Piano di lottizzazione con convenzione urbanistica: regole e tempistiche • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
27/01/2024
PRG e Pianificazione territoriale

Le convenzioni della pianificazione attuativa privata sono atti autonomi ma giuridicamente connessi

Quando il privato intende effettuare interventi edificatori di una certa rilevanza è possibile procedere col cosiddetto piano di lottizzazione previsto dall’articolo 28 L. 1150/1942, alternativa al piano particolareggiato di iniziativa pubblica; nella nozione di lottizzazione privata possiamo ricomprendere tutte quelle tipologie di strumenti urbanistici attuativi o piani attuativi di iniziativa privata, che sono stati aggiunti nel tempo da apposite norme nazionali o legislazioni regionali.

I piani attuativi possono infatti avere speciali finalità di scopo, tra i più conosciuti troviamo:

piano di recupero
piano/programma integrato intervento
PRUSST
piano di rigenerazione urbana
piano di riqualificazione
eccetera

L’esecuzione della lottizzazione edificatoria su iniziativa privata rende obbligatoria la stipula di una convenzione urbanistica tra Comune e soggetto interessato, dove entrambe le parti si assumono i relativi adempimenti e obbligazioni, stabilendo anche tempistiche.

Lo scopo e la necessità della convenzione è anche coordinare l’esecuzione delle opere di urbanizzazione concordate/progettate con strumento attuativo, oltre alla cessione gratuita alla P.A. delle necessarie aree di urbanizzazione prima e secondaria. Tale contratto serve per individuare le forme di garanzie per giungere al risultato (la realizzazione completa dell’intero intervento) e per tutelare l’interesse pubblico in caso di inadempimento delle obbligazioni assunte.

Per esempio, un frequente obbligo è la realizzazione delle opere di urbanizzazione o il potenziamento/adeguamento di quelle esistenti.

Indice

Piano attuativo, Convenzione e termini efficacia
- Coincidenza termine convenzione col termine del piano attuativo?
- Scadenze termini disgiunte tra Piano attuativo e Convenzione

Piano attuativo, Convenzione e termini efficacia

Per prima cosa occorre tenere distinti i termini nascenti dalla Convenzione urbanistica della lottizzazione:

momento di stipula e attivazione obblighi nascenti;
scadenza del termine massimo decennale dello strumento urbanistico attuativo approvato;
ultimazione opere;

Diciamo pure che nell’ambito degli strumenti urbanistici secondari il piano di lottizzazione (o altro strumento di pianificazione attuativa) e lo schema di convenzione ad esso allegato costituiscono atti distinti ma giuridicamente connessi (Cons. di Stato n. 7068/2023, n. 7024/2020).

Mentre il piano urbanistico attuativo e schema di convenzione formano oggetto di un unico atto di approvazione, la convenzione propriamente detta (cioè il contratto ad oggetto pubblico successivamente stipulato) costituisce certamente un atto negoziale autonomo (nel senso di essere giuridicamente distinto dal provvedimento – atto unilaterale di approvazione).

Va specificato che il termine di efficacia del piano attuativo e termini di adempimento delle singole obbligazioni contemplate nella Convenzione stipulata non devono necessariamente coincidere: i termini della Convenzione urbanistica rispondono a quanto specificamente previsto nel cronoprogramma indicato in essa.

L’argomento è utile anche per valutare i termini di prescrizione decennale per la mancata cessione delle aree urbanizzate oggetto di convenzione urbanistica o lottizzazione. Tra l’altro si intreccia pure quando il piano attuativo/lottizzazione sia scaduto, con potere/dovere del Comune di ripianificare l’area.

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Coincidenza termine convenzione col termine del piano attuativo?

Se da una parte i termini di realizzazione del programma convenzionato incontrano un limite massimo di previsione del termine di efficacia del piano attuativo, dall’altra parte, laddove non sia specificamente disposto, occorre intendere tale termine di efficacia del piano di lottizzazione anche quale termine di adempimento delle obbligazioni. In sostanza il termine del piano diviene termine ultimo anche per la convenzione, anche per individuare una scadenza finalizzata a tutelare sia l’interesse pubblico/benefici pubblici, ma anche quello privato.

La scadenza della convenzione di lottizzazione riguarda, infatti, l’efficacia del regime urbanistico introdotto dalla convenzione, non anche gli effetti obbligatori che la stessa convenzione va a produrre tra le parti, con la conseguenza che le parti possono anche (oltre) il termine di scadenza esigere – nel rispetto del termine ordinario di prescrizione decorrente dalla scadenza dello strumento urbanistico attuativo – l’adempimento degli obblighi che la controparte si è assunta con la convenzione, quali la corresponsione di somme a titolo di oneri o la realizzazione di opere di urbanizzazione (cfr. Cons. di Stato n. 8526/2023, n. 2843/2020, n. 4278/2014).

Scadenze termini disgiunte tra Piano attuativo e Convenzione

Tuttavia non è propria automatica la coincidenza del termine di scadenza tra Piano attuativo e Convenzione: potrebbe darsi che la convenzione non disponga espressamente in ordine a tutti o a singoli termini di adempimento delle obbligazioni convenzionali assunte. Tale ultimo termine non deve sempre e necessariamente coincidere con il termine finale di efficacia dello strumento urbanistico secondario, ben potendo dipendere dalla natura dell’opera di urbanizzazione e dal suo carattere di strumentalità con quanto venga edificato.

Considerato il rilevante intreccio di interessi pubblici e privati in gioco, la giurisprudenza amministrativa ha cercato un punto di equilibro tra loro e consolidato un orientamento maggioritario stabilendo che:

S’è chiarito che la scadenza del termine per l’ultimazione dell’esecuzione delle opere di urbanizzazione previste nella convenzione urbanistica non fa venire meno la relativa obbligazione, mentre proprio da tale momento, in base all’art. 2935 c.c., inizia a decorrere l’ordinario termine di prescrizione decennale, ai sensi dell’art. 2946 del codice civile (Cons. di Stato n. 8526/2023, n. 2532/2020, n. 3127/2019).

Ciò significa che il Comune ha dieci anni di tempo per far valere i propri diritti e rispettare gli obblighi convenzionali, decorrenti dal termine (ultimo) stabilito dalla convenzione, trascorsi i quali si prescrive l’azione (vedi anche Cons. di Stato n. 7008/2019).