Pertinenza urbanistico edilizia, definizione e normativa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
15/05/2023
Edilizia

Manufatto di modeste dimensioni con funzione accessoria all’edificio principale e privo di autonomo valore di mercato.

La nozione di pertinenza o manufatti pertinenziali in ambito urbanistico edilizio è tornata alla ribalta in questi anni a causa delle agevolazioni fiscali di bonus e superbonus, come analizzato in apposito post sulla distinzione tra pertinenza ai fini fiscali, civilistici e urbanistici.

Nel presente articolo invece voglio restringere il cerchio sulla definizione di pertinenza edilizia, escludendo da subito la più ampia nozione di pertinenza ai fini civilistici. Solitamente nell’immaginario collettivo si crede che per pertinenza si debba inquadrare una costruzione di oggettiva modesta rilevanza, legato ad un altro edificio.

Nella mente delle persone la “pertinenza” evoca subito un rapporto di “dipendenza” o “vincolo” verso un edificio o manufatto di livello superiore/principale; altri pensano ad un rapporto “servente” della pertinenza verso l’edificio beneficiario.

Molti sostengono che la realizzazione dei manufatti e opere pertinenziali siano inquadrabili in edilizia “minore” o perfino libera, relativamente a tettoie, porticati o pergole bioclimatiche. Si deve sfatare anche questa credenza perchè in verità la regolamentazione dei manufatti pertinenziali è soggetta al rispetto di condizioni specifiche.

In linea di massima si può dire che ci siamo quasi, restano tuttavia necessario delineare dettagliatamente il perimetro, proprio perchè la normativa edilizia non ci fornisce una inequivocabile definizione tecnica; al contrario, abbiamo una nozione generale e di “principio” contenuta nell’Allegato A voce n. 34 del Regolamento Edilizio Tipo:

Opera edilizia legata da un rapporto di strumentalità e complementarietà rispetto alla costruzione principale, non utilizzabile autonomamente e di dimensioni modeste o comunque rapportate al carattere di accessorietà.

La soprastante definizione potrebbe essere integrata e perfezionata da eventuali diverse normative regionali, dagli strumenti urbanistici e regolamenti comunali. Infatti l’attuale modello di legislazione concorrente regionale sul governo del territorio è strutturato in maniera tale da essere valutato con analisi gerarchica dall’alto verso il basso nelle fonti normative, strumentali e regolamentari.

Vediamo allora di seguito quanto emerge dalla giurisprudenza.

(permettimi di ricordare il Corso gratuito sul Regolamento Edilizio Tipo pubblicato nella Academy RealExpert.it)

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Pertinenza urbanistica, precisazioni dal Consiglio di Stato

Dalla recente sentenza di Consiglio di Stato n. 3422/2023 emergono le caratteristiche e principi utili per individuare la pertinenza in ambito urbanistico e i manufatti pertinenziali:

Il concetto di pertinenza urbanistica è, infatti, diverso e più ristretto rispetto alla corrispondente nozione civilistica di pertinenza e si identifica con il manufatto di modeste dimensioni, con funzioni soltanto accessorie dell’edificio principale, coessenziale quindi ad esso e privo di autonomo valore di mercato. (vedi anche Consiglio di Stato n. 4181/2022).
La pertinenza urbanistico-edilizia deve essere preordinata a un’esigenza effettiva dell’edificio principale, al cui servizio deve essere posta in via funzionale e oggettiva. Il manufatto, non deve altresì possedere un autonomo valore di mercato, nel senso che il suo volume non deve consentire una sua destinazione autonoma e diversa da quella a servizio dell’immobile cui accede (vedi anche Cons. di Stato n. 406/2015).

Da questi principi si possono estrapolare le condizioni da rispettare (congiuntamente) per individuare i manufatti di pertinenza in ambito edilizi:

manufatto di modeste dimensioni;
esclusiva ed oggettiva funzione accessoria a servizio dell’edificio principale;
coessenziale all’edifici principale, perchè privo di autonomo valore;
assenza di possibili utilizzi diversi e alternativi.

Concetto di pertinenza consolidato anche prima del Regolamento Edilizio Tipo

La definizione di pertinenza urbanistica discende dal rapporto con altro edificio principale, il Consiglio di Stato ha costantemente ritenuto che:

ai fini edilizi il manufatto può essere considerato una pertinenza quando è non solo preordinato ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, ma è anche sfornito di un autonomo valore di mercato e non incide sul “carico urbanistico” mediante la creazione di un nuovo volume>> (Cons. di Stato VI n. 51280/2017, IV n. 615/2012).

Secondo una sentenza amministrativa, in ambito edilizio manca la natura pertinenziale quando sia realizzato un nuovo volume, su un’area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dall’edificio precedente/principale, ovvero quando sia realizzata una qualsiasi opera che ne alteri la sagoma, come ad esempio una tettoia (Cons. di Stato VI n. 51280/2017).

E qui si scivola anche verso gli interventi pertinenziali, una particolare categoria di interventi che in certi casi possono costituire nuova costruzione o meno. Essa è disciplinata dall’art. 3 comma 1 lettera e.6 DPR 380/01, tuttavia viene poi demandata agli strumenti urbanistici comunali (Piano Regolatore) e ai regolamenti edilizi, oltre che all’immancabili integrazioni di norme regionali.

Approfitto per consigliare anche questo articolo dove ho analizzato la distinzione tra ampliamenti e interventi pertinenziali.

Distinzione tra edificio pertinenziali e interventi pertinenziali

Gli interventi pertinenziali sono definiti nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01 all’articolo 3 comma 1 lettera e.6:
e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

Se qualcuno pensa che “qualsiasi intervento con volume inferiore al 20% dell’edificio principale è praticamente liberalizzato perchè qualifica pertinenza“, si sbaglia di grosso. Casomai bisogna dire che diviene complesso individuare con esattezza i possibili interventi pertinenziali rientranti nella categoria di intervento soprastante (ne ho parlato anche nel seguente post).

Interventi pertinenziali su edifici, definizione e normativa

Voglio anche ribadire che il regime di pertinenzialità previsto per altri ambiti non può essere automaticamente applicato per considerarle negli interventi pertinenziali ex articolo 3 comma 1 lettera e.6 DPR 380/01: mi riferisco ad esempio alla nozione di “parcheggio pertinenziale” quale definita all’art. 9 della cit. legge n. 122/1989.