Piscina, tra intervento pertinenziale e nuova costruzione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
10/10/2022
Edilizia

Le caratteristiche dimensionali e gli strumenti urbanistici potrebbero configurarla pertinenza esclusiva dell’immobile

Esistono tante modalità costruttive per realizzare una piscina a servizio esclusivo dell’immobile, e quando si intende costruirla si devono prendere in considerazione molti criteri, parametri e normative.

Per prima cosa devo consigliare di consultare la normativa regionale sul governo del territorio, la relativa normativa di settore sulle piscine e infine la disciplina comunale (Piano Regolatore Generale e Regolamento Edilizio). Ciò serve per capire se tali norme consentono la realizzazione o meno delle piscine, a quali condizioni, dimensioni e caratteristiche da rispettare.

In base alle caratteristiche da considerare, la sua collocazione potrebbe avvenire anche ai fini del consumo di suolo:

completamente interrata
seminterrata, cioè parzialmente fuori terra
fuori terra

Le prime due modalità indubbiamente comportano trasformazione permanente del suolo, e pertanto non potranno mai considerarsi in edilizia libera (art. 6 DPR 380/01 e Glossario Edilizia Libera).

Quelle invece realizzate fuori terra, potrebbero essere quelle di tipo stagionali semplicemente appoggiate al suolo senza pavimentazioni, platee o massetti sottostanti, che appunto comportano anch’essi “cementificazione” dei suoli.

Se invece l’obbiettivo del committente è realizzare una solida e durevole piscina in tutte le modalità, senza doverla smontare ogni autunno in quanto “arredo esterno”, allora occorre capire in quale categoria di intervento rientra, e il conseguente titolo edilizio necessario.

IMPORTANTE: si sono formati DUE ORIENTAMENTI per qualificare la categoria di intervento per realizzare una piscina:

Nuova costruzione soggetta a permesso di costruire (in consolidamento e prevalenza)
intervento regime pertinenziale (minoritario).

Di seguito si analizza quest’ultimo regime pertinenziale delle piscine, sul quale si ribadisce che il prevalente principio per cui la piscina non è configurabile come una pertinenza, bensì come nuova costruzione (vedi anche Consiglio di Stato sentenza n. 44/2024).

DISTANZE LEGALI dai confini e costruzioni per piscine in questo approfondimento.

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Tra intervento pertinenziale e nuova costruzione

Per distinguere in quale regime amministrativo collocare la realizzazione della piscina “fissa”, cioè diversa da quelle smontabili stagionalmente, occorre fare riferimento:

normativa regionale sul governo del territorio
normativa di settore
strumenti urbanistici e di governo del territorio sovracomunali
strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali

Capisco bene che si tratta di una lunga serie di regolamentazioni da consultare, ma è questa la prassi da seguire.

Detto questo indico i riferimenti utili e consolidati in giurisprudenza amministrativa per distinguere la possibile collocazione negli interventi pertinenziali o di nuova costruzione.

REGOLA GENERALE: la costruzione della piscina configura nuova costruzione, soggetta a permesso di costruire in quanto trattasi di intervento di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio (art. 3 comma 1 lettera e.1) ed art. 10 c.1 lettera c) DPR 380/01).

Nozione di pertinenza e applicabilità

Alla regola generale si affianca un criterio residuale che potrebbe consentire di qualificare una piscina tra gli interventi pertinenziali disciplinati dall’art. 3 comma 1 lettera e.6) DPR 380/01.
Occorre sottolineare la differenza della nozione civilistica di pertinenza: il manufatto può essere considerato una pertinenza ai fini edilizi quando è funzionale all’edificio principale, non è dotato di autonomo valore di mercato e non incide sul carico urbanistico mediante la creazione di un nuovo volume; pertanto, ai fini edilizi manca la natura pertinenziale quando, su un’area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dal precedente edificio, sia realizzato un nuovo volume, ovvero sia realizzata un’opera come, ad esempio, una tettoia che ne comporti l’alterazione della sagoma” (Cons. di Stato n. 6785/2022, n. 904/2019).

Intanto per rientrare nella categoria di interventi pertinenziali, le piscine non devono comportare un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale a cui sono asservite. Resta il fatto se esistano o meno altri criteri dimensionali da considerare per distinguere tra nuova costruzione o meno. Non essendo prevista dettagliatamente dalla normativa del TUE, si può fare riferimento (anche) alla giurisprudenza per avere una indicazione generale.

La realizzazione di una piscina posta al servizio di una residenza privata non richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire a condizione che se ne accerti la natura pertinenziale, la quale a sua volta postula che debba accedere ad un edificio preesistente edificato legittimamente, che presenti ridotte dimensioni anche in assoluto, a prescindere dal rapporto con l’edificio principale e che non sia in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti e con quelli eventualmente soltanto adottati (Cass. Pen. n. 7038/2019, n. 39067/2009).

L’installazione di una piscina con dimensioni non rilevanti (quanto ?) in proprietà privata a corredo esclusivo della stessa, deve considerarsi alla stregua di una pertinenza esclusiva dell’immobile esistente, essendo destinata a servizio dello stesso e secondo cui tali considerazioni non possono che estendersi alle opere di sistemazione ed a quelle concernenti i locali di servizio (Cons. Stato, Sez. VI, 3 ottobre 2019, n. 6644 e Sez. V, 16 aprile 2014, n. 1951, TAR Salerno n. 2407/2022).

Poi, riguardo alla natura non agricola della pertinenza, è sufficiente affermare che, urbanisticamente, la pertinenza segue la legittima destinazione d’uso del bene principale e che la realizzazione di una piscina non è incompatibile con la natura agricola di un’area (cfr. Cons. Stato, sentenze n. 7735/2021, n. 6998/2021, n. 3338/2021). Però badiamo bene, che molto dipende da quanto ammesso dalle norme, strumenti e regolamenti locali, che potrebbero regolamentare o vietare completamente queste opere.

Infatti il divieto di costruire piscine in una zona territoriale potrebbe essere prescritto dal Comune o da un Piano Paesaggistico, per tutelare l’assetto del territorio o contrastare il consumo del suolo.

In caso di pertinenza, quale titolo edilizio applicare?

Ammettiamo il caso di rientrare nella qualifica di intervento pertinenziale di cui all’art. 3 comma 1 lettera e.6) del DPR 380/01. In questo caso l’intervento non configura nuova costruzione e non richiede permesso di costruire.

A questo punto resta da capire se la piscina pertinenziale possa rientrare in uno di questi procedimenti, escludendola a priori dall’edilizia libera:

SCIA, in quanto ristrutturazione edilizia art. 3 comma 1 lettera d) TUE, diversi dalla ristrutturazione “pesante” art. 10 comma 1 lettera c) TUE.
CILA, in quanto procedura residuale al Permesso di Costruire, SCIA ed edilizia libera.

Indubbiamente ritengo congruente la SCIA, in quanto la realizzazione di una piscina (ancorchè pertinenziale), costituisce inserimento di nuovo elemento e impianto, con un profilo innovativo e nient’affatto manutentivo/conservativo.

Faccio discreta fatica ad inquadrarla come opera rientrante in CILA perchè residuale agli altri regimi menzionati. Insomma, con un minimo di onestà professionale la costruzione di una piscina interrata è una trasformazione permanente del suolo, difficilmente reversibile.

Su questo aspetto poi dovremmo sommarci gli aspetti strutturali antisismici e la paesaggistica, ma esulo per rimanere sintetico.

Conclusioni e consigli

Il primo consiglio forse apparirà ripetitivo: è necessario rivolgersi ai Tecnici abilitati, preparati e specializzati sulla materia amministrativa.

E’ chiaro che occorre anche confrontarsi con la Pubblica Amministrazione, ma prima si rende necessario conoscere bene anche la normativa regionale, gli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali.

Infatti la materia urbanistica rimane ancora frammentata in circa ottomila sfumature comunali. E non sto scherzando.