Mutamento d'uso di cantina, garage e sottotetto in vano abitabile soggetta a permesso di costruire • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
22/01/2025
Cambio Destinazione d'uso

Indice

Trasformare superfici autorizzate come accessori e senza permanenza di persone si configura come ampliamento volumetrico residenziale entro sagoma
E’ sempre una questione di carico urbanistico
Categorie di intervento edilizia

Trasformare superfici autorizzate come accessori e senza permanenza di persone si configura come ampliamento volumetrico residenziale entro sagoma

Sull’argomento si torna analizzando quanto trattato nella sentenza di Consiglio di Stato n. 10000/2024, rimasta conforme all’orientamento costante circa il mutamento d’uso di spazi accessori o pertinenziali verso la destinazione abitativa “vera e propria”. Bisogna sfatare una delle tante credenze dure a morire, ovvero che cambiare la sola utilizzazione di spazi accessori a primari sia sempre legittimo e gratuito: non aiuta l’affermazione che tali superfici siano già a destinazione abitativa. Occorre premettere che stiamo parlando di unità immobiliari, porzioni di immobili o di pertinenze autonome, dovendo invece escludere quelle superfici strettamente accessorie e interne alla singola unità già conteggiate come superfici primarie ai fini del carico urbanistico e relativi oneri di urbanizzazione. Ad esempio il ripostiglio e il bagno sono sì accessori ma fanno direttamente parte dell’unità immobiliare, cioè appartamento.

La fattispecie della predetta sentenza riguardava l’ordinanza di rimessa in pristino, e diniego alla richiesta di permesso di costruire in sanatoria per mancanza di conformità, per aver trasformato un locale di 52 mq, assentito con concessione edilizia come deposito/cantina, ad uso abitativo, dotato dei necessari impianti e arredi domestici, collegato con scala interna all’abitazione sovrastante, realizzando praticamente una taverna abitabile; oltre a ciò sono stati realizzati altri illeciti edilizi non rilevanti all’argomento del mutamento di destinazione d’uso.

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E’ sempre una questione di carico urbanistico

Sulla fattispecie il Consiglio di Stato si è espresso negativamente, confermando la recente e costante giurisprudenza amministrativa (tra le tante Cons. di Stato n. 954/2024, riguardante a casi analoghi a quello in esame, aventi ad oggetto l’accertato mutamento di destinazione d’uso di locali, previsti nel progetto concessionato come cantina o garage (o spazi pertinenziali), mediante la creazione di nuovi volumi residenziali, non meramente accessori o tecnici. Secondo il predetto orientamento:

gli standard urbanistici hanno una «funzione di equilibrio dell’assetto territoriale e di salvaguardia dell’ambiente e della qualità di vita» (Cons. Stato n. 9614/2022, n. 4068/2019),
«la destinazione del piano in questione (interrato, ma analogo discorso vale per il sottotetto) ad abitazione ha determinato un incremento delle volumetrie e delle superfici ‘utili’ – ossia utilmente fruibili – con conseguente aggravio del carico urbanistico, secondo quanto previsto dall’art. 32, comma 1 lett. a) D.P.R. n. 380/2001, a norma del quale costituisce ‘variazione essenziale’ ogni ‘mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968» (Cons. Stato n. 6085/2023).

Occorre ricordare che l’accertamento del maggior carico urbanistico assolve alla prioritaria funzione di compensare la collettività per il nuovo ulteriore carico urbanistico che si riversa sulla zona, con la precisazione che per aumento del carico urbanistico deve intendersi tanto la necessità di dotare l’area di nuove opere di urbanizzazione, quanto l’esigenza di utilizzare più intensamente quelle già esistenti. Per questi motivi è necessario il previo ottenimento del permesso di costruire e la corresponsione dei relativi oneri di urbanizzazione. La nozione è dunque una nozione relazionale, e precisamente differenziale: l’incremento del carico urbanistico si accerta infatti in relazione ad un supposto aumento di esternalità negative, sull’area considerata, conseguente al mutamento di destinazione d’uso, rispetto agli effetti prodotti dalla destinazione precedente (Consiglio di Stato n. 9823/2024).

Da ciò consegue che non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un locale cantina in un vano abitabile; a differenza dell’ipotesi in cui un garage venga trasformato – con o senza opere – in magazzino o deposito, rimanendo quindi spazio accessorio, senza permanenza di persone, «la trasformazione in vano destinato alla residenza, anche a tralasciare i profili igienico-sanitari di abitabilità, si configura come un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire» (CdS, n. 835/2023).

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Categorie di intervento edilizia

Considerato che vengono insediati nuovi abitanti per la prima volta all’interno di sagome edilizie esistenti, si configura un intervento soggetto a permesso di costruire; si sono formate due scuole di pensiero circa la categoria di intervento:

ristrutturazione edilizia “pesante”, quale modifica volumetrica e di superficie entro sagoma legittimamente esistente (Cons. di Stato n. 7168/2024, n. 1828/2023, n. 8256/2022 e n. 43/2021).
nuova costruzione “virtuale”, in quanto realizzazione di volumetria abitabile per la prima volta;

Questo tipo di trasformazione richiede permesso di costruire proprio perchè comporta incremento di carico urbanistico, restando invece ininfluenti le modifiche apportata da parte della Legge n. 105/2024 Salva Casa: tale norma ha provveduto a semplificare i mutamenti d’uso tra categorie urbanisticamente rilevanti, ma non ha introdotto o semplificato l’intervento che crea superficie primaria (a permanenza di persone) per la prima volta. Si aggiunge pure che non incide la contestuale esecuzione di opere o meno al mutamento funzionale: è sufficiente il cambio d’uso a creare l’aggravio dell’incremento di carico urbanistico.