Nullità compravendita per abusi edilizi minori e rilevanti • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
05/01/2024
Conformità urbanistica

Regime di commerciabilità immobili resta ancorato alla nullità testuale ed escluso dalla conformità sostanziale dell’immobile

La Cassazione Civile ha confermato ancora l’orientamento “formalista” sulla commerciabilità e nullità degli atti di trasferimento immobiliare, stabilito con la famosa sentenza a Sezioni Unite n. 8230/2019, e lo ha fatto con le recenti sentenze n. 33243/2023 e n. 33754/2023.

Partiamo da alcune premesse generali riguardanti i limiti alla circolazione degli immobili nelle compravendite e atti di trasferimento tra vivi, inizialmente attivati dagli articoli 17 e 40 L. 47/85, come integrati o sostituiti dall’articolo 39 L. 724/94, articolo 2 L. 662/1996 e articolo 46 DPR 380/01.

La prima fattispecie trattata nella Cass. Civ. n. 33243/2023 ha interessato una permuta di quote di comproprietà effettuata nel 1993 per fabbricati abitativi rurali, stalla e annessi rustici, sul quale gravava una domanda di condono edilizio e la quale era stata allegata al rogito assieme al pagamento dell’oblazione; in seguito ad alcune verifiche emergono difformità di modesta rilevanza, allora qualificabili come opere interne ex articolo 26 L. 47/85, per le quali la Cassazione non riconosce la nullità dell’atto.

Nella seconda fattispecie trattata nella Cass. Civ. n. 33754/2023 un contratto preliminare di vendita del 1996 per civile abitazione, su cui pendeva una domanda di condono edilizio presentata ai sensi della L. 47/85, su cui verteva richiesta di esecuzione in forma specifica del preliminare ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile.

Per entrambe le fattispecie viene ribadito il pacifico orientamento per cui la nullità prevista per atti di trasferimento abbia valenza testuale.

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Commerciabilità formale degli immobili

La sentenza a SS.UU. n. 8230/2019 ha escluso il requisito di conformità sostanziale dell’immobile e ritenuto di dare rilievo al dato letterale normativo che prevede la nullità degli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti. Ci tengo a premettere che sulla regolarità e conformità sostanziale è intervenuto più recentemente l’articolo 34-bis D.P.R. 380/01, introducente l’obbligo di attestare il rispetto dello Stato Legittimo dell’immobile entro il perimetro di tolleranza edilizia.

Dobbiamo suddividere due principali regimi di commerciabilità e nullità degli atti di trasferimento meglio indicati dalle due norme più conosciute:

articolo 40 legge 47/85:

2. Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo. Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l’opera autorizzata.

articolo 46 D.P.R. 380/01 (che ha sostituito il previgente articolo 13 L. 47/85).

1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.

Nullità di tipo formale e non sostanziale

Con sentenza a Sezioni Unite n. 8230/2019 è stato posto un forte chiarimento sul vecchio regime di commerciabilità immobiliare, che rimane in vigore e adesso sovrapposto a quello dello Stato Legittimo articolo 9-bis DPR 380/01, tutt’altro che trascurabile.

Non si tratta quindi di una nullità comminata per ogni ipotesi di abuso compiuto in assenza o difformità a:

titolo abilitativo “primario” (permesso di costruire, concessione edilizia, licenza edilizia, DIA alternativa al PdC o SCIA alternativa al PdC)
titolo/comunicazione edilizi (DIA e SCIA ordinarie, CILA, autorizzazioni edilizie, modifiche interne art. 26 L. 47/85) ma di mancata menzione nell’atto degli estremi della concessione ad edificare o in sanatoria, cioè dei provvedimenti che appaiono necessari per la realizzazione di una nuova costruzione.

Proprio su questa nullità formale e “commerciabilità testuale”, la predetta SS.UU. 8230/2019 ha stabilito che:

la nullità de qua non ha carattere sostanziale, bensì testuale, dovendo essere ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, così che, in stretta adesione al dato normativo, la nullità colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.

Tale indirizzo risulta peraltro confermato da nutrita giurisprudenza di Cassazione Civile, vedasi n. 23394/2023, n. 30425/2022, n. 15587/2022, n. 538/2020).