Nullo contratto appalto per totale difformità dal permesso • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
02/07/2024
Totale difformità

Imprese edili punite per esecuzione di abusi edilizi primari anche a livello contrattuale

E’ consolidata giurisprudenza civilistica, confermata di recente anche dall’ordinanza di Cassazione Civile n. 10808/2023: l’impresa edile che esegue opere in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso, potrebbe essere soggetta congiuntamente a conseguenze come:

sanzioni amministrative in quanto responsabile o corresponsabile in solido dell’abuso, ai sensi dell’articolo 29 e seguenti del D.P.R. 380/01, subendo anche gli effetti delle ordinanze demolitorie e ripristinatorie;
nullità del contratto di appalto stipulato col committente;

L’impresa esecutrice, o meglio le imprese esecutrici coinvolte nell’intervento edilizio, sono responsabili assieme al committente e direttore lavori nella realizzazione in conformità alla disciplina urbanistico edilizia, agli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi; inoltre sono responsabili anche all’esecuzione dell’opera conforme al permesso di costruire e alle modalità esecutive stabilite in esso (art. 29 c.1 DPR 380/01).

Occorre focalizzare quest’ultimo aspetto in quanto tutt’altro che trascurabile: è possibile infatti che l’azienda dopo l’avvenuta esecuzione dell’opera (abusiva), egli non possa aver diritto a riscuotere quanto concordato. Il legislatore intende pertanto responsabilizzare e punire il costruttore o impresario edile sotto due versanti, civilistici e amministrativi, affinché sia deterrente a tali opere.

La Cassazione Civile ha più volte confermato un principio generale:

l’appalto per la costruzione di un immobile totalmente privo di concessione edilizia (o permesso di costruire) è nullo, ai sensi degli articoli 1346 e 1418 del Codice Civile, per violazione di norme imperative in materia urbanistica, con la conseguenza che tale nullità, una volta verificatasi, impedisce sin dall’origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri e ne impedisce anche la convalida ai sensi dell’art. 1423 c.c. (Cass. Civ. n. 4015/2007, n. 20301/2012, n. 2013/21475, n. 21398/2013, n. 30703/2018).
La medesima nullità colpisce anche il contratto che abbia ad oggetto immobili da costruire o costruiti in modo totalmente difforme dalla concessione edilizia/permesso di costruire.

La Cassazione Civile (n. 24477/2022, n. 30730/2018, n. 2187/2011) da tempo ha chiarito che in tema di contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di immobili, se sono eseguiti senza rispettare la concessione edilizia/permesso di costruire, occorre distinguere le ipotesi di difformità totale e parziale.

Un contratto di appalto edilizio, riguardante opere realizzate abusivamente e in violazione di norme imperative, è da considerare:

nullo in caso di totale difformità al PdC, se l’edificio realizzato sia radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie, e pertanto l’opera è da equiparare a quella posta in essere in assenza di concessione/permesso di costruire; ritengo che vi rientrino anche l’ipotesi di difformità rilevanti come:
- opere in totale difformità al PdC (art. 31 c.1 DPR 380/01)
- variazioni essenziali al PdC (art. 32 DPR 380/01);
- opere in totale difformità in ristrutturazione “pesante” (art. 33 c.1 DPR 380/01);
valido quando le modifiche riguardano parti non essenziali del progetto, cioè in caso di variazioni non essenziali, ovvero parziale difformità dal Permesso di Costruire (Art. 34 c.1 dPR 380/01).

Motivo per cui è importante che anche l’impresa/e coinvolte nell’intervento siano adeguatamente edotte e messe a conoscenza della legittimità dell’intervento sull’immobile e del relativo stato legittimo della costruzione.