Modifiche interne in sanatoria ex articolo 48 L. 47/85 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
18/05/2016
Condono Edilizio

Nella legge del condono edilizio si annida una particolare sanatoria delle opere interne effettuate prima della sua entrata in vigore

Ai più attenti non sarà sfuggito l’aspetto sostanziale delle modifiche distributive interne effettuate abusivamente negli immobili prima della L. 47/85.

Praticamente è una procedura speciale semplificata prevista in passato per chi abbia commesso trasformazioni all’interno dell’immobile prima del marzo 1985. Prima di tutto è bene rileggere la stesura integrale dell’articolo:

ART. 48 L. 47/85, vigente dal 17 marzo 1985:
Per le opere interne alle costruzioni, definite dall’articolo 26, realizzate prima dell’entrata in vigore della presente legge o in corso di realizzazione alla medesima data, il proprietario dell’unità immobiliare deve presentare al sindaco una relazione che asseveri le opere compiute, a firma di un professionista abilitato alla progettazione, entro il termine di trenta giorni dall’entrata in vigore della presente legge.

In sostanza veniva proposto in prima versione la stessa procedura prevista a regime ordinario per le modifiche interne in base all’art. 26 della medesima legge, condizionandola all’asseverazione del Tecnico abilitato.

Anche questo termine fu prorogato una prima volta fino al 30 giugno 1985 mediante l’art. 1 comma 1 del D.L. 146/1985 del 23 aprile 1985 (convertito con modificazioni dalla L. 298/1985).

Il termine fu nuovamente prorogato al 30 giugno 1986 e modificato contestualmente dal D.L. 656 del 20 novembre 1985 (convertito senza modifiche dalla L. 780/1985), ed ecco la versione coordinata:

ART. 48. L. 47/85 vigente dal 22 novembre 1985:
Per le opere interne alle costruzioni, definite dall’articolo 26, realizzate prima dell’entrata in vigore della presente legge o in corso di realizzazione alla medesima data, il proprietario della costruzione o dell’unita’ immobiliare deve inviare al sindaco, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, una relazione descrittiva delle opere realizzate, entro il termine del 30 giugno 1986.

Col Secondo Condono Edilizio L. 724/94 riprese applicabilità l’art. 48 L. 47/85

Con l’art. 39 della L. 724/94 del secondo Condono edilizio le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (comprendenti quindi l’art. 48 stesso) furono ulteriormente rese applicative anche alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993.

E l’applicazione “reminescente” dell’art. 48 L. 47/85 risulta confermata anche per dalla Circolare Ministero LLPP n. 2241/1995 al punto 1.6, per le opere interne realizzate o in corso di realizzazione alla data del 10 gennaio 1995.

E col Terzo Condono L. 47/85 invece?

Con l’art. 32 comma 25 del D.L. 269/03 convertito dalla L. 326/03, furono prorogato il termine applicativo delle disposizioni di cui ai capi IV e V della L. 47/85 (e quindi compreso l’art. 48) per le opere abusive ultimate al 31 marzo 2003.

In altre parole, ci fu una “reiterazione” della L. 47/85 con modifiche e condizioni aggiuntive rispetto ad essa, ancora più severe rispetto a quelle della L. 724/94.

Si ritiene che la possibilità di presentare pratiche edilizie ex art. 48 si fosse nuovamente “riattivata” col Terzo Condono, tuttavia non trovo traccia di questa opzione nella Circolare LLPP n. 2699/2005, e nemmeno pratiche edilizie simili dai miei accessi agli atti. Segno evidente che ormai tale procedura era già percepita “superata” dai Tecnici e P.A.

Fine dell’Art. 48: arriva il DPR 380/01.

L’articolo 48 della L. 47/85 fu poi abrogato dal DPR 380/01 col proprio articolo 136. Vorrei ricordare che l’entrata in vigore del Testo Unico Edilizia è stata differita due volte mediante:

D.L. n. 411/2001 convertito in L. 463/2001 con l’art. 138, comma 1 disponendo proroga al 30 giugno 2002;
D.L. 122/2002 convertito con L. 185/2002 ha disposto con l’art. 138, comma 1 la proroga al 30 giugno 2003;

Il Legislatore si è limitato a prescrivere l’obbligo di presentazione senza prevederne sanzioni in caso di omissione, praticamente una norma “bianca”

CONDIZIONI E REQUISITI

Opere e modifiche interne di immobili effettuate in corso o prima dell’entrata in vigore della L. 47/85 cioè anteriori al 17 marzo 1985;
Deposito di relazione descrittiva delle opere compiute;
Interventi ammissibili riferiti e inquadrabili nell’art. 26 L. 47/85, a condizione che:

1. non fossero in contrasto con:

gli strumenti urbanistici adottati e approvati;
regolamenti edilizi comunali vigente;

2. non comportassero:

modifiche della sagoma della costruzione;
modifiche di prospetto; aumento superfici utili;
aumento unità immobiliari;
cambio destinazione d’uso delle costruzioni;
cambio destinazione d’uso delle singole unità immobiliari;
pregiudizio alla statica dell’immobile;

RELAZIONE DESCRITTIVA vs PROFESSIONISTA

Nel periodo intercorrente tra 17 marzo 1985 e 22 novembre 1985 era necessario depositare l’art. 48 con relazione descrittiva asseveratata da un tecnico professionista (senza menzionare elaborati grafici);
Tale obbligo decadde il 22/11/1985 con la modifica intervenuta tramite D.L. 656/1985 convertito in L. 780/1985, rendendo possibile la presentazione diretta da parte del cittadino interessato;

Essa doveva essere firmata dal proprietario dell’unità immobiliare o della costruzione o da altro avente titolo (amministratore del condominio, rappresentante di un ente, usufruttuario, ecc.) anche senza l’assistenza di un professionista.

Nei casi in cui sia stato presentata la relazione a firma del professionista, ai sensi dell’originario art. 48 prima delle modifiche apportate alla L. 47/1985 dal decreto legge n. 146 del 1985 convertito nella legge n. 298 del 21 giugno 1985, non dovevano ripresentare alcuna relazione (vedasi anche Circolare LLPP 3357/25 del 30 luglio 1985).

REGIME SANZIONATORIO

Con tale disposizione il legislatore si è limitato a prescrivere la presentazione da parte del privato di una relazione descrittiva delle opere interne realizzate anteriormente o in corso di realizzazione alla data di entrata in vigore della legge 47/85, senza prevederne alcuna sanzione particolare. Si tratta quindi di mero obbligo di condotta.

Quella dell’art. 48 va considerata una speciale forma di sanatoria in quanto gli interventi di modifiche interne effettuati in precedenza alla L. 47/85 e assoggettabili ad Autorizzazione edilizia, possono, pur in assenza del titolo, essere regolarizzati con la presentazione della relazione suddetto.

Per tale sanatoria non trova neanche applicazione il termine del 10 ottobre 1983 stabilito dalla L. 47 del 1985 per l’ultimazione dell’opera relativa al primo Condono: il disposto dell’art. 48 riguarda infatti tutte le opere realizzate prima dell’entrata in vigore della legge ovvero in corso alla data del 17 marzo 1985.

Si pone quindi il problema di quali effetti giuridici scaturiscano dall’eventuale inerzia del privato, in particolare, se da essa consegue l’applicazione di una qualche sanzione.

A differenza dell’ex art. 26 L. 47/85 che puniva il la mancata presentazione dell’istanza con la sanzione pecuniaria ex art. 10 L. 47/85 ridotta di un terzo, l’art. 48 non disponeva alcunché.

In questo senso il Legislatore ha operato un taglio netto tra le modifiche interne abusive effettuate prima (e durante) l’entrata in vigore della L. 47/85 e quelle successive, creando quindi due diversi regimi:

Art. 48 per modifiche interne ante L. 47/85: nessuna sanzione;
Art. 26 per modifiche interne post L. 47/85: sanzione pecuniaria;

La conseguenza fondamentale quindi è che questo regime sanzionatorio vale solo per le opere interne abusive effettuare dopo l’entrata in vigore della L. 47/85. Infatti secondo il principio di legalità esposto con l’art. 1 della L. 689/1981 impone l’applicazione di sanzioni amministrative soltanto nei casi e per i tempi in esse considerati, ovvero che nessuno soggetto può essere assoggettato a sanzioni amministrative se non in forza di una legge entrata in vigore prima della commissione della violazione.

In questa direzione si muove anche la Circolare ministeriale LL.PP. n. 3466/25.

Il termine entro cui deve essere presentata la relazione era perentorio, nel senso che l’inerzia del proprietario protratta fino al 31 dicembre 1985 lasciava le opere nella situazione in cui si trovavano alla data di entrata in vigore della legge: e cioè restano abusive se tali erano al momento della loro realizzazione.

Nota aggiuntiva: l’intera questione poi verte sulla effettiva e inconfutabile datazione dell’abuso di modifiche interne operato prima dei detti termini. Ma questa è tutt’altra questione superabile con dichiarazione del proprietario, ovviamente premurandosi che corrisponda a verità e che non emerga la “probatio diabolica” che smentisce quanto affermato.

CONSIGLI E SUGGERIMENTI

Quando svolgete ricerche e verifiche immobiliari non sottovalutate affatto questo tipo di pratiche edilizie: possono riservare sorprese, e risolvere perfino irregolarità divenute ai giorni nostri difficilmente regolarizzabili con le procedure e norme vigenti.

Certo, posso preannunciare che raramente siano indicizzate benissimo o digitalizzate nei vari archivi istituzionali. Ma posso garantire che quando ne trovate una, avrete una strada in discesa nella verifica di conformità urbanistica.