Oneri parcheggi privati, esenzione limitata del contributo di costruzione

Regime gratuito per le superfici minime obbligatorie destinate a parcheggio esclusivo

Nelle nuove costruzioni è previsto l’obbligo di dotarle di parcheggi ad uso privato con certe dimensioni minime.

La legge ponte n. 765/67 intervenne in un solo colpo su tantissimi versanti e aspetti dell’urbanistica italiana, oscillando tra pianificazione territoriale e dotazione degli standard urbanistici, che si perfezionarono col D.M. 1444/68, un provvedimento attuativo della stessa legge.

L’art. 18 della L. 765/67 fu il primo ad introdurre a livello nazionale nelle nuove costruzioni la dotazione minima dei parcheggi pertinenziali nella misura 1 mq per ogni 20 mc nei nuovi edifici, concretizzatosi con l’aggiunta dell’art. 41-sexies.

Fu una vera rivoluzione “tardiva” che andava a tappare una serie di problemi urbani legati al traffico e sosta veicolare, tenuto conto che nel panorama normativo nazionale fino ad allora il problema era stato praticamente ignorato.

Alcune eccezioni anticipanti il problema furono affrontate da alcuni piani regolatori e regolamenti edilizi “pionieri”, adottati dalle grandi città dove il problema aveva già assunto dimensioni quasi “emergenziali”.

Anche per la disciplina dei parcheggi si è ripetuta la dinamica di una mancata pre-visione lungimirante, che avrebbe dovuto apparire almeno dieci anni prima, all’indomani del Boom economico italiano che aveva aperto il mondo della mobilità privata a buona parte degli italiani.

Fu così che la legge ponte n. 765/67 introdusse l’obbligo dei parcheggi pertinenziali per nuovi edifici.

L’emergenza parcheggi nei centri urbani non solo rimase irrisolta, ma continuò a crescere contestualmente alla mobilità urbana, quest’ultima diffusa per carenza di trasporti pubblici, una scelta volutamente politica.

La congestione di traffico e parcheggi aumentò inesorabilmente anche negli Anni ’80, in particolare nei centri urbani e nei cosiddetti “centri storici”, le zone più interessate dai fenomeni di congestione a causa del loro denso tessuto edificato e carenza di spazi pubblici.

E così il legislatore provvide con L. 122/89 a raddoppiare la quota minima di parcheggi pertinenziali ad uso privato nelle nuove costruzioni, portandola dal rapporto 1:20 a 1:10, ovvero 1 mq di parcheggi privato per ogni 10 mc di costruzione.

Non solo: introdusse la possibilità di realizzare nei centri urbani parcheggi “in deroga” a strumenti urbanistici e regolamenti edilizi, volti ai residenti di edifici situati in queste aree.

Parcheggio privato rientra nelle opere di urbanizzazione?

Per urbanizzazione si intende l’insieme di opere che trasforma una zona qualsiasi in una utilizzabile per fini insediativi.

Il D.M. 1444/68 ricomprende come standard urbanistici le quote di parcheggi da realizzare ad uso collettivo, ad uso residenziale e produttivo, e stabiliti con certe misure minime indicate nel decreto.

Negli ultimi anni la realizzazione dei parcheggi ad uso privato, e quelli destinati ad uso collettivo, è divenuta un nodo nevralgico sopratutto per le grandi opere e previsioni urbanistiche. Basti pensare a quelle della cosiddetta Grande Distribuzione Organizzata e centri commerciali.

Prendiamo in esame quelli realizzati in dotazione alle nuove costruzioni residenziali e quelli in deroga agli edifici abitativi situati nei centri urbani.

Realizzare parcheggi in misura superiore ai minimi previsti comporta esenzione degli oneri?

La risposta è negativa.

Partiamo dal punto che l’art. 11 comma 1 L. 122/89 ha equiparato i parcheggi pertinenziali alle opere di urbanizzazione anche per quanto riguarda la gratuità del titolo edilizio, allora soggetta ad autorizzazione, poi DIA e infine SCIA (Cons. di Stato n. 3702/2018).

I parcheggi pertinenziali sono stati quindi complessivamente qualificati come opere di urbanizzazione e quindi a tutti (e non già soltanto a quelli previsti per la fruizione collettiva) è stato riconosciuto un rilievo pubblico: se può concordarsi in proposito con la tesi per cui la gratuità non va estesa anche ai parcheggi pertinenziali che eccedono la misura minima di legge, atteso che, in carenza di una espressa disposizione di legge in tal senso (e pur nella opinabilità della questione) la interpretazione teleologica consente di affermare che la qualificazione dei parcheggi pertinenziali come opere di urbanizzazione ex art. 11 comma 1 della legge 122/1989 debba rimanere circoscritta entro i confini tracciati dall’art. 41sexies comma 1 della legge 1150/1942 (di guisa che per i parcheggi eccedenti il “tetto” di dotazione obbligatoria trova applicazione il disposto di cui al d.C. più volte citato). ( cfr. per tutte IV Sez. n. 6033 del 2012).

In base al combinato disposto col vigente Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/2001 art. 17 c. 3 lettera C, i parcheggi ad uso privato realizzati nella misura minima di legge sono espressamente esentati dal pagamento del contributo di costruzione.

Di conseguenza, la loro realizzazione effettuata oltre i minimi imposti per legge sfugge dall’esenzione prevista al punto precedente, e il comune può legittimamente richiedere il pagamento degli oneri di urbanizzazione per la sola parte eccedente dai minimi normativi previsti (Cons. di Stato n. 3702/2018).

Aggiungo a titolo personale un commento esplicativo: norma e giurisprudenza in tal senso hanno posto una sorta di freno a realizzare parcheggi (sopratutto volumetrie connesse) realizzate dietro giustificazione di deroga, onde evitare possibili speculazioni future nella riconversione verso altri usi ed eccessiva densificazione edilizia in zone già sovraccariche.

Tutto sommato non è campata per aria come impostazione: resta il fatto che la soluzione per ovviare a ciò sono le previsioni attuative fattibili dietro apposite convenzioni decennali, già previste dalla stessa L. 122/89.

Poche invece sono state le effettive esperienze di ambito privato, per evidenti difficoltà applicative di natura condominiale.

Nella ristrutturazione edilizia invece occorre fare un altro ragionamento (Leggi l’articolo).

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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