Parcheggi pertinenziali minimi anche per interventi con aumento carico urbanistico

La dotazione minima dei parcheggi privati per nuove costruzioni si estende alle trasformazioni sostanziali edilizie

In questo post analizzo la dotazione minima obbligatoria dei parcheggi privati nelle costruzioni, tralasciando quindi la disciplina delle dotazioni aggiuntive dei parcheggi o spazi di sosta previste per altri fini e norme (es. DM 1444/68 per parcheggi pubblici, oppure quelli stanziali o di relazione, eccetera).

La dotazione minima obbligatoria dei parcheggi è prevista dal vigente articolo 41-sexies L. 1150/42 (introdotto dall’art. 18 legge n. 765/1967), prevede che “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione”.

Questo rapporto parametrico prevede la dotazione di una superficie minima adibita a parcheggio privato pertinenziale della costruzione, in funzione della sua volumetria. Ricordiamoci che questo rapporto è stato incrementato con L. 122/89, elevando quello previgente pari a 1/20 mq/mc di costruzione: praticamente raddoppiata.

Tale previsione riguarda indistintamente gli edifici residenziali e non residenziali, e sul punto la giurisprudenza amministrativa si è espressa chiaramente ( TAR Firenze n. 502/2023, n. 86/2018, Consiglio di Stato n. 6256/2006).

La costante giurisprudenza ha disposto che per conteggiare la superficie minima da adibire a questo tipo di parcheggi privati, occorre detrarre dalla superficie destinata a parcheggio gli spazi di accesso e manovra, nonché le porzioni che non sono utilizzabili, per forma o per le ridotte dimensioni ovvero perché eccedenti un posto macchina standard, ma insufficienti per realizzarne un altro ovvero per il difficile accesso (Consiglio di Stato n. 3640/2023, n. 2916/2013).

Questa interpretazione intende garantire l’idoneità del posto auto, sotto il profilo della capienza del medesimo, a svolgere la sua funzione senza che nella superficie a tal fine destinata vadano conteggiati gli spazi relativi all’accesso ed alla manovra.

La dotazione minima del parcheggio privato prevista dall’articolo 41-sexies L. 1150/1942 opera come norma di relazione nei rapporti privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la p.a., non potendo quest’ultima autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree, giacché l’osservanza della norma costituisce condizione di legittimità della concessione edilizia, e spettando esclusivamente alla stessa p.a. l’accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della idoneità a parcheggio delle aree (Cons. di Stato n. 5419/2017, Cass. 378/2010).

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Se per le nuove costruzioni appare chiara l’applicazione, vediamo invece come comportarsi nei casi di ristrutturazioni edilizie e interventi sulle costruzioni esistenti.

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Parcheggi privati, superfici minime nelle ristrutturazioni e trasformazioni rilevanti

Siamo d’accordo che molti interventi edilizi, anche apparentemente di modesta entità e opere, potrebbe non configurare neppure ristrutturazione edilizia “pesante” (art. 10 c.1 DPR 380/01) o ristrutturazione edilizia “generale” (art. 3 c.1 lettera d) DPR 380/01).

Ma è per vero che anche i frazionamenti e cambi d’uso, secondo pure certe leggi regionali, possono configurare incremento o variazione del carico urbanistico. A tutto questo ci dobbiamo sommare anche le eventuali disposizioni più restrittive previste dagli strumenti urbanistici (PRG) e regolamenti edilizi comunali.

Certi interventi edilizi possono facilmente aumentare i carichi urbanistici nella zona di riferimento, e peggiorare l’utilizzazione degli spazi pubblici, infrastrutture e servizi; certamente, esisterebbe (condizionale d’obbligo) la possibilità di poter avvalersi della cosiddetta monetizzazione dei parcheggi privati, ma questa è tutta un’altra storia.

Motivo per cui si è consolidata ampia giurisprudenza che estende l’obbligo di dotazione minima dei parcheggi privati nelle nuove costruzioni anche verso tutte le trasformazioni suscettibili di ingenerare un incremento del carico urbanistico, come gli ampliamenti (vedasi le casistiche T.A.R. Toscana n. 502/2023, n. 86/2018).

Più precisamente, la giurisprudenza ha chiarito da tempo che la norma sulla dotazione minima obbligatoria dei parcheggi non riguarda la sola ipotesi della realizzazione di un nuovo manufatto su area libera, ma anche ogni intervento sull’edificato esistente, tale da determinare un aggravio del carico urbanistico (per tutte, cfr. Cass. civ. n. 2036/2015; Cons. di Stato n. 1995/2013; T.A.R. Roma n. 8535/2011).

Nella nozione di nuova costruzione di cui all’art. 41 sexies della legge n. 1150/1942, rientrano non solo l’edificazione di un manufatto su un’area libera, ma anche gli interventi di ristrutturazione che, come nel caso di specie, anche in ragione dell’entità delle modifiche apportate al volume ed alla collocazione del fabbricato, rendono l’opera realizzata nel suo complesso oggettivamente diversa da quella preesistente (Cass. civ. n. 5741/2008; così anche Cons. di Stato n. 5444/2014, n. 1995/2013).

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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