Parere preventivo per ottenere Permesso di costruire

Prassi diffusa quella di rivolgere alle Commissioni edilizie il parere preventivo all’ottenimento dei permessi.

Di fronte a proposte progettuali di difficile inquadramento si cerca di ovviare all’impasse richiedendo un preventivo parere.

Per prima cosa occorre premettere che quanto segue non descrive uno specifico procedimento amministrativo previsto per legge.

Infatti l’unico riferimento normativo nazionale odierno è il Testo Unico per l’edilizia DPR 380/01 che, nell’attuale formulazione, tratta l’argomento con un risicato articolo 4 comma 2.

Esso consente al Comune la facoltà di istituire la commissione edilizia, alla quale sottoporre preventivi pareri per gli interventi indicati dal Regolamento edilizio.

Fatto salvo diversa disposizione legislativa regionale, ad oggi l’istituzione della commissione edilizia non è obbligatoria, e trattasi solamente di organo consultivo interno del Comune.

I pareri resi dalla Commissione edilizia (non solo per le richieste di permessi di costruire, ma anche per sanatorie e quant’altro) sono atti di natura endoprocedimentale interna e quindi non suscettibili di impugnativa al TAR direttamente dall’interessato richiedente.

La commissione edilizia, essendo organo consultivo, esprime in merito parere favorevole oppure negativo alle istanze per cui è chiamata, se ovviamente istituita dal Comune; la commissione esprime quindi un parere espresso, il quale da solo è privo di autonomia funzionale e non costituisce in alcun modo un provvedimento nè formale nè sostanziale, e come tale non può essere impugnato davanti le autorità giudiziarie (Cons. di Stato V n. 4532/2013).

Il parere della Commissione potrà essere impugnato quando costituisce parte di un provvedimento emanato dalla PA, ad esempio se il parere diviene parte integrante di un provvedimento formale che produce effetti sugli interessati richiedenti (Cons. di Stato V n. 4532/2013).

Ad esempio può essere immediatamente impugnabile solo quando il comune, con la notifica del parere medesimo, lo abbia implicitamente fatto proprio e vi abbia impresso, come autorità competente al rilascio dei titoli edilizi, la configurazione di una definitiva determinazione dell’amministrazione sull’istanza di concessione edilizia (Cons. di Stato V n. 4532/2013, C.d.S., sez. V, 24 marzo 2001, n. 170).

I pareri preventivi per l’edificazione vengono citati fin dal 1934, anno del T.U. sulle leggi sanitarie R.D. 1265/1934.

La successiva Legge Fondamentale n. 1150/42 (art. 33) imponeva ai comuni di dotarsi del regolamento edilizio col quale provvedere alla formazione, le attribuzioni e il funzionamento della Commissione edilizia comunale.

Nel tempo il ruolo della Commissione edilizia si è sempre più rafforzato, ad esempio quello di Commissione edilizia integrata quando si aggiunge un componente esperto di materia ambientale/paesaggistica relativamente ad apposite istanze previste dalle leggi.

Arrivando ai giorni nostri, col DPR 380/01 l’obbligo di istituire la commissione edilizia comunale è divenuto facoltà, come ancora oggi (salvo legislazioni regionali).

Limiti e tipologie di intervento sulle quali domandare parere preventivo sono indicati nel Regolamento Edilizio.

Si capisce che i margini applicativi possono apparire assai variabili perfino da comune a comune.

Al fine di uniformare le procedure, disposizioni e contenuti dei regolamenti edilizi comunali è stato emanato con D.P.C.M. del 20/10/2016 lo schema di Regolamento Edilizio Tipo, ovvero un provvedimento che dispone i contenuti e procedure minime da disciplinare sui quali regioni e comuni dovranno uniformarsi e conformarsi.

Tali contenuti costituiranno (tra l’altro) un livello essenziale delle prestazioni, concernenti la tutela della concorrenza e i diritti civili e sociali, che devono essere garantiti su tutto il territorio nazionale, di cui all’articolo 117, secondo comma, lettere e) e m), della Costituzione.

In questo schema di regolamento, da recepirsi comune per comune entro breve (manca poco al termine) si evince:

  • istituzione commissione edilizia facoltativa;
  • l’obbligo di indicare le procedure, adempimenti e disposizioni regolamentari riguardanti anche i pareri preventivi;

Al Comune è affidato ampio margine discrezionale per individuare casistiche oggetto di parere preventivo.

Nella prassi e per esperienza personale in Toscana ho riscontrato la possibilità di richiesta dei pareri preventivi per tutti gli interventi rilevanti, quelli cioè soggetti a Permesso di Costruire, ma anche per quelli soggetti a SCIA.

Certo, quanto sopra fa riferimento al regime previgente all’entrata in vigore del cosiddetto ‘Decreto Scia 2′ D. Lgs. 222/2016, che ha rivoluzionato molto le procedure amministrative edilizie (ne parlo nel corso online).

Il Parere preventivo è appunto un parere; occorre individuare la sua natura formale.

Esso può essere richiesto disgiuntamente dalla richiesta del Permesso di Costruire?

Certamente, a condizione che sia previsto dal regolamento edilizio. Per mia esperienza i comuni consentono il rilascio del solo parere anche disgiunto dalla domanda del permesso, 

Ci sono professionisti che preferiscono ottenere prima un distinto parere rilasciato, col quale poter presentare successiva domanda di Permesso di Costruire, forti del fatto che lo abbia espresso la Commissione Edilizia e che probabilmente faciliti rilascio del successivo permesso.

Sfatiamo il mito che il Parere preventivo apra le porte al Permesso di Costruire.

La Commissione edilizia è “solo” un organo consultivo comunale, diciamo un proprio “esperto” a cui chiedere un parere che ha natura obbligatoria.

Il parere preventivo, se previsto dai regolamenti solitamente è obbligatorio, ma non è presupposto automatico del rilascio del permesso di costruire, sul quale spetta al responsabile dell’ufficio competente curare l’istruttoria e, formulare o meno una proposta di provvedimento.

Infatti al responsabile dell’ufficio comunale è consentito dissentire dal parere preventivo espresso dalla Commissione edilizia, previa dettagliata motivazione sul dissenso.

Quindi è possibile arrivare ad illudersi di avere di fatto un parere positivo che potrebbe essere ignorato al momento della domanda del Permesso di costruire, allungando tempi e accorciando i sogni della committenza.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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