Novità sulla L.R. Toscana 65/2014: il cambio di destinazione d'uso • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
19/11/2014
Articoli

La nuova legge di Governo del Territorio emanata dalla Regione Toscana contiene un nuovo assetto in materia di cambio di destinazione d’uso, anche alla luce delle novità (discutibili) introdotte dallo Sblocca-Italia sull’argomento.

Per prima cosa occorre evitare di confondere il concetto di destinazione d’uso tra categorie funzionali.

Nota bene: articolo è riferito al 19 Novembre 2014 e al territorio della Regione Toscana, restano salve tutte le modifiche intervenute posteriormente. Consulta qui gli aggiornamenti sul Mutamento di Destinazione d’uso.

In Toscana la legislazione regionale ha cambiato decisamente passo sulle questioni procedurali, categorie e definizioni di intervento, e tra queste anche la destinazione d’uso, mediante l’approvazione della L.R. Toscana 65/2014 del novembre 2014. Facciamo però una sintesi preliminare della previgente normativa regionale toscana sul tema.

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IL CAMBIO DI DESTINAZIONE NELL’ULTIMA VERSIONE DELLA L.R. 1/2005 della TOSCANA
La pensionanda L.R. 1/2005 diversificava il cambio d’uso in due categorie:
1) mutamenti delle destinazioni d’uso agricole verso altre categorie (deruralizzazioni) per gli immobili situati in territorio rurale;
2) mutamenti di destinazione d’uso in generale;

DERURALIZZAZIONE
L’ex Art. 45 consentiva la deruralizzazione degli edifici agricoli, compreso quelli per cui erano decaduti i vincoli di utilizzo fondiario derivanti Programmi di Miglioramenti Agricoli Aziendali (Es. mantenimento di superficie minima pertinenziale in termini di ettari, tipologia di coltivazioni, ecc) e trascritti da un notaio con Convenzione o Atto unilaterale d’obbligo; se la durata del vincolo non era ancora scaduta, non era possibile effettuare la deruralizzazione.
La durata di questi Programmi vincolanti era di minimo 10 anni, con facoltà dei comuni di innalzare il termine (Art. 42 comma 3); inoltre per i nuovi edifici rurali ad uso abitativo non potevano mutare destinazione d’uso per almeno venti anni dall’ultimazione. (Art. 42 c. 8 lett. c ).
Le deruralizzazioni erano condizionate alla sottoscrizione di Convenzione o Atto unilaterale d’obbligo con cui individuavano le aree pertinenziali degli edifici da deruralizzare:
– se dotate di aree pertinenziali superiori ad 1 ettaro, i proprietari si impegnavano alla realizzazione di interventi di sistemazione ambientale, fornendo idonee garanzie. Nel caso in cui le spese per la sistemazione ambientale da sostenersi nel primo decennio, contabilizzate a prezzi correnti al momento della formazione del titolo abilitativo, risultassero inferiori agli oneri di deruralizzazione, al comune era dovuta la relativa differenza.
– se dotate di aree pertinenziali inferiori ad 1 ettaro, in luogo della suddetta Convenzione erano corrisposti gli oneri di deruralizzazione, in misura comunque non inferiore alla quota massima prevista per gli interventi di ristrutturazione edilizia e non superiore alla quota minima prevista per gli interventi di nuova edificazione.

CAMBIO D’USO PER LE ALTRE CATEGORIE
La L.R. 1/2005 normava il cambio d’uso con l’Art. 59, considerando mutamento d’uso il semplice passaggio tra le rispettive categorie, indipendentemente dalla localizzazione geografica:
a) residenziale;
b) industriale e artigianale;
c) commerciale;
d) turistico-ricettiva;
e) direzionale;
f) di servizio;
g) commerciale all’ingrosso e depositi;
h) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge.
Lo stesso articolo disponeva inoltre che era considerabile cambio di destinazione d’uso la diversa utilizzazione dell’unità immobiliare oltre il 35% dell’unità stessa e comunque non oltre i 30 mq.

Cambio destinazione d’uso a livello nazionale, video di YouTube:

IL CAMBIO DI DESTINAZIONE CON LA NUOVA Legge Regionale TOSCANA 65/2014
Anche la presente normativa opera una forte distinzione tra gli edifici agricoli e non, addirittura per i primi dedica l’apposita Sezione IV con gli articoli 81-84 compresi.

DERURALIZZAZIONE
La norma impone una prima diversificazione su base temporale, articolandoli come segue.
Edifici con inizio lavori posteriori al 15 aprile 2007 (entrata in vigore Reg. 5/R 2007):
– Annessi agricoli non potranno mai mutare la destinazione agricola, in caso contrario vige il nuovo regime sanzionatorio di cui al nuovo Art. 196;
– Edifici rurali ad uso abitativo non potranno mutare la destinazione d’uso agricola per almeno venti anni dalla loro ultimazione;
Edifici con inizio lavori anteriori al 15 aprile 2007:
– Gli edifici rurali, compresi quelli ad uso abitativo potranno mutare destinazione nel rispetto delle seguenti condizioni e con atto d’obbligo, e purché lo stato di fatto risulti legittimo.

L’Art. 82 opera inoltre una distinzione tra i cambi di destinazione mediante il Programma aziendale o comportanti la perdita d’uso agricola.
Nel primo caso, agli edifici delle aziende agricole è consentito il mutamento della destinazione d’uso agricola (compreso quelli di valenza storico testimoniale) quando non sia possibile il recupero a agricolo, il tutto condizionato al mantenimento delle superfici fondiarie minime superiori a quelle previste nel PTC o nel PTCM.
Nel secondo caso i mutamenti comportanti la perdita di destinazione d’uso agricola sugli edifici esistenti seguiranno l’iter disposto col nuovo Art. 83.
Il mutamento d’uso agricolo degli edifici rurali sarà consentito solo se espressamente previsto dagli strumenti della pianificazione territoriale e urbanistica comunale (quindi contemporaneamente Piani Strutturali e nuovi Piani Operativi ? ), restando fermo l’obbligo di sottoscrivere Convenzione o Atto unilaterale d’obbligo con cui individuare le aree di pertinenza degli edifici o delle singole unità immobiliari, applicando le stesse condizioni sugli oneri di deruralizzazione.
Il comma 2 introduce il divieto di aumento della superficie utile lorda quando il mutamento di destinazione è accompagnato da demolizione e ricostruzione.

CAMBIO D’USO PER LE ALTRE CATEGORIE
In primo luogo la legge regionale ha sposato la nuova impostazione introdotta col nuovo Art. 23-ter del Testo Unico DPR 380/2001, inserito con lo “Sblocca-Italia“, ovvero statuisce che la destinazione d’uso di un fabbricato o di unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.
Cosa significa ? Significa che de facto e de iure, per ogni unità immobiliare non ha luogo il cambio d’uso fino al 49%, considerato il termine giuridico “prevalente“.
La vecchia LR 1/2005 in tal senso poteva un doppio limite (35% e max 30 mq), adesso vi è solo la “prevalenza”.
In secondo luogo ricalca il concetto di cambio di destinazione d’uso rilevante (tra diverse categorie funzionali) e non, introdotto con lo Sblocca-Italia; lo stesso Art. 23 ter del T.U. consente alle Regione di modificarne i contenuti, recepito col nuovo Art. 99 della L.R. 65/2014 il quale diversifica meglio le destinazioni d’uso (dimenticando al comma 1 di definirle espressamente categorie funzionali come Sblocca Italia):
a) residenziale;
b) industriale e artigianale;
c) commerciale al dettaglio;
d) turistico-ricettiva;
e) direzionale e di servizio;
f) commerciale all’ingrosso e depositi;
g) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge.
Praticamente ricalca le stesse destinazioni citate con l’ex Art. 59 LR 01/2005 (unendo le direzionali con quelle di servizio).
Il cambio di destinazione tra le diverse categorie sarà sempre consentito, restano ferme le eventuali limitazioni demandate agli strumenti urbanistici sia in termini di localizzazione areale (come da Art. 98 in materia di Distribuzione e localizzazione delle funzioni) sia in termini di limitazioni all’interno della stessa categoria funzionale.

Merita pure cenno il comma 3 lettera “b”, col quale consente agli strumenti urbanistici l’individuazione delle aree ove le destinazioni d’uso siano assimilabili:
1) residenziale e direzionale e di servizio laddove reciprocamente funzionali;
2) industriale e artigianale, commerciale all’ingrosso e depositi, nonché direzionale e di servizio.