Cosa ne penso delle varianti al PdC compiute con SCIA alternativa al permesso

Dubito pure che le regioni abbiano ammesso una procedura non prevista dal Testo Unico per l’edilizia

Stiamo parlando di nuova costruzione, cioè intervento che realizza per la prima volta un manufatto. E per chiarezza, non siamo parlando di ristrutturazioni edilizie “pesanti”, cioè quelle ex art. 10 del TUE che richiedono comunque il Permesso di Costruire.

Detto questo, partiamo dal presupposto che per realizzare un nuovo edificio di sedici villette a schiera si sia ottenuto il regolare Permesso di Costruire.

Come in ogni cantiere che si rispetti, si rende necessario apportare alcune modifiche e quindi effettuare le dovute varianti al progetto, rispetto allo stadio precedentemente autorizzato col Permesso di Costruire.

Gli scenari sono due, ovvero la variante da effettuare potrebbe essere:

“Leggere”
Essenziali

Vediamo come si distinguono.

Esiste uno spartiacque tra varianti essenziali e leggere ai Permessi di Costruire

Tale differenza si ricava dal combinato disposto degli articoli 15 e 22 del T.U.E., rimasti sostanzialmente invariati anche dopo le modifiche apportate dal D.Lgs. 222/2016 noto come Decreto ‘Scia 2’ (ne parlo in questo articolo).

Seguendo la disciplina del T.U.E. esistono soltanto due tipi di varianti leggere al Permesso di Costruire, che possono essere abilitate con deposito di SCIA ordinaria (e non alternativa a PdC) come meglio indicato:

Variante a PdC non incidenti sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell’agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell’intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori (art. 22 comma 2 TUE);
Varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore (art. 22 comma 2-bis TUE);

La prima versione è abbastanza chiara.

Anche la seconda lo è, ma per comprenderla bisogna leggere in combinato anche l’art. 32 del. T.U.E. sulle tipologie di variazioni essenziali (occhio anche alle definizioni regionali).

In definitiva il T.U.E. ha disciplinato queste due sole procedure di varianti semplificate al Permesso di Costruire: lo scopo è di evitare la sospensione dei lavori necessaria per chiedere un ulteriore Permesso di Costruire in variante al primo.

Nulla vieta che comunque il richiedente possa chiedere il permesso di costruire in variante, facendo a meno della possibilità di procedere con SCIA ordinaria (art. 22 c.7 del T.U.E.).

Se la variante al Permesso diventa essenziale e stravolge il progetto precedente serve un nuovo Permesso

Le varianti essenziali configurano un’opera sostanzialmente diversa da quella autorizzata dal Permesso di Costruire, ben distinta dagli elaborati progettuali contenuti in esso.

Tra esse vi rientrano tutte le modifiche che non possono essere incluse nelle due casistiche “leggere” descritte poc’anzi.

Ad esempio una variante che comporta aumento consistente della cubatura non rientra tra quelle due “leggere”.

Se non si rientra nelle varianti leggere, si deve chiedere nuovo Permesso di Costruire.

Quali procedure occorre seguire per chiedere variante al PdC rilasciato in caso di modifiche rilevanti?

Se non ricadenti nelle varianti leggere, ammissibili in SCIA ordinaria, si deve chiedere un nuovo permesso di costruire.

Ovviamente, va chiesto prima ancora di compiere le opere: in caso contrario è sicuro che ci troviamo di fronte ad un illecito edilizio per opere compiute in difformità dal PdC.

Esiste una sola procedura per le variante essenziali al Permesso di Costruire: chiedere un nuovo Permesso di Costruire.

Va esclusa ad ogni modo la possibilità di presentare una SCIA alternativa al PdC per varianti essenziali, in quanto ipotesi non ammessa dal T.U.E.

Infatti con la cosiddetta “Super-SCIA” è possibile abilitare:

una ristretta sottocategoria di nuove costruzioni, da realizzarsi in specifici piani attuativi;
ristrutturazioni edilizie “pesanti” previste dall’art. 10 c.1 del TUE.

La SCIA alternativa al PdC può essere sì come variante, ma solamente rimanendo circoscritti all’interno del procedimento avviato inizialmente con la stessa “Super-SCIA”.

E’ un po’ come rimanere sul binario da cui si è partiti, senza usare gli scambi ferroviari.

Tradotto: se sei partito inizialmente con una SCIA alternativa per ristrutturazione edilizia “pesante”, si devono fare varianti sempre con lo stesso titolo abilitativo.

Anche per questi casi sconsiglio di presentare poi una variante “non essenziale” o leggera con la SCIA ordinaria; piuttosto consiglio di depositare lo stesso titolo di SCIA alternativa a PdC (sempre che ci siano i presupposti).

Tra l’altro non esiste neppure la versione in sanatoria della SCIA alternativa al Permesso di Costruire.

Se invece sei partito col Permesso di Costruire per un intervento diverso da quei pochi ammessi in SCIA Alternativa al PdC, le uniche possibilità di legittimare una variante sono:

varianti “leggere”: SCIA ordinaria (ripeto: non “Super-SCIA”);
varianti essenziali: nuovo Permesso di Costruire.

Così è.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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