Organismo Edilizio, tanto citato e mai definito

E’ una definizione nevralgica per ristrutturazioni e regime sanzionatorio edilizio

La sentiamo nominare spesso nelle normative edilizie, ma nessuno ha idee chiare di cosa sia esattamente

Fintanto fu emanata la L. 457/78, contenente le definizioni di ristrutturazione edilizia nonchè restauro e risanamento conservativo, tale dizione di organismo edilizio era praticamente sconosciuta.

Con questa legge fu introdotto l’organismo edilizio come definizione interna alle due suddette categorie di intervento, alla quale si doveva fare riferimento per un intervento di conservazione oppure di trasformazione.

Resta il fatto che ancora ad oggi una sua definizione chiara, delimitata e coincisa non esiste.

Peraltro il termine di organismo edilizio oggi viene espressamente utilizzato nelle ipotesi di qualificazione di abusi e difformità edilizie.

Ad esempio l’articolo 31 del Testo Unico DPR 380/01 ancora oggi qualifica come interventi edilizi abusivi “gravi” quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso (eccetera).

La definizione di organismo edilizio non appare neanche nel Regolamento Edilizio Tipo

Poteva essere l’occasione normativa per iniziare a dare una delimitazione al campo applicativo dell’organismo edilizio, resta il fatto che pure il provvedimento del Regolamento Edilizio Tipo si è fatto sfuggire una discreta occasione per qualificarne gli ambiti.

Provo quindi a darne una definizione in maniera autonoma e perfettibile.

Sicuramente si può estrapolare qualche elemento dalla definizione di ristrutturazione edilizia e restauro/risanamento, ma non è da ritenersi minimamente utile.

Da queste si può desumere piuttosto la filosofia e il principio che sta alla base di tutto ciò.

Proprio perchè attualmente ha natura di principio giuridico, è necessario definirla più concretamente

Sicuramente non concordo, o non ritengo esaustiva la definizione formulata dal Regolamento di unificazione dei parametri edilizi n. 64/R emanato dalla Regione Toscana, col quale in base ad esso per organismo edilizio si intende:

Unità immobiliare, o edificio, oppure complesso edilizio, interessato dall’intervento urbanistico- edilizio e/o dal mutamento della destinazione d’uso.

Ritengo piuttosto sia maggiormente utile basarsi da quanto emerge in sede di abuso edilizio per totale difformità ex art. 31 TUE, ovvero:

1. Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

Da questa ipotesi di abuso edilizio si evince quali siano i cardini che delimitano e qualificano l’organismo edilizio, in particolare sulla base delle differenze/difformità.

Sicuramente le caratteristiche tipologiche, planivolumetriche e di utilizzazione iniziano a plasmare la definizione di organismo edilizio, o meglio, ne indicano qualche elemento costitutivo, e per esse possiamo rispettivamente ricomprendere:

  • caratteristiche tipologiche: tutti gli elementi visibili internamente ed esternamente, quali aspetti architettonici del fabbricato come materiali, forometria, prospetti, decoro, colore, finiture, e similari;
  • caratteristiche planivolumetriche: delimitazione fisica e geometrica del fabbricato, individuabile dalla sagoma, involucro, e altezze esterne;
  • caratteristiche di utilizzazione: possiamo ricomprendere l’uso funzionale praticato in esso (e anche negli spazi esterni) che si sostanzia con la destinazione d’uso.

Sicuramente, in ambito di contestazione di abuso e di difformità, l’accezione di “organismo edilizio” deve essere assolutamente trattata in una sua visione globale e unitaria del manufatto, evitando di commettere l’errore di “parcellizzare” o parzializzare la variazione.

Infatti non bisogna dimenticare la visione d’insieme, olistica del fabbricato o manufatto edilizio

Al riguardo va ricordato che è considerato abuso di “totale difformità” l’intervento che, sulla base di una comparazione unitaria e sintetica fra l’organismo programmato e quello che è stato realizzato con l’attività costruttiva, risulti integralmente diverso da quello assentito per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche, di utilizzazione o di ubicazione (Cass. Pen III n. 5629/2017, n. 40541 del 18/06/2014).

Sicuramente, il termine “organismo” da sola racchiude un significato molto importante. Ed è giusto coglierne le principali basi derivanti dalla biologia, ovvero di un “essere vivente” dotato di autonomia ben definita supportata da parti e organi in grado conservarsi e riprodursi.

Quindi, per concludere, deve emergere anche il grado di propria identità dell’organismo, necessario per individuarne una globale fisionomia.

E ciò vale anche per l’organismo edilizio, che deve appunto rispondere a queste caratteristiche proprie di “organismo” vivente nel senso biologico della parola.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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