Oneri dovuti per nuove urbanizzazioni o utilizzo più intensivo • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
03/11/2019
Edilizia

Il contributo di costruzione è commisurato in base al carico urbanistico e trasformazione del territorio

Il pagamento degli oneri di urbanizzazione e il contributo sul costo di costruzione è proporzionale alle tipologie di intervento e la loro quantificazione varia in base all’incidenza del cosiddetto carico urbanistico.

Il Regolamento Edilizio Tipo ha definito per la prima volta il carico urbanistico nell’anno 2016, in questa definizione:

5 – Carico urbanistico: Fabbisogno di dotazioni territoriali di un determinato immobile o insediamento in relazione alla sua entità e destinazione d’uso. Costituiscono variazione del carico urbanistico l’aumento o la riduzione di tale fabbisogno conseguenti all’attuazione di interventi urbanistico-edilizi ovvero a mutamenti di destinazione d’uso.

Per quale motivo sono dovuti gli oneri concessori?

La loro finalità è di contribuire alle spese da sostenere dalla collettività in riferimento alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

In altre parole è stato introdotto il meccanismo per cui il singolo soggetto interessato debba compartecipare alla realizzazione della cosiddetta “città pubblica”, con opere dirette o pagamento di corrispettivi di denaro.

Secondo costante giurisprudenza l’unico criterio per determinare se siano dovuti o meno gli oneri di urbanizzazione, è verificare in quale misura si aggrava il carico urbanistico mediante attività edilizia.

Per aumento di carico urbanistico si deve intendere tanto la necessità di dotare l’area di nuove opere di urbanizzazione, quanto l’esigenza di utilizzare più intensamente quelle esistenti (Cons. di Stato n. 7119/2019, n. 2694/2018, n. 2294/2015).

Più dettagliatamente, possiamo sintetizzare così il ragionamento:

Aumento del carico urbanistico = Oneri urbanizzazione dovuti

Aumento del carico urbanistico = nuove opere urbanizzazione o utilizzo più intensivo di quelle esistenti

Per questo, gli oneri concessori sono dovuti in casi di opere di nuove urbanizzazione o uso più intensivo di quelle esistenti.

In altre parole, esiste una relazione diretta tra oneri dovuti e l’impatto sull’assetto territoriale, inteso come maggior pressione e utilizzo delle risorse tramite edificazione, infrastrutture e trasformazioni permanenti del suolo.

In prima istanza il ragionamento porterebbe a pensare anche agli Standard urbanistici D.M. 1444/68, cioè le dotazioni minime necessarie da realizzare in caso di interventi edilizi rilevanti, per garantire livelli minimi di qualità di vita/insediativa.

Ed è per questo che la L. 10/1977 “Bucalossi” demanda la responsabilità e compartecipazione della crescita insediativa anche ai singoli soggetti interessati all’edificazione.

E come già detto negli articoli del blog, il contributo di costruzione si suddivide su due quote:

Oneri urbanizzazione primaria e secondaria;
Contributo sul costo di costruzione;

Esiste una proporzione tra contributo sul costo costruzione e tipologie/entità dell’intervento edilizio, in funzione della superficie e volumetria dello stesso intervento. Lo scopo è di far compartecipare l’Amministrazione comunale alla plusvalenza immobiliare percepita dal costruttore.

La quota degli oneri di urbanizzazione è relazionata invece all’aumento del carico urbanistico, per compensare la collettività per il nuovo aggravamento che si riversa sulla zona (Cons. di Stato n. 2294/2015).

Oneri e costo di costruzione assumono una natura di prestazione patrimoniale imposta, e ciò fa sì che l’eventuale decurtazione della parte di essi non consegua automaticamente neppure all’avvenuta documentata realizzazione delle stesse da parte del privato richiedente, laddove l’amministrazione non abbia assentito al richiesto scomputo (Cons. di Stato n. 7119/2019).

La legge infatti concede al soggetto richiedente la possibilità di realizzare direttamente le urbanizzazioni in luogo del pagamento del contributo, ma i limiti e modalità sono previste dalla legge, norme regionali e sopratutto è demandata alla scelta della pianificazione urbanistica comunale.