Permessi edilizi spariti, soluzioni ammesse dal D.P.R. 380/01 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
26/09/2023
Stato Legittimo Immobile

Se dall’Accesso agli atti la pratica edilizia cercata risultasse smarrita, è possibile usare altri documenti probanti lo Stato Legittimo dell’immobile

La ricerca documentale è il passaggio fondamentale per iniziare la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, cioè per verificare la piena conformità urbanistica dello stesso.

Purtroppo, lo smarrimento della pratica edilizia può capitare, sia per pratiche risalenti nel tempo che recenti. Può anche capitare che sia smarrito solo un documento o una parte della pratica. In caso di accesso agli atti per acquisire copia delle pratiche edilizie di un immobile, può capitare che l’archivio comunale risponda negativamente, dichiarando che la pratica è smarrita.

I motivi dello smarrimento possono essere diversi, come calamità naturali, incendi, furti o atti vandalici, o semplicemente errori gestionali di inventario.

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Come cercare le pratiche edilizie negli archivi comunali

Ogni comune conserva i registri delle pratiche edilizie presentate, che possono essere in formato cartaceo o digitale. Per le pratiche edilizie presentate negli ultimi anni, è possibile richiedere una copia digitale tramite i portali di caricamento della Pubblica Amministrazione.

Per le pratiche edilizie presentate prima degli anni 2000, è necessario contattare il comune per richiedere una copia cartacea.

I registri delle pratiche edilizie possono essere ordinati secondo diversi criteri, come:

Data e protocollo di accettazione
Nome del titolare della pratica
Indirizzo dell’immobile
Foglio e particella catastali

Non esiste un criterio di ordinamento uniforme, ma in genere i comuni ordinano i registri secondo i criteri cronologico e alfabetico.

Per individuare la pratica edilizia, è necessario contattare il comune e chiedere informazioni sul criterio di ordinamento utilizzato, accedere ai vari registri ed elenchi disponibili.

Una volta individuata la pratica, è possibile richiedere una copia tramite la procedura di accesso agli atti.

L’aiuto dalla normativa sullo Stato Legittimo

Su come comportarsi in caso di Pratiche edilizie smarrite ne avevo già parlato in precedenza con un apposito approfondimento, e stavolta porto conferme positive.
La possibilità di ovviare all’assenza di pratiche edilizie è inserita nell’ampia definizione di Stato Legittimo dell’immobile o delle unità immobiliari presente nel Testo Unico Edilizia nell’art. 9-bis c.1-bis. Se smarrita dagli archivi comunali, il principio di prova per legittimazione edilizia si può soddisfare con altri elementi e documenti probanti.

Per esattezza, riporto l’intera definizione di Stato Legittimo evidenziando la frase finale in grassetto:

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare é quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo é quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

La norma sullo Stato Legittimo è stata ritenuta dalla Corte costituzionale (sentenza n. 217/2022) espressiva di un principio fondamentale della materia edilizia, con la funzione di semplificare l’azione amministrativa nel settore edilizio, di agevolare i controlli pubblici sulla regolarità dell’attività edilizio-urbanistica e di assicurare la certezza nella circolazione dei diritti su beni immobili (vedi anche Cons. di Stato n. 3006/2023).

Stato Legittimo immobile con pratiche smarrite integralmente o parzialmente

Tale disposizione “semplificante” la dimostrazione e desunzione dello Stato Legittimo serve anche nei casi di immobili risalenti, cioè Ante ’67, e non solo per le pratiche edilizie assenti.

La disposizione dell’ultimo comma articolo 9-bis comma 1-bis D.P.R. 380/01 è applicabile nei casi in cui esiste solo un principio di prova di un titolo edilizio, il cui originale o la cui copia non è più rintracciabile: tale principio è stato ritenuto applicabile dalla sentenza Cons. di Stato n. 8339/2023 verso una licenza edilizia del 1950, la quale risulta priva di elaborati grafici.

Pertanto la desunzione dello Stato Legittimo dell’immobile trova applicazione sia per pratiche edilizie integralmente non disponibili, ma anche in via parziale ovvero quando sono sprovvisti di elaborati, relazioni e documenti che avrebbero dovuto esservi (magari elencate e citate nella residua pratica).

Qualora i titoli edilizi risultino non reperiti agli atti del Comune (né più reperibili), lo Stato legittimo dell’immobile va desunto in luogo di esse dagli ulteriori elementi indicati dall’art. 9 bis comma 1-bis, nonchè da altri procedimenti amministrativi tipizzati (Cons. di Stato n. 8339/2023).

Stato Legittimo immobile, Comune deve attestare insussistenza pratica edilizia

In caso di smarrimento della pratica edilizia, è consigliabile farsi rilasciare dal Comune una dichiarazione scritta che attesti tale circostanza, perché in futuro la pratica potrebbe riemergere dalle polveri dell’archivio.

Questa dichiarazione potrà essere utilizzata per dimostrare la conformità urbanistica dell’immobile, anche se la pratica edilizia non è reperibile.

Inoltre è importante conservare la dichiarazione scritta rilasciata dal Comune a futura memoria, a maggior ragione sarebbe consigliato darne attestazione nel rogito notarile di compravendita e nelle nuove pratiche edilizie, allegando una copia conforme.

Una indicazione chiara la fornisce la predetta sentenza TAR Lazio n. 5918/2022: in buona sostanza, il Comune è tenuto a certificare e attestare al soggetto richiedente l’accesso agli atti l’inesistenza/insussistenza della pratica edilizia, motivando adeguatamente le ragioni di questa impossibilità ad esibire quanto richiesto. In altre parole il TAR precisa puntualmente che non è sufficiente dare conto conto dell’irreperibilità della pratica edilizia.

Lo scopo di questa indicazione è di fornire (giustamente) al cittadino un certificato o un’attestazione rilasciata dal Comune comprovante una precisa situazione giuridica vigente ad un dato momento, tramite un provvedimento completo e preciso.

E’ infatti necessario garantire la certezza delle posizioni del cittadino da una parte, e della PA dall’altra; certamente il problema si pone per quegli archivi comunali che per qualche motivo non sono stati conservati nel migliore dei modi. E soprattutto, di circoscrivere la responsabilità e il buon operato del Tecnico professionista.