Permesso di Costruire e Decadenza, occorre dichiarazione Comune • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
15/12/2023
Permesso di Costruire

La decadenza del permesso produce effetto dall’inutile decorso temporale di inizio/fine lavori, e occorre un formale provvedimento dichiarativo.

L’efficacia di un permesso di costruire rilasciato dal Comune è disciplinata dall’articolo 15 Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01, il quale ha disposto due termini perentori per i quali il loro mancato rispetto comporta decadenza di esso:

Inizio lavori: il termine non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo;
Fine lavori: quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare tre anni dall’inizio dei lavori;

Lo scopo e la tassatività di questi termini serve per distinguere il periodo in cui un intervento avviene in regime di legalità, cioè autorizzato, e quando invece no. In caso contrario, la decadenza del permesso di costruire può avere conseguenze problematiche su vari profili.

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1. Illegittimità degli interventi compiuti in assenza di permesso valido

Illegittimità esecuzione opere e interventi edilizi con titolo decaduto l’esecuzione dei lavori col permesso di costruire decaduto configura abuso edilizio penalmente sanzionabile, in quanto ipotesi di interventi effettuati in assenza di tale titolo abilitativo (Cass. Pen. n. 17971/2010) in caso di:

mancato inizio dei lavori entro i termini
prosecuzione e completamento opere oltre il termine scaduto di fine lavori

Il termine di efficacia e durata triennale del permesso di costruire è tassativo e perentorio; tuttavia possono essere prorogati a certe condizioni.

2. Sopravvenienza di nuove previsioni e limiti con nuovi strumenti urbanistici adottati (PRG)

Il Testo Unico Edilizia stabilisce che l’abilitazione a costruire decade con l’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio. Il discorso è riconducibile a quello delle Misure di salvaguardia in caso di adozione di nuovi piani regolatori.

La regola generale prevede pertanto l’assoggettamento di qualsiasi intervento edilizio alle nuove regole, prescrizioni e parametri urbanistico edilizi stabiliti dall’adozione di strumenti urbanistici o di pianificazione territoriale di tipo generale e/o attuativo; essi possono introdurre limiti e restrizioni, o peggio ancora impedire lo stesso intervento che risultava fattibile prima dell’adozione.

Lo scopo dei termini decadenziali del permesso di costruire previsti dall’art. 15 DPR 380/2001 è mantenere il controllo sull’attività di edificazione, ovviamente per sua natura non istantanea, non solo al momento del rilascio del titolo abilitativo ma, anche, successivamente al momento della realizzazione, garantendo solo entro limiti temporali ragionevoli il compimento dell’opera iniziata (cfr. Cons. Stato n. 6628/2018, n. 3283/2017).

L’unica ipotesi che esclude a tempo determinato dalla sopravvenienza di nuove previsioni urbanistico edilizie è la conclusione dei lavori già autorizzati entro il termine di fine lavori correlato al Permesso di costruire.

La decadenza del Permesso di costruire è sostanziale, serve dichiarazione formale del Comune

Riporto il principio giurisprudenziale già commentato in procedenza, con cui è stabilito che la decadenza del permesso di costruire avviene a prescindere, ma occorre una presa d’atto del Comune, una dichiarazione che vada a conclamare l’avvenuta decadenza.

Ciò significa che il Comune dovrà effettuare i dovuti accertamenti e riscontrare quando si sono concluse le varie fasi costruttive dell’immobile, e se abbiano superato i termini decadenziali di inizio o fine lavori. Effettuato l’accertamento, il Comune deve provvedere a fare la apposita dichiarazione; per quanto riguarda la parte di opere incompiute, è subordinata alle nuove previsioni vigenti al momento della richiesta del permesso di costruire a completamento.

Interessante riportare il principio estrapolato dalla sentenza TAR Salerno n. 2544/2023:

“la decadenza del permesso di costruire costituisca un effetto che discende dall’inutile decorso del termine di inizio e/o completamento dei lavori autorizzati; condizione indispensabile perché detto effetto diventi operativo è l’adozione di un provvedimento formale da parte del competente organo comunale, ancorché meramente dichiarativo e con efficacia ex tunc, qualunque sia l’epoca in cui è stato adottato e quindi anche se intervenuto molto tempo dopo che i termini in questione siano inutilmente decorsi, e ancorché i suoi effetti retroagiscano al momento dell’evento estintivo, da adottarsi previa apposita istruttoria; la ragione, che giustifica l’obbligo per l’ente locale di adottare un atto che formalmente dichiari l’intervenuta decadenza del permesso di costruire, è stata individuata nella necessità di assicurare il contraddittorio con il privato in ordine all’esistenza dei presupposti di fatto e di diritto che giustifichino la pronuncia stessa” (TAR Campania, Salerno, Sez. II, n. 2-OMISSIS-1-OMISSIS- del 2 settembre 2022; cfr. anche Cons. Stato, Sez. IV, n. 2757 del 16 marzo 2023-).