Permessi, SCIA e pratiche edilizie, altra proroga con D.L. 181/2023

Differiti ancora i termini di pratiche edilizie prossime alla scadenza, rimodulando termini di proroga e date stabilite dal D.L. 21/2022

Si stanno stratificando le varie proroghe straordinarie concesse ai vari Permessi di Costruire, SCIA, autorizzazioni paesaggistiche e lottizzazioni in corso di vigenza negli anni scorsi, complicando però il conteggio sulle loro durate di efficacia.

Serve un piccolo riassunto delle puntate e proroghe precedenti, rammentando le varie proroghe relative a permesso di costruire e SCIA, sottolineando che le proroghe valgono soltanto qualora scattanti in vigenza del titolo, e mai quando è scaduto.

Indice

Altro differimento della proroga con DL 181/2023

Le proroghe inserite col presente D.L. 181/2023 sono relative all’art. 10-septies c.1 L. 51/2022, ed esso prevede espressamente che siano applicabili anche verso Permessi di Costruire e SCIA che abbiano già beneficiato delle proroghe ottenute ai sensi di:

Proprio di recente c’è stata l’ennesima proroga straordinaria con articolo 4-quater del D.L. 181/2023, convertito con modificazioni in legge n. 11/2024, riferito a quella inizialmente concessa con D.L. 21/2022 (L. 51/2022) e allungata con D.L. 14/2023:

Art. 4-quater
(( (Modifiche all’articolo 10-septies del decreto-legge 21 marzo 2022, n. 21, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 maggio 2022, n. 51, in materia di misure a sostegno dell’edilizia privata). ))
(( 1. Al comma 1 dell’articolo 10-septies del decreto-legge 21 marzo 2022, n. 21, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 maggio 2022, n. 51, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) all’alinea, le parole: “sono prorogati di due anni” sono sostituite dalle seguenti: “sono prorogati di trenta mesi”;
b) alle lettere a) e b), le parole: “fino al 31 dicembre 2023” sono sostituite dalle seguenti: “fino al 30 giugno 2024”.))

Alla luce di questa ennesima proroga della proroga, il testo dell’articolo originario coordinato con queste modifiche diviene il seguente, con le modifiche evidenziate in grassetto:

Art. 10-septies (Misure a sostegno dell’edilizia privata)

1. In considerazione delle conseguenze derivanti dalle difficoltà di approvvigionamento dei materiali nonché dagli incrementi eccezionali dei loro prezzi, ((sono prorogati di trenta mesi)):

a) i termini di inizio e di ultimazione dei lavori, di cui all’articolo 15 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, relativi ai permessi di costruire rilasciati o formatisi ((fino al 30 giugno 2024)), purché i suddetti termini non siano già decorsi al momento della comunicazione dell’interessato di volersi avvalere della presente proroga e sempre che i titoli abilitativi non risultino in contrasto, al momento della comunicazione del soggetto medesimo, con nuovi strumenti urbanistici approvati nonché con piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio, ai sensi del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42. La disposizione di cui al periodo precedente si applica anche ai termini relativi alle segnalazioni certificate di inizio attività (SCIA), nonché delle autorizzazioni paesaggistiche e alle dichiarazioni e autorizzazioni ambientali comunque denominate. Le medesime disposizioni si applicano anche ai permessi di costruire e alle SCIA per i quali l’amministrazione competente abbia accordato una proroga ai sensi dell’articolo 15, comma 2, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, o ai sensi dell’articolo 10, comma 4, del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020, n. 120, e dell’articolo 103, comma 2, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27;
b) il termine di validità nonché i termini di inizio e fine lavori previsti dalle convenzioni di lottizzazione di cui all’articolo 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, o dagli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, nonché i termini concernenti i relativi piani attuativi e qualunque altro atto ad essi propedeutico, formatisi ((fino al 30 giugno 2024)), purché non siano in contrasto con piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio, ai sensi del codice di cui al decreto legislativo n. 42 del 2004. La presente disposizione si applica anche ai diversi termini relativi alle convenzioni di lottizzazione di cui all’articolo 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, o agli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, nonché ai relativi piani attuativi che hanno usufruito della proroga di cui all’articolo 30, comma 3-bis, del decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 agosto 2013, n. 98, e della proroga di cui all’articolo 10, comma 4-bis, del citato decreto-legge n. 76 del 2020.

In definitiva col D.L. 181/2023 convertito in L. 11/2024 viene sostituito il termine estensivo di due anni con quello di trenta mesi, relativamente a:

  • termini di inizio e fine lavori dei permessi di costruire rilasciati o formatisi fino al 30 giugno 2024 (in precedenza erano stabiliti al 31 dicembre 2023);
  • termine di fine lavori delle SCIA presentate fino al 30 giugno 2024 (in precedenza erano stabiliti al 31 dicembre 2023);
  • i termini di validità, di inizio e fine lavori contenuti nelle convenzioni urbanistiche e nei relativi piani attuativi formatisi fino al 30 giugno 2024 (in precedenza erano stabiliti al 31 dicembre 2023)

E’ opportuno rammentare anche le caratteristiche della proroga speciale ex DL 21/2022.

Caratteristiche proroga speciale DL 21/2022

Per prima cosa sintetizzo e premetto che tale ulteriore differimento della proroga sono gli stessi del DL 21/2022:

  • non è automatica e tacita, bensì si applica su espressa comunicazione del soggetto interessato;
  • è condizionata alla verifica di certi presupposti;
  • vale per Permesso di Costruire e SCIA, in quanto titoli aventi durata di efficacia triennale e riferiti ad inizio e fine lavori.
  • vale anche per autorizzazioni paesaggistiche (ordinarie e semplificate, visto che non rilevo distinzione o rinvio al D.Lgs. 42/2004 e DPR 31/2017);
  • vale anche per dichiarazioni e autorizzazioni ambientali comunque denominate;
  • è ammissibile anche verso i termini di inizio e fine lavori riferiti alle Convenzioni di pianificazione attuativa, sulla base di certe condizioni (che non tratterò in questa sede)
  • nutro dubbi che possa valere anche per autorizzazioni relative ad interventi sui “beni culturali” ex Parte II del D.Lgs. 42/2004 da rilasciarsi dalle competenti Soprintendenze.

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Proroga Permesso di Costruire: “unilaterale”, comunicata e condizionata

La proroga “condizionata” ex art. 10-septies L. 51/2022 riguarda il differimento di un anno dei termini di inizio lavori e ultimazione lavori del Permesso di costruire, a condizione che il PdC sia stato rilasciato o formato entro il 31 dicembre 2022, adesso prorogato al 31 dicembre 2023.

Vorrei ricordare che l’inizio lavori e l’ultimazione lavori (Art. 15 DPR 380/01) non sono soltanto situazioni di fatto o di cantiere, ma vanno formalmente comunicate al Comune come vuole la normativa del Testo Unico Edilizia. Vorrei sottolineare di non prendere alla leggera il rispetto formale ed effettivo dei termini di inizio e fine lavori, perché il loro mancato rispetto è condizione sufficiente per ritenere decaduto il Permesso rilasciato e considerare le eventuali opere realizzate come abusive.

A livello sostanziale, questa proroga è accessibile a condizione di comunicarla entro il periodo di efficacia temporale del Permesso di Costruire, cioè entro i termini di inizio e fine lavori ai sensi dell’art. 15 DPR 380/01 comma 2. In caso contrario, venendo a mancare l’efficacia del titolo non si può effettuare l’intervento, e ogni opera compiuta in tale circostanza risulta compiuta in assenza di titolo abilitativo.

Pertanto anche questo tipo di proroga è riservata a prolungare le tempistiche esecutive di:

  • interventi già dotati di Permesso, già avviati con inizio lavori e/o prossimi alla scadenza di ultimazione lavori.
  • Interventi per opere che otterranno il rilascio o formazione del Permesso di Costruire entro il 31 dicembre 2023

Riguardo al primo punto non aggiungo niente perché si intende aiutare chi ha i cantieri sospesi e dotati di Permesso; per il secondo invece faccio fatica a capire l’utilità di una proroga dell’inizio e fine lavori relativi ad un Permesso di Costruire ancora in corso di istruttoria, e pertanto sul quale si deve ancora fare l’inizio lavori.

Proroga condizionata anche per Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA)

Proroga condizionata anche per Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA) Anche in questo caso il legislatore ha ricompreso le SCIA nella proroga condizionata della L. 51/2022. Infatti anche le SCIA hanno termini di efficacia temporale previsti dall’art. 23 DPR 380/01, cioè tre anni, decorsi i quali gli interventi devono fermarsi onde evitare la loro realizzazione avvenuta in assenza di SCIA.

Nella SCIA l’inizio dei lavori è indicato all’interno di essa: non per nulla si chiama Segnalazione Certificata di Inizio Lavori, con cui si preavvisa l’avvio di certe opere; possono però presentarsi diversi casi:

  • Inizio lavori immediato in data odierna alla presentazione;
  • Inizio lavori differito e condizionato all’ottenimento dei vari atti di assenso, nulla osta, autorizzazioni comunque denominate;
  • Inizio lavori differito alle stesse condizioni, con un minimo di trenta giorni per la SCIA alternativa al Permesso (art. 23 TUE);

Per prorogare i termini di efficacia della SCIA con L. 51/2022, si applicano le stesse disposizioni riservate ai Permessi di costruire.

Approfitto per invitare a riflettere se, in caso di dubbi, non sia meglio presentare direttamente una nuova SCIA per la parte da completare, piuttosto che avventurarsi nella procedura comunicativa prevista dall’art. 10-septies L. 51/2022.

Proroga del PdC e SCIA condizionata alla conformità urbanistica dei Piani

Questa forse rappresenta la vera criticità su cui porre molta attenzione, e farsi assistere da un bravo Tecnico abilitato, e forse anche da un Legale esperto qualora si voglia prorogare le SCIA e i Permessi ai sensi della L. 51/2022. Mi raccomando cari committenti di non agire di vostra iniziativa, perchè i danni da errore potrebbero essere notevoli.

Si tratta infatti di verificare una condizione essenziale per comunicare la proroga da parte del soggetto interessato, cioè la conformità a:

  • Strumenti urbanistici sopravvenuti (generali o anche attuativi/particolareggiati?)
  • Piani o provvedimenti di tutela del del D.Lgs. 42/2004 sui beni culturali e paesaggio (piani paesaggistici, provvedimento di vincolo imposti per decreto o similari, ecc).

Ciò significa che prima di comunicare la proroga “unilaterale”, è indispensabile verificare queste regolamentazioni di pianificazione e governo del territorio. Faccio presente infatti che i Piani Regolatori comunali possono essere oggetti di aggiornamento generale o localizzato; in caso contrario c’è il rischio di comunicare una proroga pensando di averne i requisiti, di effettuare l’intervento e poi scoprire di averlo fatto senza un permesso di costruire in piena efficacia.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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