Permesso rilascio, ritiro e decadenza inizio lavori • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
22/10/2023
Permesso di Costruire

Il titolo abilitativo produce effetti dall’emanazione, mentre i termini di scadenza decorrono dalla conoscenza del richiedente

Ottenere un permesso di costruire per svolgere interventi rilevanti richiede tempo, non c’è dubbio; ma una volta completato tutta l’istruttoria comunale (coi relativi atti di assenso comunque denominati) si arriva alle ultime due fasi conclusive e consecutive l’una all’altra:

Rilascio, il Comune ha valutato tutti i presupposti e ritenuto autorizzabile l’intervento;
Ritiro, il soggetto richiedente può (e deve) ritirare il tanto atteso permesso, pagare gli oneri quantificati e procedere poi a comunicare l’inizio dei lavori, da concludere entro tre anni comunicando anche la fine lavori.

La distinzione tra le due fasi è importante per capire da quando decorrono gli effetti, il periodo di validità temporale entro cui realizzare l’opera autorizzata con P.d.C. e da quando scattano gli ulteriori adempimenti formali. Non sarà trattata la questione del pagamento degli oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione in questa sede.

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Decadenza Permesso di Costruire per mancanza inizio o fine lavori

In tutte le pratiche edilizie è necessario indicare l’inizio dei lavori ai fini di amministrativi e urbanistici.

La disciplina di efficacia temporale del permesso di costruire (già concessione edilizia) è contenuta nell’art. 15 del Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/2001.

I permessi di costruire sono soggetti ai due termini perentori imposti dall’articolo 15 DPR 380/01, per i quali il loro mancato rispetto comporta decadenza del titolo e perdita di efficacia:

Inizio lavori: il termine non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo;
Fine lavori: quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare tre anni dall’inizio dei lavori;

Da quanto sopra emerge che i lavori debbano essere iniziati davvero entro un anno dal rilascio del titolo abilitativo, non potendosi limitare alla comunicazione formale; inoltre i lavori dovranno essere ultimati entro tre anni decorrenti dalla stessa comunicazione inizio lavori, onde evitare la decadenza dal diritto a costruire la parte dell’opera non ancora eseguita.

In caso di mancata comunicazione di inizio lavori entro i detti termini, il permesso di costruire decade integralmente e l’intera opera non può avere inizio. A tal proposito, il Comune deve emanare provvedimento per dichiarare persa l’efficacia del titolo abilitativo ai sensi dell’articolo 15 DPR 380/01.

Tra rilascio e ritiro del permesso di costruire

Le differenze tra le fasi di rilascio e ritiro del titolo edilizio concessorio sono chiarite dagli articoli 15 e seguenti del DPR 380/01, mentre altri aspetti sulla validità ed efficacia sono stati chiariti dalla giurisprudenza amministrativa.

Partiamo da un punto fermo: il permesso di costruire non è un titolo limitativo della sfera giuridica del privato, al contrario costituisce un atto ampliativo della stessa. Questa regola deve essere applicata a quelli che sono effetti negativi sanciti previsti nell’ambito del provvedimento ampliativo, come nel caso delle decadenze connesse all’inizio dei lavori assentiti, e sarebbe illogico di far decorrere i termini di decadenza dall’adozione di un provvedimento che non è stato portato a conoscenza del destinatario.

Il permesso di costruire ha natura ampliativa della sfera giuridica del richiedente, per cui il permesso è idoneo a produrre i suoi effetti fin dal momento dell’emanazione, indipendentemente dal fatto che sia comunicato all’interessato e che questo abbia materialmente provveduto a ritirarlo.¹

Solo limitatamente agli effetti pregiudizievoli che possono derivare dal rilascio del titolo edilizio si può postulare una natura recettizia del medesimo (ad esempio, decadenza per mancato inizio dei lavori nel termine prescritto).

Termini di esecuzione opera decorrono dalla piena conoscenza del rilascio verso il richiedente

Sul punto anche l’articolo 21-bis della legge n. 241/1990 subordina l’efficacia del provvedimento limitativo della sfera giuridica dei privati alla comunicazione dello stesso al destinatario, atteso che, in assenza della predetta conoscenza, l’atto, seppure validamente costituito, risulterebbe inidoneo a produrre l’effetto giuridico voluto:

1. Il provvedimento limitativo della sfera giuridica dei privati acquista efficacia nei confronti di ciascun destinatario con la comunicazione allo stesso effettuata anche nelle forme stabilite per la notifica agli irreperibili nei casi previsti dal codice di procedura civile.

Di conseguenza la scadenza dei termini di inizio e fine lavori non può decorrere dalla data di rilascio del titolo autorizzativo, in quanto l’effetto pregiudizievole derivante dalla decadenza conseguente al mancato inizio dei lavori nel termine prescritto dal titolo autorizzatorio postula l’avvenuta conoscenza del permesso di costruire nei confronti del destinatario, atteso che lo stesso è idoneo a produrre i suoi effetti fin dal momento della sua emanazione soltanto qualora risulti ampliativo della sfera giuridica del richiedente.²

Quindi il momento specifico dal quale decorrono i termini di esecuzione lavori del Permesso di costruire deve essere individuato nella materiale consegna del titolo edilizio, all’esito di una notifica o qualsiasi altra comunicazione formale che renda il soggetto richiedente edotto circa l’adozione del titolo autorizzatorio, non potendosi ritenere sufficiente la comunicazione della data di adozione del permesso.³

Alla luce di quanto esposto, non è considerata sufficiente la lettera di mero invito al richiedente a presentarsi presso l’ufficio comunale al ritiro del permesso, in quanto non configura prova incontrovertibile circa l’avvenuto consegna del titolo: infatti l’Amministrazione comunale.⁴

(Cons. di Stato n. 3823/2023, n. 5791/2015, n. 4255/2013, n. 1255/1998; Cass. n. 25536/2006). ↩︎
(Cfr. Consiglio di Stato n. 3823/2023, n. 5791/2015). ↩︎
(Consiglio di Stato n. 103/2023, n. 6628/2018, n. 2082/2018). ↩︎
(fattispecie di cui Cons. di Stato n. 3823/2023). ↩︎