Permesso di costruire, la conformità alle norme vigenti

Il titolo abilitativo deve rispondere alla disciplina vigente al momento del rilascio e non solo alla presentazione

Parliamo del permesso di costruire “normale”, cioè quello previsto dall’art. 20 del D.P.R. 380/01, escludendo quindi l’omologa versione da ottenere in sanatoria previo accertamento di conformità ex art. 36 D.P.R. 380/01.

Il procedimento di rilascio del permesso di costruire ha due momenti rilevanti da considerare: la presentazione dell’istanza al Comune, e il rilascio finale.

Sono due momenti ben distinti che possono essere separati da un arco temporale che può essere significativo: tra questi due distinte fasi potrebbero sopravvenire cambiamenti nella disciplina urbanistico edilizia.

Il rilascio di questo titolo abilitativo edilizio è regolato dagli articoli 12 e 13 del D.P.R. 380/01, che riporto integralmente:

Art. 12 (L) – Presupposti per il rilascio del permesso di costruire

1. Il permesso di costruire è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.

2. Il permesso di costruire è comunque subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell’attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all’impegno degli interessati di procedere all’attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento oggetto del permesso.

3. In caso di contrasto dell’intervento oggetto della domanda di permesso di costruire con le previsioni di strumenti urbanistici adottati, è sospesa ogni determinazione in ordine alla domanda. La misura di salvaguardia non ha efficacia decorsi tre anni dalla data di adozione dello strumento urbanistico, ovvero cinque anni nell’ipotesi in cui lo strumento urbanistico sia stato sottoposto all’amministrazione competente all’approvazione entro un anno dalla conclusione della fase di pubblicazione.

4. A richiesta del sindaco, e per lo stesso periodo, il presidente della giunta regionale, con provvedimento motivato da notificare all’interessato, può ordinare la sospensione di interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio che siano tali da compromettere o rendere più onerosa l’attuazione degli strumenti urbanistici.

Art. 13 (L) – Competenza al rilascio del permesso di costruire

1. Il permesso di costruire è rilasciato dal dirigente o responsabile dello sportello unico nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e degli strumenti urbanistici.

2. (omissis).

E’ importante focalizzare soprattutto il comma 1, che dispone il principio fondamentale di conformità del permesso di costruire a presupposti essenziali:

  • Strumenti urbanistici, cioè i Piani Regolatori comunali (ma anche quelli di livello superiore come P.T.C., eccetera);
  • Regolamenti edilizi
  • Disciplina urbanistico-edilizia vigente (quindi è ricompresa ogni legislazione nazionale, regionale e di rango inferiore avente per oggetto l’ambito edilizio, come le norme di settore);

Permesso di Costruire da rilasciare: conforme soltanto a regole vigenti al momento dell’istanza?

La domanda per ottenere il rilascio del permesso di costruire viene presentata dal soggetto legittimato: essa deve contenere una dichiarazione progettista abilitato che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti, e alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie alle norme relative all’efficienza energetica (art. 20 D.P.R. 380/01).

Detto questo, devo dire che la tempistica per ottenere il permesso di costruire e per svolgere l’istruttoria potrebbe dilatarsi ben oltre i sessanta giorni massimi previsti dal comma 3 dell’art. 20 del T.U.E.

Infatti la richiesta di integrazioni potrebbe dilatare i tempi in base ai contenuti richiesti, e su questo influisce molto il tempo di risposta del committente; inoltre i tempi del rilascio e di istruttoria possono dilatarsi quando si è in presenza di vincoli o particolari norme di tutela che richiedono atti di assenso, nulla osta o autorizzazioni comunque denominate. Infatti il rilascio del permesso di costruire è connesso anche al rispetto e alla conformità delle altre norme di settore (pensiamo alle norme sismiche, paesaggistiche, ecc).

Per questi motivi possono passare anche diversi mesi tra la presentazione dell’istanza del P.d.C. è l’ottenimento definitivo. E in questo lasso di tempo possono anche avvenire variazioni alle norme, regolamenti e discipline aventi valenza urbanistico edilizia.

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Come comportarsi in caso di variazioni normative sopravvenute al momento di presentazione?

Il permesso di costruire richiede la conformità dell’intervento da realizzare (ovvero uno di quelli di cui all’art. 10 del d.P.R. n. 380 del 2001) alla vigente disciplina urbanistico-edilizia (leggi, regolamenti e strumenti urbanistici), e pertanto la vigenza deve riferirsi non solo alla fase di presentazione della domanda, ma anche a quella di emanazione del titolo abilitativo, non potendosi immaginare un permesso di costruire emesso in base a una normativa non più applicabile.

L’attività amministrativa che si conclude con il rilascio del titolo abilitativo deve pertanto proporsi di assicurare la piena coerenza delle opere da realizzare con l’assetto normativo vigente al momento dell’emanazione del permesso di costruire, dovendosi altresì considerare che, ai sensi dell’art. 11 comma 2 terzo periodo del d.P.R. n. 380 del 2001, il permesso, una volta rilasciato, viene poi qualificato come “irrevocabile”, il che presuppone che, almeno al momento del suo rilascio, il titolo deve essere conforme alle leggi, ai regolamenti e agli strumenti urbanistici vigenti sino a quel momento, dovendosi cioè tener conto, nell’ottica della piena tutela dell’assetto del territorio, anche dello ius superveniens rispetto all’epoca della presentazione della domanda (Cons. di Stato n. 25929/2020).

Pertanto mi viene da dire che esiste una specie di “doppia conformità” che il normale Permesso di Costruire deve rispettare, anche se non siamo in regime di sanatoria edilizia.

In altre parole, il gioco è sempre complicato quando si opera in urbanistica italiana.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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