Piano attuativo e Lottizzazione scaduta: potere-dovere nuove previsioni PRG

All’ente locale spetta la revisione delle scelte urbanistiche di piano onde evitare zone non pianificate

Le scelte di governo del territorio insite nello strumento urbanistico hanno natura discrezionale.

Esse non devono essere motivate specificatamente, in quanto volte e finalizzata a dare un ordinato assetto e sviluppo del territorio di competenza.

Resta sotto inteso che tali scelte debbano essere effettuate nel rispetto delle leggi e degli strumenti di pianificazione territoriale sovraordinati.

L’attuale ordinamento “a cascata” degli strumenti urbanistici trae radici dalla L. 1150/42, che istituisce il meccanismo di coerenza “verticale” tra il piano o strumento di livello inferiore verso quello superiore.

In sostanza vige il principio di adeguamento, congruenza e coerenza tra strumento di grado inferiore e quello superiore, come tra PRG comunale e Piano territoriale di coordinamento provinciale.

La pianificazione attuativa sottende esigenze di breve termine.

Gli strumenti urbanistici comunali, una volta meglio noti come Piani Regolatori generali o PRG, oggi sono divenuti strumenti di pianificazione urbanistica e governo del territorio seguendo le disposizioni normative regionali.

Molte di queste regioni hanno adottato un modello con cui hanno scisso le due anime del PRG:

  • programmatica e pianificatoria;
  • esecutiva e dettaglio, comprendente quella attuativa;

Il modello “duale” del Piano Regolatore implica coerenza e coordinamento tra questi due strumenti, molto spesso configurata in maniera verticale.

La strumentazione attuativa del PRG è ricompresa in quella esecutiva e, in ossequio ai principi cardine ancora presenti nei residui della L. 1150/42, non può avere durata a tempo indeterminato.

La decadenza gli strumenti attuativi comporta assenza di previsioni e implica la zona bianca.

Per diverse ragioni possono verificarsi casi in cui si abbia scadenza della validità del Piano o meglio, delle sole previsioni e scelte attuative, ancorché convenzionate e approvate; ciò vale per tutte le forme di strumenti urbanistici attuativi, primo tra tutti il piano di lottizzazione.

Esiste infatti il divieto legislativo di prorogare a tempo indefinito i piani di lottizzazione convenzionati ai sensi della L. 1150/42: gli articoli 16, 17 e 28 della Legge Fondamentale dispongono un termine di efficacia non superiore a 10 anni per i piani particolareggiati, ai quali si assimilano analogicamente i piani di lottizzazione stessi (Cons. di Stato n. 851/2007).

All’interno di questo periodo decennale le opere di urbanizzazione devono essere ultimate nel rispetto di quanto statuito nell’accordo di convenzione, e l’art. 28 della L. 1150/1942 non ammette reiterazione.

In caso di decadenza di piano o strumento attuativo, convenzionato o meno, quella zona diventa automaticamente area non pianificata o “zona bianca”.

All’interno delle zone bianche sono ammessi esigui interventi conservativi, restrittivi e tali da comportare una tutela verosimile alle norme di salvaguardia.

Lottizzazione scaduta, non è possibile prorogarla una volta decaduta l’efficacia stessa.

In caso di perdita di efficacia della lottizzazione per scadenza del termine decennale, ai soggetti estranei alla proprietà delle aree interessate non può essere riconosciuto alcun peculiare affidamento all’intangibilità della precedente destinazione urbanistica, anche in caso di aree prima destinate a standard urbanistici (Cons. di Stato n. 3055/2013).

Con la scadenza del Piano di lottizzazione vengono meno i presupposti dello ius aedificandi e della posizione qualificata del lottizzante (Cons. di Stato IV n. 2071/2011), e ciò comporta l’inefficacia di tutte le previsioni del piano di lottizzazione che non hanno avuto concreta attuazione (Cons. di Stato V n. 2768/2009).

Infine, qualora siano decadute le previsioni attuative e di lottizzazione, all‘autorità competente spetta il potere-dovere di legiferare con nuovi strumenti una revisione delle scelte di Piano, anche in maniera sostanziale e differente dalle previsioni scadute: le nuove previsioni di piano sostituiscono infatti quelle previgenti e a maggior ragione quelle decadute.

Rientra infatti tra i poteri espressi della A.C. di governare il proprio territorio secondo principi di ordinato assetto e sviluppo, per cui la mancanza di pianificazione derivata dalla scadenza o mancata attuazione deve essere  risolta coi poteri propri nel fornire un differente assetto urbanistico (Cons. di Stato n. 3055/2013, n. 851/2007).

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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