Permesso di Costruire annullato: può essere sanato?

Il campo di annullamento prevede un duplice e alternativo presupposto tra vizio formale e non demolibilità

Un permesso di costruire può essere rilasciato con vizi di formalità, e l’ordinamento giuridico prevede alcune ipotesi di regolarizzazione

L’art. 38 del T.U.E. d.P.R. 380/01 riguarda gli interventi eseguiti in base a permesso annullato dall’amministrazione sulla base di motivata valutazione.

Il comma 1 della suddetta norma detta disposizioni su come procedere dopo la verifica di questo evento, che può risultare anche assai gravoso verso committenti e costruttori soprattutto con opere ultimate.

Il campo di applicazione dell’art. 38 cit. non può essere ristretto ai casi di violazioni formali e non sostanziali nel rilascio del titolo edilizio sulla base del quale sarebbe stato eseguito l’intervento.
Essa prevede infatti un duplice e alternativo presupposto per la sua applicazione, ovvero la commutazione dell’ordine demolitorio in sanzione pecuniaria, a certe condizioni (Cons. Stato. VI n. 2653/2016).

Col permesso di costruire annullato si aprono diversi scenari in base a certe condizioni.

Più dettagliatamente, nel caso di annullamento del PdC, sempre per vizi procedurali, è possibile sanare e regolarizzare con sanzione pecuniaria l’intervento in presenza di almeno uno dei due presupposti, ovvero che non sia possibile:

  • rimuovere i vizi di carattere amministrativo, ovvero correggere l’aspetto formale;
  • rimettere in pristino, quindi ripristinare lo stato ante opera al PdC;

Commutare la demolizione in sanzione pecuniaria a sanatoria è possibile, però….

La prima condizione potrebbe riguardare un difetto di istruttoria, che non inficia sul piano sostanziale il rilascio del permesso relativo a quell’opera edilizia.

La seconda invece riguarda l’oggettiva impossibilità di ripristinare lo stato anteriore: questo presupposto va riferito ai casi di annullamento del titolo per vizi che inficiano soltanto una porzione del fabbricato realizzato col titolo annullato, in cui una parte di opera risulta realizzata legittimamente e un altra porzione invece non conforme, magari superando indici e parametri di zona.
In tali casi, anche una violazione sostanziale di parziale difformità (aggiuntiva al vizio formale) può dar luogo alla applicazione della sanzione pecuniaria al posto di quella demolitoria,  purché il provvedimento sia congruamente motivato.

A seguito di Permesso annullato la sanzione pecuniaria produce piena efficacia di sanatoria.

Il pagamento di questa sanzione pecuniaria produce effetti di del permesso di costruire in sanatoria di cui all’art. 36 T.U.E., bypassando il requisito/filtro della doppia conformità.
Pertanto, con tale procedura, si arriva ad ottenere una piena ed efficace regolarizzazione sotto il profilo edilizio e urbanistico.

Attenzione: non va confuso con la questione della sanatoria giurisprudenziale, ovvero quella con la singola conformità.

Ed ecco quindi che potrebbe presentarsi il caso in cui l’intervento abbia comportato anche contestuali parziali difformità non doppiamente conformi effettuate in corso d’opera rispetto al permesso di costruire annullato per vizi procedurali o formali dalla competente amministrazione comunale.

Il Consiglio di Stato con sent. 2653/2016 conferma la validità e legittimità di questa considerazione: è stato dunque ritenuto corretta la commutazione della sanzione demolitoria in pecuniaria conseguente a PdC annullato, a fronte di contestuali parziali difformità rispetto a quello assentibile e della difficoltà pratica – comprovata da accertamenti tecnici non inficiati da vizi logici – di far luogo alla riduzione della costruzione nei limiti di pianta e di sagoma inizialmente approvati senza la sua integrale demolizione.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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