Agibilità immobili, condizionata a completamento opere urbanizzazione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
24/03/2020
Abitabilità

Il Testo Unico subordina la Segnalazione Certificata di Agibilità al collaudo delle opere di urbanizzazione primaria relative all’intero edificio.

Il principio è presente nella versione odierna dell’art. 24 comma 4 del D.P.R. 380/01, modificata da ultimo dal D.Lgs. 222/2016.

Prima di proseguire occorre farsi una serie di domande:

le opere di urbanizzazione sono necessarie per un concreto utilizzo degli immobili?
Si, pensate a delle villette a schiera realizzate in un contesto senza strade, fogne, standard urbanistici, allacciamenti e utenze varie.
il loro completamento è necessario per ottenere l’Agibilità (che dal 2001 ha ricompreso anche l’Abitabilità)?
Si, in quanto previsto espressamente dal T.U.E.

Prima di proseguire è utile ricordare che col D.P.R. 380/01 il certificato di Abitabilità è stato trasfuso nell’Agibilità, ed oggi disciplinato nella Segnalazione Certificata di Agibilità.

Facciamo prima una importante premessa: l’emanazione della legge ponte n. 765/67 ha stabilito che il rilascio della licenza edilizia, nell’ambito dei singoli lotti, e’ subordinato all’impegno della contemporanea esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria relative ai lotti stessi.

La stessa legge provvide ad integrare la procedura riguardante l’esecuzione di opere di urbanizzazione , quale condizione necessaria per trasformare il territorio. In particolare l’autorizzazione ex art. 28 della L. 1150/42 era subordinata alla stipula di convenzione comunale con l’interessato riguardante:

cessione gratuita aree di urbanizzazione entro termini stabiliti;
assunzione e disciplina degli adempimenti e opere di urbanizzazione relative;
termine di ultimazione per la loro esecuzione, con termine massimo non superiore a dieci anni;
congrue garanzie finanziarie per tali adempimenti;

Tutti questi principi sono stati traslati e integrati con le ulteriori normative intervenute, e che troviamo in buona parte inserite nel D.P.R. 380/01.

Ancora oggi vige il principio per cui il Permesso di Costruire sia rilasciato in presenza delle necessarie opere di urbanizzazione (art. 12 D.P.R. 380/01).

Da decenni esiste una pacifica prassi che condiziona l’ottenimento dell’Abitabilità all’avvenuta conclusione e collaudo dell’urbanizzazione progettata, consolidata in principio e infine in normativa come descritto in dettaglio.

Un esempio costante possiamo rinvenirlo nell’edilizia convenzionata e sovvenzionata a partire da alcuni decenni fa: nelle convenzioni era prevista la clausola che condizionava il rilascio dell’Abitabilità al completamento delle opere di urbanizzazione. Il discorso vale anche per l’edilizia privata oggetto di pianificazione attuativa.

Questa condizione obbligava pertanto i costruttori e soggetti lottizzanti a concludere l’urbanizzazione convenzionata, e veniva riportata come prescrizione essenziale nei titoli abilitativi edilizi (licenze, concessioni, ecc).

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Anche i P.R.G. del passato condizionavano coi Piani attuativi il rilascio del certificato di abitabilità al completamento di tutte le opere di urbanizzazione indicate nella convenzione urbanistica.

La giurisprudenza ha confermato la tesi logica per cui il rilascio del certificato di Abitabilità fosse condizionato al completamento delle opere di urbanizzazione.

Il nesso logico è basato sul fatto che l’incompleta urbanizzazione dell’area automaticamente rende non abitabile l’immobile. Effettivamente basti pensare alla carenza di servizi come acquedotto o fognature.

In particolare, la carenza dell’urbanizzazione primaria va automaticamente ad incidere sui requisiti igienico-sanitari e di conformità urbanistico-edilizia. E tali requisiti, sono sempre stati condizioni essenziali per ottenere l’abitabilità e agibilità (interessante quanto emerge da sentenza Cons. di Stato n. 5450/2012).

La questione è diventata evidente a livello giurisprudenziale, sopratutto in presenza di situazione di parziale abitabilità dell’immobile, ovvero quando si formavano entrambe le due condizioni:

opere di urbanizzazione completate;
mancato completamento del fabbricato o sue porzioni;

Col tempo questo principio giurisprudenziale è diventato legge, e nel concreto lo troviamo indicato a chiari lettere nel comma 4 dell’art. 24 D.P.R. 380/01, modificato dal D.Lgs. 222/2016, sulla Segnalazione Certificata di Agibilità:

AGIBILITÀ TOTALE: singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni (art. 24 comma 4 lettera “a” del D.P.R. 380/01);

AGIBILITÀ PARZIALE: singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale (art. 24 comma 4 lettera “b” del D.P.R. 380/01);