Piano Casa, guida aggiornata per interventi edilizi con incrementi volumetrici straordinari

Piano Casa

Le regioni possono consentire ampliamenti e ricostruzioni di edifici esistenti con premialità volumetriche in deroga al PRG

Spesso purtroppo è passato il messaggio sbagliato sul cosiddetto Piano Casa, qualificandolo come una sorta di bonus volumetrico aggiuntivo variabile dal 20 a 35 per cento delle volumetrie dei fabbricati esistenti.

Inoltre è anche passato il messaggio sbagliato che possa essere considerato una specie di “sanatoria”, con possibilità di regolarizzare volumetrie abusive e ampliamenti abusivi compiuti negli anni passati.

Vediamo quindi la disciplina e ambito del Piano Casa, INDICE:

Storia normativa del Piano Casa dal 2009

Il Governo negli anni passati, in particolare del 2009, ha emanato il cosiddetto Piano Casa tramite Intesa tra Governo, regioni ed enti locali del 31 marzo 2009, pubblicata in GU n. 28/2009, e stipulata ai sensi dell’articolo 8, comma 6 legge n. 131/2003.

In sostanza lo Stato ha dato delegato espressamente le regioni a fare specifiche norme per consentire questi tipi di intervento, anche se pochi sanno come e perché si è arrivati alla norma sul Piano Casa.

Potrei definirla come una “variante in corso d’opera” apportata alle decisioni politiche avviate sulla normativa generale del Social Housing (2003/04), ideate per rispondere a precise esigenze di innovare e immettere sul mercato un patrimonio immobiliare accessibile alle fasce sociali più deboli calmierando i prezzi.

Tra Il Piano Casa nasce proprio nel 2008/2009, momento in cui inizia il picco della crisi immobiliare, caratterizzata dal crollo della domanda abitativa e dei relativi prezzi/valori, alimentata principalmente da crisi finanziaria e mutui.

Il legislatore decide di “sterzare” verso una nuova politica abitativa del Piano Casa, quale provvedimento straordinario di edificazione, da affiancare al normale regime delle costruzioni. In questo modo la scelta politica si è orientata a privilegiare le proprietà esistenti.

Tale possibilità di effettuare incrementi volumetrici ha favorito i proprietari di edifici esistente che necessitavano di qualche spazio in più per esigenze proprie (ad esempio le stanze aggiuntive per figli).

Tra le motivazioni del Piano Casa vi rientra l’esigenza di rinnovare il patrimonio esistente, volendo potremmo definirlo come primo tentativo di rigenerazione edilizia del patrimonio esistente, per migliorare la qualità architettonica e miglioramento energetico delle costruzioni.

Molti hanno commentato questa norma straordinaria come una politica abitativa “in contromano” rispetto alle iniziali intenzioni di introdurre a pieno regime il Social Housing; quest’ultima politica urbana sappiamo bene che punta a rinnovare il patrimonio esistente, rinnovando le modalità di utilizzo e destinazione di queste tipologie immobiliari, a favore delle fasce più deboli o per le fasce che hanno difficoltà ad accedere al libero mercato.

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Gli incrementi volumetrici premiali e di incentivazione

Il Piano Casa prende inizio con la Intesa Stato-regioni ed enti locali del 31 marzo 2009, con la quale le regioni si impegnano ad approvare entro 90 giorni apposite leggi regionali per regolamentare tre tipi di aspetti all’interno del quadro generale contenuto nell’Intesa:

  1. regolamentare tipologie di interventi che si potevano attuare con piani e programmi, definiti tra regioni e comuni, proprio per migliorare anche la qualità architettonica energetica degli edifici consentendo incrementi di volumetria esistente entro il limite del 20 per di edifici residenziali, con l’incremento complessivo massimo di 200 metri cubi, fatte salve diverse disposizioni regionali che possono comunque incentivare ulteriori bonus volumetrici;
  2. disciplinare interventi straordinari di demolizione e ricostruzione consentendo un incremento volumetrico per edifici residenziali, da concedersi entro un limite massimo del 35 per cento della volumetria esistente e giustificato da contestuale miglioramento energetico, architettonico e da fonti rinnovabili;
  3. prevedere forme e procedure amministrative semplificate per attuare tali interventi edilizi, proprio in funzione della legislazione regionale; ad esempio molte regioni hanno introdotto la possibilità di non richiedere il permesso di costruire, ma di procedere direttamente con la DIA (oggi SCIA) ordinaria, proprio per velocizzare queste forme di trasformazione edilizia.

Se posso aggiungere una nota critica, l’intento iniziale del Piano Casa era rivolto alle costruzioni a destinazione abitativa, invece alcune regioni (es. Toscana) hanno esteso tale possibilità anche a certe destinazioni d’uso produttive. Che forse abbiano sconfinato dai paletti e indirizzi originari dell’Intesa 2009?

Durata e i termini di applicabilità del Piano Casa

La disciplina del Piano Casa è stata affidata alle regioni, le quali devono prevederne una durata, non può avere efficacia indefinita, proprio perché normativa straordinaria e speciale.

Ed ecco perché la normativa regionale del Piano Casa deve avere una durata non superiore ai 18 mesi dall’entrata in vigore dall’originaria Intesa nazionale; alle Regioni è consentito loro la possibilità di determinare diverse tempistiche e scadenze. Ecco perché si possono riscontrare numerose proroghe e reiterazioni regionali, in buona parte motivate dall’obiettivo di incentivare e sostenere l’edilizia.

Ad oggi a ottobre 2022 molte regioni hanno continuato a prorogare il Piano Casa, con diverse modifiche e integrazioni rispetto alla originaria Intesa Stato-Regioni- Enti locali del 2009. Vedremo se verranno prorogate ancora, è probabilmente di sì visto che l’Intesa 2009 non prevedeva una scadenza ultima; molte regioni intendono ancora incentivare il riuso del patrimonio esistente anche per rivitalizzare il comparto economico delle costruzioni.

Occorre sottolineare tuttavia che la Corte Costituzionale si è espressa a sfavore di continue proroghe di questa speciale norma di Piano Casa: essa ha ritenuto inopportuno che una successione di proroghe possa assestarsi con effetti di una norma ordinaria, per cui il futuro delle leggi regionali del Piano Casa è da considerare prossimo alla fine.

Condizioni e ubicazione territoriale interventi Piani Casa

L’Intesa 2009 sul Piano Casa dispone comunque una serie di esclusioni essenziali e inderogabili dalla possibilità di fare tali interventi con incremento volumetrico:

Il Piano Casa non si può applicare dappertutto per questi motivi:

  • le regioni hanno apposita delega per inserire ulteriori restrizioni e disciplinare le zone in cui poterli effettuare, limitare o escluderle (es. zone vincolate o beni culturali, a rischio idrogeologico, zone tutelate da parchi o riserve naturali, sottoposte a pianificazione attuativa, eccetera).
  • I comuni hanno competenza alla zonizzazione positiva e negativa del proprio territorio, da effettuarsi anche con gli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali.

Le regioni possono regolamentare anche le aree di pregio ambientale e paesaggistico, escludendo o limitando la portata della norma straordinaria del Piano Casa (esempio riducendo le percentuali di incremento volumetrico ammissibile).

Altra cosa importante, il Piano Casa è norma speciale soltanto nei confronti dell’edilizia, ma non può derogare la disciplina paesaggistica.

Alcune regioni (es. LR Toscana n. 24/2009) hanno colto l’occasione di integrare la propria disciplina sul Piano Casa introducendo anche incentivi o premialità per interventi di riqualificazione in aree urbane degradate, un tema ricorrente e riguardante i cosiddetti “contenitori urbani”.

Diciamo pure che la normativa del Piano Casa incontra anche dei limiti in ambito urbanistico, non potendo disporre della traslazione di volumetrie tra fondi.

La deroga sulle distanze tra costruzioni

Anche in questo ambito devo raccomandare la massima prudenza: infatti alcune norme regionali, vista la difficile collocazione delle addizioni volumetriche, hanno cercato di inserire deroghe alle distanze minime tra costruzioni previste dal DM 1444/1968.

Più volte questo tipo di deroghe sono state dichiarate illegittime sotto il profilo costituzionale, ne ho parlato in questo post.

Piano Casa “in sanatoria”

Il Piano Casa non può essere considerato come possibilità di effettuare sanatorie per abusi edilizi rilevanti quali ampliamenti, sopraelevazioni o peggio ancora demolizioni-ricostruzioni compiute senza titolo negli anni precedenti, soprattutto negli anni anteriori all’emanazione dell’Intesa 2009.

Sul punto ci sono state molte sentenze di giurisprudenza amministrativa, e anche pronunce in Corte Costituzionale. L’intento del Piano Casa non è quello di consentire effetti condonistici, vista la sua natura speciale e straordinaria.

Inutile dire che la normativa speciale sul Piano Casa non ha portata retroattiva alla sua entrata in vigore.

Piano Casa, quadro norme regionali

Queste sono le norme del Piano Casa regione per regione, consigliato di verificare condizioni, scadenze prorogate e versione aggiornate consultando il relativo repertorio normativo regionale:

Come fare il Piano Casa: consultare la normativa regionale e infine comunale

Occorre controllare sempre la legge regionale sul Piano Casa se sia in vigore e a quali condizioni. Molte regioni hanno reiterato le relative norme, introducendo modificazioni di vario tipo. Intendo dire che sia probabile che durante questi anni una regione abbia modificato le condizioni di accesso, parametri volumetrici e procedure di riferimento.

Si consiglia pertanto di verificare puntualmente, o far verificare dai Tecnici abilitati, la normativa e la disciplina regionale.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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