Nullità relativa atti compravendita stipulati tra L. 10/1977 e L. 47/85 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
20/04/2024
Commerciabilità immobiliare

Il regime di commerciabilità L. 47/85 è sopravvenuto rispetto alla nullità relativa riservata al soggetto in buona fede

Il tradizionale regime di commerciabilità degli immobili istituito con gli articoli 17, 18 e 40 della L. 47/85 sta per compiere 40 anni, e sto parlando di quello che prevede la nullità dell’atto traslativo, la cui applicazione è stata chiarita anche dall’importante sentenza a Sezioni Unite n. 8230/2019 di Cassazione Civile.

Prima di esso vigeva l’articolo 15 c.7 della L. 10/1977 disponente un particolare regime di commerciabilità sulle costruzioni che, pur prevedendo una nullità dell’atto di trasferimento in funzione dell’abusività dell’immobile, era attivabile soltanto dall’acquirente a certe condizioni: si definisce nullità relativa, e di conseguenza commerciabilità relativa. Il citato art. 15, comma 7, della l. n. 10 del 1977 recita testualmente:

«Gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione».

Tale articolo è rimasto vigente fino all’entrata in vigore della L. 47/85, la quale ha provveduto appunto a sostituirlo col più severo regime di commerciabilità, che prevede una forma di nullità assoluta e non relativa: in altre parole, è applicabile a prescindere dalla volontà dell’acquirente e perfino rilevabile d’ufficio o in via incidentale.

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Nullità atti compravendita e trasferimenti ante L. 47/85

A chiarire il perimetro della nullità relativa degli atti traslativi immobiliari, vigente tra la L. 10/1977 e L. 47/85 è arrivata la sentenza di Cassazione Civile n. 8950/2024, di cui riporto i passaggi essenziali:

«Il regime di nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali, previsto dall’art. 40 della l. n. 47 del 1985, è inapplicabile, per il principio di irretroattività, ai contratti stipulati anteriormente alla sua entrata in vigore, relativamente ai quali occorre riferirsi, al contrario, al sistema di sanzioni civili previsto dall’art. 10, comma 4, della l. n. 765 del 1967 e, in termini pressoché identici, dall’art. 15, comma 7, della l. n. 10 del 1977, disposizione che va interpretata nel senso che, ai fini della validità dell’atto, occorre il duplice requisito che l’acquirente sia consapevole della mancanza della concessione al momento della stipulazione e che tale conoscenza sia stata espressa nell’atto come manifestazione della volontà – anche implicita, ma non desumibile “aliunde” – di acquistare un’unità edilizia costruita senza la necessaria concessione» (vedi anche Cass. Civ. Ordinanza n. 29317/2021, Sentenza n. 5068/2001, Sentenza n. 4296/1993).

Pertanto, come nella fattispecie, un atto di compravendita stipulato nel 1982 resta soggetto all’allora vigente regime di nullità relativa, in quanto sanzione civile allora prevista dall’art. 15 L. 10/77; inoltre, la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 l. 47/1985 per gli atti traslativi di diritti reali su edifici, nel caso in cui da essi non risultino per dichiarazione dell’alienante gli estremi della licenza o della concessione “ad aedificandum”, non ha effetto retroattivo e pertanto non colpisce gli atti negoziali stipulati anteriormente alla sua entrata in vigore, cioè al 15 marzo 1985 (Cass. Civ. n. 8950/2024).

La giurisprudenza di legittimità che ha ripetutamente affermato che la nullità disciplinata dall’art. 15, comma 7, della l. n. 10 del 1977 è una nullità relativa che può essere fatta valere solo dalla parte acquirente che, appunto, al momento dell’acquisto non aveva consapevolezza della mancanza del provvedimento abilitativo (Cassazione Civile n. 8950/2024). Si tratta di una nullità comminata (o comminabile) soltanto ove da detti atti non risultasse che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione edilizia relativa al fabbricato. Tra l’altro la nullità relativa ex articolo 15 L. 10/1977 aveva natura sostanziale, rispetto a quella formale come prevista dagli articoli 17 e 40 L. 47/85.

Collegato al tema degli immobili costruiti ante L. 47/85, è consigliato leggere anche questo post in merito alla commerciabilità di immobili costruiti con concessione o licenza edilizia annullati anteriormente alla L. 47/85.