Passaggio a sanatoria Salva Casa per abusi insanabili su giudizi pendenti • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
23/09/2024
Abusi edilizi

Esiste la possibilità di regolarizzare illeciti accertati prima del D.L. 69/2024

Nell’ultimo libro “Salva Casa” ho spiegato quali requisiti e condizioni occorrono per accedere alle nuove procedure di regolarizzazione edilizia dirette e indirette, quali la sanatoria edilizia “minore” (art. 36-bis) o per le mancate varianti del passato (art. 34-ter).

Poi si è parlato anche di tutta la platea di illeciti e abusi edilizi accertati e contestati in sede giudiziaria già prima dell’entrata in vigore del Decreto legge n. 69/2024, con o senza conversione in legge n. 105/2024.

Chiaramente vanno escluse subito tutte quelle casistiche e processi conclusi con un giudicato definitivo, a meno che non sia possibile aprire ricorsi su aspetti finora non trattati: ma è davvero cosa ardua da effettuare.

Sulla possibilità di passare dalla vecchia procedura di sanatoria, per abusi accertati o contestati, alle nuove procedure istituite nel D.P.R. 380/01 col Salva Casa, oltre al nuovo cenno nel libro Amazon “Salva Casa” è intervenuto il Consiglio di Stato con sentenza n. 7486/2024.

Mentre alcuni portali hanno pubblicato la notizia come facile possibilità di passare facilmente dal previgente regime a quello nuovo, al sottoscritto non è sfuggito che in questa fattispecie il passaggio ha margini veramente risicati e giocati sulla tempistica.

La fattispecie della sentenza.

Un cittadino aveva trasformato un locale ad uso deposito in abitazione, ovvero un cambio d’uso (molto) rilevante accompagnato da opere in Zona Omogenea A (Centro storico) e zona rossa 1 vesuviana (vincolo con divieto di incremento di carico urbanistico residenziale).

Nel 2019 ha presentato istanza di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 DPR 380/01, soggetta alla doppia conformità tradizionale, la quale è stata respinta dal Comune a gennaio 2020 e ingiunto la rimessa in pristino a maggio 2020; a tale ordinanza è stato effettuato ricorso al TAR per vari motivi (trattata TAR Napoli n. 3792/2022), sul quale l’esito è risultato sfavorevole al richiedente, pertanto è stato appellato al Consiglio di Stato.

In questa sede è stata sollevata la sopravvenienza di fatto che potrebbe influire sull’esito del giudizio, tenuto conto della giurisprudenza secondo cui la presentazione della richiesta di sanatoria non incide sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione ma solo sulla sua efficacia (tra le tante si v. Cons. di Stato sent. n. 7680/2023, n. 714/2023 e n. 1708/2023).

Tuttavia, la sentenza si conclude nuovamente a sfavore del cittadino perchè i fatti accertati al TAR vengono confermati anche in Consiglio di Stato.

Passaggio a procedura più favorevole con ricorsi e contestazioni pendenti

Per valutare il passaggio, o meglio di salvataggio postumo, di abusi già accertati e oggetto di ricorsi giudiziari pendenti è dirimente verificare la tempistica trascorsa tra l’accertamento e notifica delle contestazioni, ovvero i famosi 90 giorni decorrenti dalla notifica della rimessa in pristino, per valutare appunto la presentazione o ripresentazione di una sanatoria edilizia “minore”.

Ripetendo ancora: la presentazione della domanda di sanatoria non “azzera” l’ordinanza demolitoria, ma sospende solo l’efficacia (e quindi il suo tempo trascorso). Ciò significa che il Salva Casa potrebbe (forse) rivelarsi di aiuto per esempio quando:

è stato accertato l’abuso e notificata la demolizione, e pertanto in caso di ricorso al TAR entro i termini (60 giorni dalla notifica), si può presentare l’istanza di sanatoria edilizia “minore” per illeciti e condizioni ivi rientranti; il primo vantaggio potrebbe essere il regime attenuato di “doppia conformità asincrona”, in grado di rendere sanabile ciò che tre mesi fa non poteva esserlo;
abuso accertato, ordinanza notificata, infine istanza di sanatoria art. 36 T.U.E. respinta: qualora il ricorso TAR sia stato depositato nei termini, potrebbe avanzare ancora tempo per ripresentare una nuova istanza di sanatoria “minore” art. 36-bis (ovviamente coi presupposti).

Ci sarebbero altre ipotesi che ammetterebbero il salvataggio postumo di sanatoria impossibili e abusi insanabili, alcuni dei quali resi potenzialmente sanabili col regime attenuato dal D.L. 69/2024 “Salva Casa”. E’ ovvio sottolineare che ogni specifico caso richiede una attenta valutazione del procedimento e delle tempistiche, perchè in molti casi i termini risulteranno trascorsi.

E’ anche opportuno rilevare che tali casistiche si dovranno risolvere dialogando con la Pubblica Amministrazione, per coordinare le reciproche posizioni giudiziarie e del procedimento.