Piscina interrata, nuova costruzione soggetta a Permesso di costruire • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
03/07/2023
Permesso di Costruire

Non costituisce pertinenza in senso urbanistico bensì trasformazione permanente del territorio (orientamento giurisprudenziale).

Difficile poter sostenere la tesi della piscina interrata senza permessi, perchè esiste un orientamento giurisprudenziale che qualifica la realizzazione di una piscina ad un manufatto interrato o meno, rispetto all’altro orientamento che le inquadra come interventi pertinenziali.

L’orientamento che qualifica la realizzazione di piscine interrate (ma anche seminterrata) è stato confermato anche da recenti sentenze del Consiglio di Stato n. 5479/2023, n. 5417/2023, n. 4488/2023, n. 3275/2023, stabilendo che:

tutti gli elementi strutturali concorrono al computo di volumetria dei manufatti, interrati o meno, e fra di essi deve intendersi ricompresa anche la piscina, in quanto non qualificabile come pertinenza in senso urbanistico in ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere rispetto a quella propria dell’edificio cui accede;

Nota bene: in tal senso sta prevalendo l’orientamento severo che esclude la piscina dal regime di pertinenza, configurandola piuttosto come una nuova costruzione (tra le tante vedi Consiglio di Stato sentenza n. 44/2024).

L’orientamento “severo” riscontrabile in quelle tre sentenze sostiene che la piscina non può essere attratta alla categoria urbanistica delle mere pertinenze, poiché, sul piano funzionale, non è esclusivamente complementare all’uso delle abitazioni e non costituisce una mera attrezzatura per lo svago alla stessa stregua di un dondolo o di uno scivolo installati nei giardini o nei luoghi di svago (sul fatto dell’esclusività complementare ho delle perplessità).

Tale orientamento “severo” effettua un distinguo rispetto alla giurisprudenza che riconduce le nell’ambito delle pertinenze le piscine prefabbricate, quelle di dimensioni modeste o prive di pavimentazione di contorno (Cons. di Stato n. 3601/2014, n. 1957/2014, n. 1142/2014).

Quindi, anche la distinzione delle categorie di intervento e procedure amministrative per le piscine è tutt’altro che una questione chiusa, in cui la giurisprudenza sembra spaziare da nuova costruzione a interventi pertinenziali.

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Certamente se escludiamo le piscine smontabili stagionali (già equiparabili ad arredi o attrezzature ludiche in edilizia libera), dobbiamo ammettere che la piscina fissa seminterrata o interrata comporti una modifica durevole del suolo; praticamente al pari di una costruzione in pianta stabile.

Il Consiglio di Stato si è orientato ad affermare che la piscina, a differenza di altri manufatti, non può essere attratta alla categoria urbanistica delle mere pertinenze, in quanto non è necessariamente complementare all’uso delle abitazioni e non è solo una attrezzatura per lo svago, ma integra gli estremi della nuova costruzione, in quanto dà luogo ad una struttura edilizia che incide invasivamente sul sito di relativa ubicazione e postula, pertanto, il previo rilascio dell’idoneo titolo ad aedificandum, costituito dal permesso di costruire (Cons. di Stato n. 3275/2023).

Lo stesso orientamento “severo” che esclude le piscine interrate dal regime di pertinenza lo troviamo esposto anche con altra forma, ad esempio TAR Cagliari n. 385/2023 (vedi anche TAR Palermo n. 1471/2022), il quale ricalca quanto sopra:

“la piscina non è pertinenza in senso urbanistico in quanto comportante trasformazione durevole del territorio e in ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere rispetto a quella propria dell’edificio cui accede, ma integra gli estremi della nuova costruzione, in quanto dà luogo ad una struttura edilizia che incide invasivamente sul sito di relativa ubicazione e postula, pertanto, il previo rilascio dell’idoneo titolo ad aedificandum, costituito dal permesso di costruire.

Conclusioni e consigli

Chissà se alcune norme regionali hanno provveduto a disciplinare o equiparare nella propria legislazione le piscine interrate a interventi pertinenziali.

Certamente l’esistenza di due orientamenti, in particolare di quello “restrittivo” che sta prevalendo su quelle delle opere pertinenziali, costringe a valutare con prudenza.

Infatti è di nuovo il caso di dire che nel dubbio è opportuno scegliere e agire per prudenza.

Se la piscina qualifica nuova costruzione, diviene assoggettata a permesso di costruire, e qui si pone il problema dell’adeguato presupposto di urbanizzazione primaria, come stabilisce l’articolo 12 comma 2 DPR 380/01.

Infine la qualifica di piscine permanenti in nuova costruzione chiude alla possibilità di realizzarle in tutti quegli ambiti diversi dalla ristrutturazione, a partire dalle zone non pianificate o “zone bianche”.