Piscina, non è una pertinenza ma nuova costruzione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
13/02/2024
Permesso in Sanatoria

Consiglio di Stato esclude regime opere pertinenziali, assoggettando le piscine al permesso di costruire

Con sentenza n. 44/2024 il Consiglio di Stato è tornato a confermare l’orientamento che include le piscine nel regime di nuova costruzione e permesso di costruire.

Dal discorso escludiamo quelle che davvero risultano qualificabili come meri arredi stagionali e a zero impatto, cioè senza prevedere la minima opera o trasformazione dello stato dei luoghi: immaginiamo quelle gonfiabili e quelle con prestampati, che normalmente si installano nella bella stagione in giardino. In sostanza, dobbiamo considerarle come ombrelloni estivi (esempi di piscine arredo).

Tuttavia, anche se in passato si era formato un orientamento “favorevole” che ammetteva in certi casi la realizzazione di piscine come interventi pertinenziali, ormai ha prevalso l’orientamento più restrittivo: la piscina non costituisce pertinenza urbanistica, bensì nuova costruzione, anche se a servizio di fabbricato residenziale principale.

Riporto integralmente la motivazione contenuta nella predetta sentenza, che riprende anche quanto già detto in un precedente approfondimento sul blog:

La piscina è una struttura di tipo edilizio che incide con opere invasive sul sito in cui viene realizzata, perciò configura una nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), del DPR n. 380/2001 e non una pertinenza urbanistica del fabbricato residenziale. Tutti gli elementi strutturali concorrono al computo di volumetria dei manufatti, interrati o meno, e fra di essi deve intendersi ricompresa anche la piscina, in quanto non qualificabile come pertinenza in senso urbanistico in ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere rispetto a quella propria dell’edificio cui accede. La piscina, infatti, non può essere attratta alla categoria urbanistica delle mere pertinenze, poiché, sul piano funzionale, non è esclusivamente complementare all’uso delle abitazioni e non costituisce una mera attrezzatura per lo svago alla stessa stregua di un dondolo o di uno scivolo installati nei giardini o nei luoghi di svago. Né può essere considerata pertinenza la realizzazione della piscina, considerato che la stessa comporta una “durevole trasformazione del territorio” la quale, sotto il profilo urbanistico, presenta una funzione autonoma rispetto a quella propria dell’edificio cui accede e per tale ragione non può coincidere con la relativa nozione civilistica. La nozione di pertinenza urbanistica è invocabile per opere di modesta entità ed accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia. Viceversa, tali non sono i manufatti che per dimensioni e funzione possiedono una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale sì da avere una potenziale attitudine ad una diversa e specifica utilizzazione.

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L’orientamento “restrittivo” qualifica come nuova costruzione la realizzazione di piscina interrata (ma anche seminterrata) è stato confermato anche da recenti sentenze del Consiglio di Stato n. 5479/2023, n. 5417/2023, n. 4488/2023, n. 3275/2023, stabilendo che:

tutti gli elementi strutturali concorrono al computo di volumetria dei manufatti, interrati o meno, e fra di essi deve intendersi ricompresa anche la piscina, in quanto non qualificabile come pertinenza in senso urbanistico in ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere rispetto a quella propria dell’edificio cui accede.

Da tutto questo emerge un elemento chiaro: la costruzione di piscina comporta trasformazione edilizia permanente del territorio, e pertanto è nuova costruzione soggetta a permesso.
Se ci pensiamo bene, rientra in tale categoria di intervento anche la “semplice” pavimentazione del suolo a cielo aperto effettuata con soletta in calcestruzzo armato (alla faccia del consumo del suolo e permeabilità del suolo).