari (sostituibile con una attestazione di un tecnico abilitato) di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, ed attiene alla sfera della validità del medesimo, stante l’espressa previsione della nullità dell’atto privo del contenuto prescritto.
    La conformità catastale oggettiva pertanto riguarda la rispondenza di:
    • dati identificativi catastali (foglio, particella, subalterno, classamento, ecc);
    • identificazione della planimetria catastale con espresso riferimento di corrispondenza all’immobile oggetto di compravendita;
    • conformità tra stato di fatto dell’immobile alla planimetrie;
  • conformità catastale “soggettiva“, ossia l’identità tra l’autore/venditore dell’atto e l’intestatario catastale dell’immobile. Essa obbliga il notaio rogante ad individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari, e gli impone di compiere una determinata attività e tuttavia non introduce un contenuto necessario del contratto, atteso che non prevede alcuna sanzione di nullità dell’atto rogato senza la sua osservanza (Cass. Civ. 37369/2021).

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La regolarizzazione postuma della nullità dell’atto per carenze catastali

In un precedente approfondimento si sono espresse le varie casistiche che possono comportare la nullità del rogito notarile, derivanti da carenze e omissioni delle dichiarazioni sulla conformità catastale rese in atto stesso.

Analizziamo il caso specifico in cui sia accertata a posteriori la difformità della planimetria catastale rispetto allo stato dei luoghi, riferita al momento della stipula dell’atto notarile di compravendita, ovviamente dopo l’entrata in vigore del DL 78/2010 e del 50/2017.

Infatti preme dire che i casi di nullità degli atti derivanti da carenze o assenze delle dichiarazioni di conformità catastale, potrebbero essere regolarizzati a posteriori con la “conferma dell’atto” di medesima forma contenente gli elementi omessi. Si tratta della procedura prevista dal comma 1-ter art. 29 L. 52/1985, introdotta dall’art. 8 comma 1-bis DL 50/2017 (convertito in legge con modif. n. 96/2017).

Quindi se l’atto notarile contenente la carenza/omissione è stato fatto con atto in forma pubblica, va fatto con medesima forma; volendo usare termini impropri, potremmo definirlo un atto notarile “ad integrazione” del precedente.

In altre parole esiste la possibilità di “sanare” questi atti notarili nulli con un rogito, ma a certe condizioni:

«1-ter. Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23».

La nullità del rogito con planimetria catastale difforme già al rogito notarile e possibile sanabilità con atto successivo

Non è una buona notizia quella che sto per spiegare: negli atti notarili contenenti la menzione di conformità dello stato dei luoghi alla planimetria catastale, qualora risulti non rispondente al momento dell’atto stesso, potrebbe aprire scenari di contenziosi tra le Parti venditrici e acquirenti.

Il comma 1-ter art. 29 L. 52/1985 prevede tuttavia una serie di possibilità di “recuperare” la nullità dell’atto notarile, e nella fattispecie che ci interessa parliamo dell’assenza/carenze riguardanti proprio la dichiarazione di conformità tra planimetria catastale e stato di fatto.

Si aprono due scenari, analizziamoli anche dopo il confronto che ho avuto con alcuni amici sul web, tenuto conto che non sono riuscito a trovare risposta nella giurisprudenza civilistica (se qualcuno la trova, sarei grato di riceverla per aggiornare questo post):

1) Interpretazione “formalista” e carenza soltanto dichiarativa

La nullità dell’atto colpisce soltanto la mancanza della dichiarazione di conformità della planimetria, avvenuta a causa della sua inesistenza o difformità.

Ipotizziamo il caso in cui le Parti (e soprattutto il Tecnico del venditore) si rendono conto della difformità già vigente al momento di stipula, e che si proceda comunque a fare l’atto notarile omettendo la dichiarazione di conformità.

In questo caso il comma 1-ter art. 29 L. 52/1985 consentirebbe il recupero e la sanabilità della posizione, andando a sanare l’assenza formale della dichiarazione, la sua omissione ancorchè la difformità sia sostanzialmente conclamata al momento del rogito.

Su questo scenario interpretativo non ho nulla da eccepire.

2) interpretazione “sostanzialista” e carenza oggettiva di conformità planimetrica

Ribadendo il fatto che non sono riuscito a trovare risposte nelle sentenze di Cassazione Civile (per ora), mi sono posto lo scenario in cui il vero destinatario della nullità e dell’esclusione dalla ipotesi di sanabilità sia l’assenza oggettiva di conformità catastale già al momento del rogito.

In altre parole ritengo che possa farsi strada una tesi in cui l’assenza oggettiva di conformità planimetrica catastale, ancorchè falsamente attestata nel rogito, equivalga alla sua sostanziale assenza.

Non vorrei che si possa configurare una fattispecie in cui l’atto è nullo e non confermabile a posteriori, perchè espressamente escluso dal predetto comma 1-ter art. 29 L. 52/1985. A ciò si dovranno sommare anche gli eventuali profili penali per dichiarazione non veritiera, o di falsa asseverazione da parte del Tecnico abilitato che l’ha rilasciata.

Ciò che mi porta al convincimento e sostenibilità di questa tesi, è quanto già emerso in chiave parallelo per la famosa nullità formale urbanistico edilizia in tema di commerciabilità, che ha prevalso sulla tesi sostanzialità in Cass. Civ. SS.UU. 8230/2019: tra i vari principi riscontrabili in quell’ambito, il presupposto per evitare l’esclusione dalla nullità (formale) sia la veridicità piena di quanto dichiarato.

Ciò significherebbe che, anche di fronte ad un’aggiornamento postumo della planimetria catastale allo stato effettivo dei luoghi, non sia sufficiente per accedere all’effetto sanante della nullità catastale ormai accertatata; in altre parole significa che l’allineamento tardivo tra planimetria e stato di fatto non servirà.

Conclusioni e consigli

Tra i due scenari il primo è pacifico, ma non riesco per ora ad escludere anche la sovrapposizione del secondo, assai più restrittivo.

E’ preferibile che la planimetria catastale corrisponda davvero e pienamente allo stato effettivo dei luoghi, senza ombra di dubbio o rischio smentite. Certamente questo ambito richiede anche (e preventivamente) le verifiche di conformità dell’immobile sotto il profilo urbanistico e dello Stato Legittimo.

Detto ciò, è meglio evitare casi in cui non sussista pienamente la conformità catastale dell’immobile.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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