Negli atti di compravendita è obbligatorio indicare i corretti riferimenti catastali e la conformità di essi.

Molto spesso avrai sentito parlare di nullità degli atti notarili di compravendita.

Sono casi estremi a cui non è proprio piacevole arrivarci, perché si potrebbe arrivare alla situazione in cui effettivamente dopo una lunga procedura giudiziaria, l’immobile viene preso e ritrasferito al venditore precedente, ma non è che da quella parte c’è subito una persona con un assegno in mano.

No, c’è una sentenza con un decreto ingiuntivo che dà un titolo.

Ma non è detto che quella persona nel frattempo sia ancora viva, e qui si pone problema degli eventuali eredi; se sia ancora in territorio italiano o se magari, peggio ancora sia diventato nullatenente.

In quel caso effettivamente si potrebbe arrivare al paradosso di avere trasferito l’immobile, ma di non essere rientrati nel credito che l’eventuale sentenza ci riconoscerà. Quindi bisogna prevenire queste tipi di situazioni estreme e poco consigliate. Come si devono prevenire?

Bisogna operare attraverso l’ausilio di un tecnico professionista, architetto, geometra o ingegnere, che ti assista in tutte le fasi.

Detto questo, quali sono le possibili cause di nullità? Negli atti di compravendita, vediamo il versante catastale, cioè le cause con cui si rischia la nullità dell’atto notarile derivante dalla non conformità degli atti e dei dati catastali.

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In particolare sono a pena nullità, nel momento in cui non c’è la corretta indicazione dei dati della planimetria, quindi ci deve essere il riferimento indicato nell’atto notarile.

Infine devono essere aggiornati e correttamente indicati gli atti e i dati catastali, quindi tutti i riferimenti come foglio, particella, subalterno, classamento, se l’immobile ad esempio è nella quinta classe, rispetto a un’altra, oppure se l’immobile è in una categoria piuttosto che un’altra.

E ancora: la rendita catastale, assolutamente necessaria anche ai fini del calcolo delle imposte di registro dell’atto di compravendita.

Infine cosa anche qui molto importante, la corretta intestazione dei proprietari nella visura catastale. Perché?

Perché anche questo è uno dei dati essenziali che caratterizza tutti i riferimenti e tutti i dati catastali da indicare nell’atto. La normativa, a partire dal 2010, esige che negli atti di compravendita siano tutte correttamente aggiornate, coerenti e conformi all’effettivo stato dei luoghi per la planimetria e alle effettive risultanze.

Quindi in visura catastale non può esserci indicato ancora l’intestazione del vecchio proprietario, di due contratti notarili fa, rispetto a quella attuale.

Bisogna ci sia un aggiornamento, quindi anche per questo sarà sufficiente avvalersi di un tecnico professionista, che farà le opportune operazioni e le opportune pratiche in catasto per aggiornare l’intestazione, e planimetria catastale.

Anche quella deve essere conforme, quindi la scheda la planimetria cartacea o comunque quelle che si compilano in maniera digitale tramite le procedure Docfa, quelle dovranno essere aggiornate in via digitale, possibilmente, e dovranno essere conformi all’effettivo stato dei luoghi.

Ora il problema nodale, e il dilemma che viene sempre è questo? Fino a che punto devo aggiornare la planimetria?

Cioè le variazioni intervenute, anche legittimamente, e magari indicate con atti e con pratiche edilizie in comune, quelle fino a che punto hanno bisogno di un aggiornamento catastale? E quando non servono?

Allora, solo ai fini catastali e fiscali ci sono delle precise disposizioni che dispensano dall’aggiornamento, dalla presentazione della nuova planimetria; altrimenti sono necessarie comunque sempre.

Rendere necessari tutti gli aggiornamenti delle planimetrie, perché? Perché a maggior ragione una normativa obbliga il venditore a tenere aggiornata la planimetria catastale negli atti di compravendita.

Non c’è un dato preciso, oltre il quale scatta l’obbligo di aggiornamento oppure no; cioè, il legislatore ti chiede di presentare una planimetria catastale o di esibire una planimetria catastale, che sia congruente e conforme allo stato effettivo dei luoghi.

In assenza di questa c’è la pena nullità dell’atto stesso, il legislatore intende usare questa leva proprio perché intende aggiornare e far aggiornare le banche dati catastali, con questa motivazione.

Posto che è molto più importante la conformità urbanistica e la regolarità edilizia dell’immobile, di cui parleremo nei prossimi video, anche ai fini della commerciabilità degli immobili, ok?

Molto importante, quindi! Scegli un professionista tecnico che ti assista negli atti di compravendita. Sceglilo perché ti deve anche consigliare se e quando devi o non devi aggiornare la planimetria catastale oppure no.

Soprattutto dovrà essere presente all’atto notarile di compravendita per eventuali osservazioni o eventuali dubbi. Perché te, all’atto notarile, te venditore non puoi avere tutta la cognizione di questa materia molto complessa.

Infine voglio darti un ultimo consiglio: la planimetria catastale deve essere sia aggiornata e conforme allo stato effettivo dei luoghi, tuttavia deve esserci una continuità e una congruenza anche con gli aspetti urbanistici ed edilizi.

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Con questo è tutto, ci vediamo al prossimo video.

Un saluto da carlo pagliai.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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