Osservazioni e proposta alla Riforma edilizia della SCIA 2 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
04/10/2016
Articoli

Il Governo è al lavoro per riformare le procedure edilizie, è l’occasione ideale per semplificare quelle di regolarizzazione e sanatoria

Benedetto Croce (a sinistra) e Carlo Pagliai (a dx)

L’impianto normativo attinente alle sanatorie edilizie è rimasto praticamente fermo alla prima legge del Condono targata 1985.

Da allora sono passati oltre trent’anni e in molti casi la prassi applicativa ha fatto emergere l’unanime consapevolezza che l’applicazione delle procedure di sanatoria non conosca mezze misure.

Abbiamo infatti un gigantesco patrimonio edilizio costruito sopratutto prima del 1985, dove i canoni di attenzione e rappresentazione grafica degli elaborati contenuti nei permessi erano assai più bassi rispetto a quelli praticati oggi.

Siamo passati dal tecnigrafo al Cad, dalle eliocopie al plotter, dalla rotella metrica al laser scanner 3D.

Cambiando gli strumenti, cambia la sensibilità. E’ una legge fisica, non c’è che dire.

Sta di fatto che oggi quando un professionista deve operare su di un immobile emerge puntualmente, quando va bene, una difformità tra quanto risulta dalle pratiche edilizie e quanto effettivamente realizzato. In genere è una parziale difformità riconducibile a lievi modifiche di sagoma planivolumetrica, i tipici venti cm di maggiore altezza o larghezza; oppure possono presentarsi incongruenze assai più gravi, come immobili totalmente diversi da quanto riportato nei progetti, eppure sono dotati di agibilità che almeno fino al 1994 implicava sopralluoghi obbligatori dei tecnici inviati da enti pubblici.

Si presenta un corto circuito normativo: il Legislatore con l’attuale impianto normativo intende sanzionare con forza gli abusi edilizi (giustamente) applicando questa linea dura anche agli abusi di parziali difformità per tutto il patrimonio edilizio datato (ante 1985) e generalmente dotato di agibilità.

Il tutto è applicato in forza del principio normativo del Tempus regit actum, ovvero applicazione della norma vigente ad oggi, premesso che gli abusi edilizi come le parziali difformità realizzate anche oltre tre decenni indietro sono equiparati a quelli fatti ieri notte.

E’ vero e giusto considerare che l’abuso edilizio è un reato permanente, a cui però vorrei contrapporre una opinione personale:

considerato che tra indulti, amnistie, condoni e Giubilei si sono azzerati i più efferati reati e delitti, non vedo perchè non debba essere tirata una riga definitiva per abusi edilizi minori e sopratutto quelli datati.

In primo luogo noto il fatto che il Controllore non ha controllato, sopratutto durante l’apposita procedura di verifica: Agibilità (almeno fino al 1994).

In secondo luogo, se non è emerso o fatto valere l’interesse pubblico nei confronti del privato, oltre certe soglie temporali dovrebbe scattare l’affidamento in capo al privato, verosimilmente come avviene per l’usucapione in ambito civilistico vedi distanze legali.

C’è anche il nodo o meglio, il dilemma irrisolto sul criterio della Doppia conformità, che assai incide sulle possibili procedure di regolarizzazione dell’immobile; è notizia di poche settimane fa, ad esempio, che la regione Sicilia abbia fatto recepimento dinamico del T.U. dell’edilizia e dotarsi di procedura di accertamento di conformità senza il criterio stesso di doppia conformità.

Il consiglio che mi sento di inviare ai Lor signori parlamentari e semplificatori è il seguente:

sconsiglio un nuovo condono, piuttosto consiglio di portare “l’anno zero” dell’urbanistica al 1985, oltre il quale a mio avviso non si dovrebbe più procedere a perseguire abusi di sorta, anche in ambito paesaggistico.

E’ impensabile e di enorme difficoltà far capire alla committenza (tossica e non) che un abuso lieve effettuato nel 1959 possa avere gravi conseguenze attuali e future (Commerciabilità, questa sconosciuta).

Ritengo piuttosto si debba individuare procedure in grado di far uscire dall’area grigia una bella fetta del patrimonio immobiliare, sopratutto se si vuole veramente avviare un grande processo di rigenerazione urbana e sostituzione edilizia, anche per dargli maggior grado di sicurezza sismica.

Certo, una parte del patrimonio edilizio esistente è stato realizzato in condizioni di vulnerabilità al rischio idrogeologico e idraulico, i fatti di cronaca parlano chiaro, e i cambiamenti climatici sono un dato di fatto e irreversibile.

Tra l’altro adesso c’è anche la data stabilita per il Referendum costituzionale in cui il popolo italiano è chiamato ad esprimersi, e in esso c’è anche il destino riformante l’impianto normativo del Governo del territorio, che porterà a sterilizzare molto l’infelice esperienza del Titolo V in materia di legislazione concorrente regionale.

E’ vero anche che c’è un grosso ostacolo a tutto ciò, ed è quella fittissima ragnatela vincolistica che attanaglia tutto il Paese e a cui bisogna assolutamente mettere mano, siamo in trepida attesa del relativo decreto di semplificazione paesaggistica. Giuste in buona parte pure le osservazioni espresse dalla RTP su Edilportale, molto condivisibili direi.

Dall’altra parte è necessario che la cittadinanza inizi a rispettare con più diligenza norme, regolamenti e quant’altro; senza di esso non ci saranno mai le idonee condizioni culturali per passare ad un regime di “as built“.
Non abbiamo bisogno di chissà quali grandi cose o chissà quali grandi uomini. Abbiamo solo bisogno di più gente onesta. (cit. Benedetto Croce)