Piano Attuativo con urbanizzazione collaudata, è dovuto il pagamento degli oneri del Permesso di Costruire? • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
30/04/2020
Permesso di Costruire

La richiesta di oneri per urbanizzazione primaria va rapportata all’effettivo grado delle dotazioni territoriali

Fattispecie: ipotizziamo un Piano attuativo completato, con tanto di urbanizzazione primaria completata dall’avente titolo a lottizzare in forza di precedente convenzione stipulata col Comune; per esse interviene pure il relativo collaudo e cessione gratuita al patrimonio indisponibile comunale.
Poco tempo il loro collaudo amministrativo, il proprietario ha presentato istanza di concessione edilizia, senza però dare corso all’edificazione.
Dopo pochi anni l’area viene ceduta ad un altro soggetto, che richiede a sua volta il Permesso di Costruire; il Comune invia un prospetto di calcolo per richiedere oneri di urbanizzazione primaria da corrispondere, in forza di sopravvenienza di nuova disciplina urbanistica. In verità, essa aveva lasciato invariato indici e parametri di costruzione, pertanto non aveva avuto modifiche sostanziali.
Il nuovo proprietario procede al pagamento della richiesta, e dopo un ricorso ottiene la loro restituzione. In fondo all’articolo illustro le motivazioni, spiegando prima alcuni principi per capirlo.

Saprai senz’altro che dall’entrata in vigore della L. 10/1977 il rilascio della Concessione edilizia è condizionato al pagamento commisurato agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, e al costo di costruzione.

Col tempo l’evoluzione normativa non ha modificato questa impostazione, che è stata trasposta integralmente del Testo Unico per l’Edilizia D.P.R. 380/01 agli articoli 10 e seguenti. Ad oggi infatti saprai che la Concessione Edilizia è stata sostituita dal titolo abilitativo edilizio del Permesso di Costruire.

Il motivo per cui si pagano gli oneri? E’ il seguente:

Il cittadino che svolge edificazione privata deve compartecipare al contestuale sviluppo del contesto pubblico circostante.

Il principio è semplice, ed intende perseguire lo scopo di uno sviluppo armonico e ordinato del territorio.

Il regime di onerosità è stato introdotto appunto nel 1977 con la legge Bucalossi, la n. 10/1977.

Ho sempre pensato che tale norma fosse una legge “ritardataria” rispetto reali esigenze urbanistiche. Infatti la legge Ponte n. 765/67 (art. 8) introduceva il rilascio della licenza edilizia subordinato a:

esistenza dell’urbanizzazione primaria;
la previsione attuativa delle stesse opere da parte dei Comuni nel successivo triennio;
l’impegno dei privati alla loro realizzazione contemporaneamente all’edificazione privata;

Praticamente, la Legge n. 765/67 gettò le basi del reciproco vincolo di efficacia del titolo abilitante l’edificazione con l’adeguata urbanizzazione circostante. Inoltre, il successivo anno infatti fu emanato il relativo decreto attuativo D.M. 1444/68, che disciplinava gli standard urbanistici e l’urbanizzazione delle aree.

L’impostazioni scaturite dalla Legge ponte n. 765/67, e dal relativo D.M. 1444/68, hanno portato una certa innovazione e di converso hanno lasciato il fianco scoperto circa la corretta (o adeguata) realizzazione dell’urbanizzazione primaria.

Da tutto questo scaturisce un principio condivisibile:

Il rilascio del titolo concessorio deve essere valutato in base alla effettiva urbanizzazione dell’area.

Nell’ambito del permesso di costruire il ricalcolo o meno degli oneri di urbanizzazione, ha un unico legittimo presupposto, cioè la sussistenza o meno dell’eventuale maggiore carico urbanistico provocato dalla variante, introdotta in un fabbricato già autorizzato, con la conseguente illegittimità della richiesta del pagamento di tali maggiori oneri se non si verifica la variazione del carico urbanistico (TAR Toscana n. 367/2020, Consiglio di Stato, n. 3251/2001).

Sempre secondo la giurisprudenza amministrativa, il contributo per oneri di urbanizzazione invece non è dovuto ove le opere risultino integralmente realizzate sulla base di convenzione a suo tempo sottoscritta dai proprietari delle aree interessate (TAR Toscana n. 367/2020, Consiglio di Stato n. 5354/2011) dal momento che una volta che l’Amministrazione abbia discrezionalmente consentito la realizzazione diretta delle opere a scomputo del contributo, il concessionario o l’avente causa vanta un diritto allo scomputo (ex multis T.A.R. Lombardia Milano sez. III, 4 giugno 2002, n. 2275).

In caso contrario, si avrebbe una doppia partecipazione del privato alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e un ingiustificato arricchimento da parte della P.A. (T.A.R. Toscana n. 1902/2014).

L’assunzione a carico del proprietario del terreno degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione costituisce un’obbligazione reale o “propter rem”, ed essa comporta che vada adempiuta anche dal soggetto diverso da colui che stipula la convenzione con il comune una volta che richieda la concessione edilizia (Consiglio di Stato n. 6282/2019).
Questo per dire che il proprietario subentrante, deve subentrare anche negli impegni già presi circa l’urbanizzazione convenzionata.

Per ricollegarsi alla fattispecie iniziale, occorre evidenziare un assunto: la sopravvenienza di una nuova disciplina urbanistica invariante la capacità edificatoria né di carico urbanistico del lotto, non può comportare il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria in caso di completo adempimento alla loro realizzazione; altrimenti si il pagamento di essi può risultare “sine titulo”.