Muri di cinta con altezza maggiore a tre metri fa distanza tra costruzioni • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
06/05/2021
Distanze legali

Il muro stesso va considerato costruzione ai fini delle distanze legali tra edifici.

Nella disciplina delle distanze legali esiste ancora l’articolo 878 del Codice Civile che dispone l’equivalenza di costruzione per i muri di cinta o isolati con altezza superiore ai tre metri:

Articolo 878 Codice Civile:

Il muro di cinta e ogni altro muro isolato che non abbia un’altezza superiore ai tre metri non è considerato per il computo della distanza indicata dall’articolo 873.
Esso, quando è posto sul confine, può essere reso comune anche a scopo d’appoggio, purché non preesista al di là un edificio a distanza inferiore ai tre metri (874).

La presenza di un manufatto simile, che sia posto sul confine o meno, va considerato come se fosse una costruzione vera e propria.
Esiste infatti una linea di demarcazione ben precisa, e confermata dalla consolidata giurisprudenza.
Per adesso prenderemo ad esempio il caso di muri di cinta realizzati senza dislivelli o terrapieni.

Il muro di cinta avente caratteristiche previste nell’art. 878 c.c. e, pertanto, con funzione di delimitazione della proprietà e con altezza inferiore a 3 metri, non è considerato costruzione di cui tenere conto ai fini del calcolo delle distanze legali tra edifici; in tal caso è facoltà del vicino confinante di realizzare il proprio fabbricato in aderenza o in appoggio, e le distanze legali vanno computate come se il muro non esistesse (Cass. Civ. n. 10546/2020, 10461/ 2011, 342/1997).

Anche in questo caso si deve premettere che i regolamenti locali (e/o regionali) potrebbero aver introdotto discipline e prescrizioni più restrittive, inoltre non dimentichiamo l’esistenza del più severo e postumo D.M. 1444/68.

I presupposti necessari per considerare costruzione il muro di cinta.

Per valutare ed equiparare il muro di cinta ad una costruzione si deve fare riferimento allo stesso articolo 878 del Codice Civile.

Diciamo quindi la norma dispone un regime di residualità: se rispettano certi requisiti non si considerano costruzioni e nelle distanze legali, altrimenti sono equivalenti a costruzioni. I riferimenti che stabiliscono o meno la questione sono individuati nel predetto articolo, trovando utile anche la descrizione riportata in sentenza di Cass. Civile n.14710/2019:

il muro di cinta non si considera nel computo delle distanze legali se costruiti con:

altezza non superiore a tre metri;
destinazione di demarcazione della linea di confine, alla separazione e chiusura della proprietà;
isolamento del muro sulle facce di esso;

Quest’ultimo requisito intende dire che deve essere isolato e libero su entrambe le facce da costruzioni per almeno di tre metri, salvo quelle maggiori eventualmente richieste dai regolamenti edilizi, strumenti urbanistici e di pianificazione, norme regionali, ecc.

Quando il muro di cinta qualifica costruzione edilizia

In questi casi occorre considerarlo come una costruzione vera e propria, in cui per astratto la “sagoma edilizia” diviene quella del muro stesso.

Pertanto l’esistenza del muro-costruzione, può essere trattata anche con l’edificazione in aderenza o appoggio, qualora ammissibile dalle norme regolamentari e discipline urbanistiche, e nel rispetto dei rapporti civilistici tra confinanti.

E l’eventuale possibili edificazione in aderenza, dovrebbe avvenire senza superare l’estensione e altezza preesistente del muro di cinta; infatti la realizzazione delle porzioni dei manufatti eccedenti tali limiti comporta il rispetto di tutte le distanze legali previste dalla disciplina urbanistica (Cons. di Stato . 3113/2017, TAR Campania n. 4010/2011).