Nuovi proprietari, quando sono annullabili i permessi edilizi rilasciati • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
28/11/2019
Permesso di Costruire

In caso di falsa o erronea rappresentazione della realtà scatta l’annullamento in autotutela senza particolare motivo di pubblico interesse

Per titolo abilitativo si intende quel documento rilasciato dalla P.A. in forma espressa o con tacita formazione, per autorizzare una certa costruzione o intervento oggetto delle pratiche.

In particolare si prende in esame il Permesso di Costruire, e la Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA), che rispettivamente riguardano gli interventi di nuova costruzione (o equivalenti) e l’edilizia cosiddetta “minore”.

Per quanto riguarda invece la CILA, il discorso diventa più particolare e in questo articolo si preferisce omettere l’argomento. Meglio limitarsi a ricordare che la Comunicazione di Inizio Lavori asseverata consiste in una mera comunicazione di parte per opere che comunque rientrano in Edilizia libera.

Inutile sottolineare che i suddetti titoli abilitativi siano basati sulla rappresentazione dei luoghi e delle costruzioni mediante elaborati grafici, relazioni e documenti.

Essi devono rappresentare quindi una situazione di partenza, cioè uno stato attuale, in maniera esauriente e tale da consentire alla P.A. una rapida comprensione.

E qui entra in campo il ruolo del professionista, quale soggetto che più di tutti possiede le nozioni e criteri su come rappresentare lo stato dei luoghi e degli edifici.

Il Comune verifica la conformità dello stato rappresentato con l’effettivo stato dei luoghi?

L’annullamento in autotutela è una procedura che la Pubblica Amministrazione esercita per revocare la validità e l’efficacia di un titolo abilitativo, quale il permesso di costruire (vale anche per la SCIA).

TUTTO SU ANNULLAMENTO IN AUTOTUTELA.

Esistono due possibili tipi di rappresentazione dei luoghi che possono far scattare l’annullamento in autotutela:

Falsa, cioè basata sulla volontà di rappresentare una consistenza diversa dalla realtà;
Erronea, basata sulla rappresentazione contenente errori, tuttavia compiuti senza volontà;

Non è ammissibile che il Comune debba provare la corrispondenza del progetto alla effettiva situazione di fatto, in presenza di un progetto presentato dalla parte e per cui era stato già rilasciato un titolo edilizio, sul presupposto della conformità del progetto alla effettiva situazione di fatto. Ai sensi dell’art. 64 comma 1, c.p.a. spetta infatti al ricorrente l’onere di fornire elementi di prova che rientrino nella sua disponibilità (Cons. di Stato n. 7094/2019).

Resta il fatto che alla P.A. rimane il diritto di verificare qualsiasi aspetto, rappresentazione o informazione contenuta nella istanza della pratica edilizia, e di agire di conseguenza.

Ammettiamo il caso in cui il titolo abilitativo sia stato ottenuto dall’interessato in base alla falsa, o perfino erronea rappresentazione della realtà: alla P.A. è consentito di esercitare il proprio potere di autotutela ritirando l’atto stesso, senza necessità di esternare alcuna particolare ragione di pubblico interesse (Cons. di Stato n. 7094/2019, n. 1795/2019).

E in genere, dopo l’annullamento del permesso di costruire/SCIA, qualora l’opera sia stata avviata o compiuta, scattano anche le relative sanzioni amministrative e penali del caso per reprimere l’illecito edilizio.

Non occorre specifica motivazione per emettere ordinanze di demolizione.

I provvedimenti repressivi degli abusi edilizi sono di atti natura dovuta e rigorosamente vincolata (cioè specificatamente disciplinati dall’ordinamento).

La loro motivazione è da ritenersi adeguata e sufficiente quando essi contengono la descrizione delle opere abusive e la constatazione della loro abusività (Cons. di Stato n. 6246/2018).

La legittimità dell’ingiunzione o ordinanza demolitoria richiede infatti (unicamente)“l’affermazione della accertata abusività dell’opera, attraverso la descrizione delle opere, la constatazione della loro esecuzione in assenza del necessario titolo abilitativo e l’individuazione della norma applicata, ogni altra indicazione esulando dal contenuto tipico del provvedimento” (Cons. di Stato n. 903/2019, n. 2822/2019).

Questo potere di annullamento vale anche verso i futuri proprietari.

Nel caso in cui la domanda di rilascio del permesso di costruire sia stata presentata da parte di precedente proprietario dell’area, va escluso l’affidamento legittimo dell’acquirente (Cons. di Stato n. 7094/2019, n. 5840/2019) tutte le volte in cui egli:

abbia comunque avuto contezza dell’errore;
quando egli avrebbe potuto accorgersi dell’errore utilizzando la ordinaria diligenza richiesta in quanto soggetto che intendeva ottenere il titolo edilizio;

In altre parole, il soggetto che subentra nel titolo durante la fase del suo rilascio si deve curare adeguatamente della correttezza de contenuti (es. preliminare di vendita condizionato al rilascio del P.d.C, ecc)

Questo principio costringe il nuovo soggetto subentrante a interessarsi da subito e far verificare da tecnico propria fiducia la conformità e rispondenza della rappresentazione.
[PODCAST AUDIO sulla CONFORMITA’ URBANISTICA.]

In caso contrario rischia di subentrare in pieno verso tutte le conseguenze derivanti dalla falsa o erronea rappresentazione del titolo rilasciato o depositato.

Non può scattare in nessuna ipotesi alcun affidamento, e quindi il soggetto subentrante non potrà vantare alcun tipo di giustificazione o diritto al mantenimento della costruzione e delle opere compiute coi titoli.