Nullità procedure esecutive immobiliari esclusa per immobili abusivi e difformi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
07/01/2024
Commerciabilità immobiliare

L’articolo 40 Legge 47/85 esclude nei trasferimenti di esecuzione la nullità formale prevista per atti di compravendita tra vivi

Il tradizionale regime di commerciabilità immobiliare incontra ostacolo per nullità dell’atto di compravendita previsto dagli articoli 40 L. 47/85 e 46 D.P.R. 380/01. Come detto più volte nel blog e sulla base della fondamentale sentenza di Cassazione Civile resa a Sezioni Unite n. 8230/2019, tale nullità ha natura formale e testuale.

Ciò significa che tale nullità formale prescinde e non scatta per profili sostanziali dell’immobile, cioè in presenza di abusi edilizi rispetto ai titoli abilitativi e varie pratiche edilizie.

Proprio alcuni giorni fa tornavo sull’argomento in via generale sul rapporto tra nullità di compravendita e gravità degli illeciti edilizi. Riassumendo ai minimi termini, la nullità prevista dagli articoli 46 del D.P.R. n. 380/2001 e 40 della L. n. 47/1985 deve essere interpretata come una forma specifica di nullità testuale ai sensi dell’articolo 1418 comma 3 del Codice Civile. Questa forma di nullità si applica solo ad atti tra vivi aventi effetti reali che rientrano nella lista delle fattispecie previste dalle norme, come le compravendite immobiliari.

Più dettagliatamente, la nullità formale ha lo scopo di sanzionare:

la mancata menzione nei suddetti atti degli estremi dei titoli abilitativi dell’immobile, come anche la dichiarazione sostitutiva Ante ’67;
oppure la menzione di titoli abilitativi inesistenti, o la falsa attestazione di immobile iniziato dopo 1 settembre 1967;
oppure il titolo esiste ma si riferisce ad altri immobili diversi da quello oggetto del rogito;

Il criterio di nullità formale ormai consolidato consiste nella sostanziale “riferibilità” di quanto urbanisticamente menzionato all’immobile oggetto di trasferimento immobiliare, lasciando impregiudicati gli aspetti sullo stato legittimo e restanti forme di garanzia civilistiche.

Nullità formale estendibile a procedure esecutive giudiziarie?

Il comma 5 articolo 40 L. 47/85 esclude la comminatoria di nullità (formale) dai trasferimenti immobiliari derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali nonché a quelli derivanti da procedure di amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa, le cosiddette “esecuzioni immobiliari”. Dello stesso tenore anche il comma 5 articolo 46 DPR 380/01, che costituisce parte complementare del regime di commerciabilità già previsto al punto precedente.

Lo scopo evidente è impedire un possibile ritorno dell’immobile espropriato al soggetto esecutato in danno dei creditori stesso: siccome si intende impedire pregiudizi verso i creditori, non può trovare applicazione la stessa nullità prevista per atti di compravendita, che si ripete essere di natura formale o testuale (Cass. Civ. SS.UU. 8230/2019).

In linea generale i due predetti articoli comportano l’inapplicabilità del normale regime di commerciabilità e nullità formale nei confronti delle esecuzioni immobiliari. Vorrei però riportare alcuni riferimenti utili dalla giurisprudenza, riportando la massima di Cassazione Civile n. 23140/2013:

Dall’altro ancora, e nel merito, poiché le nullità di cui alla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2 non si estendono ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali (come confermato dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46: in entrambe le norme citate, la facoltà di sanatoria non è concessa all’acquirente in via automatica, ma è subordinata all’esistenza delle relative condizioni), di talché anche l’immobile abusivo non sanabile può costituire oggetto di vendita forzata, purché ciò sia dichiarato nel bando di vendita (in caso contrario, si sarebbe, difatti, in presenza di un’alienazione di aliud pro alio rispetto alla quale non opera l’esclusione della garanzia per i vizi della cosa di cui all’art. 2922 c.c., comma 2: Cass. 11018 del 1994).

A quanto pare questa giurisprudenza emerge ancora oggi, e da una prima lettura sembrerebbe prevedere una eccezione all’inapplicabilità della nullità del trasferimento forzato: l’espressa dichiarazione nel bando circa l’insanabilità dell’immobile (o degli illeciti). Ritengo che tale esclusione non sia riferibile alla nullità, creando un’eccezione alla disposizione tassativa dell’articolo 40 c.5 L. 47/85, piuttosto che sia relazionata a quanto specificato in prosieguo tra parentesi nell’anzidetta massima giurisprudenziale: ma davvero l’omessa informazione dell’abusività insanabile lascerebbe aperti i profili di trasferimenti di aliud pro alio, ovvero una cosa per un’altra, a favore dell’aggiudicatario?

E qui però si arriverebbe al controsenso che porterebbe comunque alla possibile restituzione dell’immobile (al soggetto esecutato?) e alla ripetizione delle somme versate ai creditori? Il percorso non mi convince molto, posto che la giurisprudenza è andata avanti anche con altre pronunce senza prevedere eccezioni, trovando interessante quella di Cassazione Civile n. 25021/2019 (individua bene il perimetro delle procedure esecutive).

Sui profili di risoluzione per inadempimento “grave” per aliud pro alio in esecuzione forzata la Cassazione Civile, con Sentenza n. 1669 del 29/01/2016, facendo proprio l’arresto della Suprema Corte 2014, n. 7708 – che ha individuato il mezzo idoneo a far valere l’aliud pro alio nella vendita giudiziaria in quello interno al processo esecutivo, valorizzando la prevalenza degli elementi processualistici su quelli prettamente negoziali, in ragione della collocazione sistematica e della funzione della vendita esecutiva, cui è strettamente correlata un’esigenza di stabilità – ha osservato che la diversità strutturale della vendita forzata rispetto a quella negoziale, nonché la mancanza di disciplina positiva e il carattere meramente interpretativo del fondamento dell’estensione dell’istituto alla vendita forzata risultano ostative all’adozione in materia di una nozione lata dell’aliud pro alio (citata anche in Sentenza Tribunale di Roma n. 3313/2022).

E’ anche doveroso ricordare l’articolo 2922 del Codice Civile: “nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. Essa non può essere impugnata per causa di lesione”. In definitiva le tutele riservate all’aggiudicatario di immobile mediante vendita coatta ed esecuzione immobiliare hanno maglie assai strette.

E’ chiaro che in tutto questo il vero soggetto responsabile dei danni cagionati verso il soggetto aggiudicante è la figura del Consulente tecnico del tribunale (C.T.U), che sicuramente verrà chiamato a rispondere in prima persona per inadeguata diligenza in sede peritale. C’è da capire quali siano le corrette forme e contestazioni da muovere, materia prettamente giuridica.

In tutto questo non dimentichiamo un altro binario parallelo: lo Stato legittimo dell’immobile. E’ vero che (per ora) l’articolo 34-bis DPR 380/01 non prevede l’obbligo applicativo verso i trasferimenti immobiliari coatti o procedure esecutive, ma chissà che la futura giurisprudenza non possa riservare sorprese, e i possibili cambiamenti normativi.

Lo volete un consiglio a margine di tutto questo: tenere gli occhi aperti e farvi affiancare da bravi Tecnici professionisti specializzati sulla materia della regolarità edilizia.

Articolo 40 L. 47/85

1. Se nel termine prescritto non viene presentata la domanda di cui all’art. 31 per opere abusive realizzate in totale difformità o in assenza della licenza o concessione, ovvero se la domanda presentata, per la rilevanza delle omissioni o delle inesattezze riscontrate, deve ritenersi dolosamente infedele, si applicano le sanzioni di cui al capo I. Le stesse sanzioni si applicano se, presentata la domanda, non viene effettuata la oblazione dovuta. In ogni altra ipotesi di abusivismo, la presentazione della domanda dopo il termine del 30 settembre 1986, e comunque non oltre il 31 marzo 1987, comporta il pagamento di una somma pari al doppio dell’oblazione.
2. Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo. Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l’opera autorizzata.
3. Se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi, non sia dipesa dall’insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, ovvero dal fatto che la costruzione sia stata iniziata successivamente al 1° settembre 1967, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate al comma precedente.
4. Si applica in ogni caso il disposto del terzo comma dell’articolo 17 e del primo comma dell’art. 21.
5. Le nullità di cui al secondo comma del presente articolo non si applicano ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali nonché a quelli derivanti da procedure di amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa.
6. Nella ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge.