Piscina, nuova costruzione anziché opera pertinenziale (e serve permesso di costruire) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
14/04/2025
Edilizia

Realizzare piscine sul territorio supera il concetto di pertinenza, configurando invece trasformazione edilizia permanente

Si avvicina la bella stagione e l’interesse nel costruire piscine interrate, seminterrate o anche fuori terra, a servizio del proprio edificio, pensando di accedere a regimi amministrativi edilizi più semplificati: tuttavia la giurisprudenza ha conclamato l’esclusione del regime di opera pertinenziale, rientrante in SCIA, per configurarlo invece nuova costruzione assoggettata a permesso di costruire. A tal proposito si rammenta che in passato c’è stato un orientamento più favorevole alla costruzione di piscina in regime di opere pertinenziali, ormai definitivamente superato. Prima di esaminare la recente giurisprudenza penale e amministrativa, è opportuno premettere che non sono trattate le relative disposizioni previste dalle norme di settore, vincolistiche, regionali e perfino la regolamentazione comunale.

Non è per rompere le uova nel paniere a chi sogna di realizzare la piscina tradizionale nel proprio giardino, ma le politiche insediative e territoriali stanno diventando sempre più restrittive verso tali interventi per contrastare il consumo del suolo, impedire sprechi di risorsa idrica, e perfino per tutela paesaggistica (alcuni piani regionali prescrivono l’uso di piastrelle colore terrigeno per mimetizzarle).

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Piscina a servizio dell’edificio configura nuova costruzione

Da tempo la Cassazione Penale ha affermato che la struttura edilizia di tipo piscina posta al servizio esclusivo di una residenza privata configura una nuova costruzione ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. e), del DPR n. 380/2001 (Cass. Pen. n. 12517/2025, n. 1913/2019). La diretta conseguenza è che tale opera sia sottoposta al permesso di costruire, ai sensi dell’articolo 10, comma 1, DPR 380/01.
La costruzione della piscina, infatti, non può essere collocata nella categoria urbanistica delle mere pertinenze poiché comporta una durevole trasformazione del territorio e, sul piano funzionale, non è preordinata ad un’esclusiva, oggettiva, esigenza dell’edificio principale, funzionalmente ed obiettivamente e indissolubilmente posta al servizio dello stesso; di peculiare rilievo è l’osservazione per cui essa, invero, non serve – necessariamente – a migliorare (contribuendo a rafforzare o confermare) le caratteristiche dell’immobile principale ma, piuttosto, assicura utilità ultronee che nulla hanno a che fare con le caratteristiche funzionali dell’immobile di riferimento: piuttosto, essa risulta funzionale alle persone (favorendone anche il relax o l’attività sportiva e dunque il personale benessere), piuttosto che al miglior uso dell’immobile. La strumentalità dell’opera del tipo piscina posta al servizio esclusivo di una residenza privata, rispetto ad usi e funzioni suscettibili di propria separata valutazione rispetto all’immobile principale, peraltro, pure si evince dal suo evidente autonomo valore di mercato (Cass. Pen. n. 12517/2025).

L’orientamento qualificante la realizzazione di piscina interrata (ma anche seminterrata) come nuova costruzione è poi confermato anche dalla giurisprudenza amministrativa, tra le tante sentenze vedi Consiglio di Stato n. 44/2024, ma anche n. 5479/2023, n. 5417/2023, n. 4488/2023, n. 3275/2023, nelle quali è stato affermato che:

tutti gli elementi strutturali concorrono al computo di volumetria dei manufatti, interrati o meno, e fra di essi deve intendersi ricompresa anche la piscina, in quanto non qualificabile come pertinenza in senso urbanistico in ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere rispetto a quella propria dell’edificio cui accede;

Piscina interrata, nuova costruzione soggetta a Permesso di costruire

Conclusioni e consigli

Chi si accinge a realizzare piscine tradizionali, ossia interrate o seminterrate, deve accettare l’idea che siano equivalenti alla realizzazione di un vero e proprio edificio: il concetto di trasformazione permanente del suolo sta assumendo un valore sempre più restrittivo e severo. Con questo si consiglia di non sottovalutare l’altra ipotesi operativa, ovvero di appoggiarla semplicemente sul suolo: finché la piscina mantiene natura funzionale e caratteristiche strutturali dell’arredo da esterni potrebbe rientrare perfino in edilizia libera, pertanto quelle facilmente smontabili e amovibili in senso stagionale ci possono rientrare. Il problema è che spesso alcuni installano piscine astrattamente smontabili, accompagnando dalla realizzazione di opere accessorie destinate a far permanere sul posto la piscina (movimento terra, platea in cemento armato), tentando di aggirare quelle rigide caratteristiche di opera amovibile. Se poi ci sono vincoli e norme di settore di mezzo, il confine è facile da superare.