Modifiche di prospetto su edifici esistenti: permessi e categorie intervento • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
25/09/2023
Ristrutturazione Edilizia

Gli aggiornamenti al D.P.R. 380/01 hanno semplificato le trasformazioni delle aperture esterne in facciata

Indubbiamente gli interventi che comportano modifiche alla forometria in facciata sono delicati, per quanto minimali possano essere in quanto possono incidere su:

decoro architettonico dell’edificio;
aspetti strutturali;
compatibilità con vincoli paesaggistici;
compatibilità coi vincoli dei Beni culturali;
e molte altre.

Prima delle recenti modifiche apportate al Testo Unico Edilizia DPR 380/01 mediante il D.L. 76/2020 (e anche L. 91/2022), le categorie di intervento edilizio non lasciavano margini interpretativi: le modifiche di prospetto rientravano nell’ambito della ristrutturazione edilizia pesante (art. 10 c.1 lettera c) T.U.E.). In tal senso confermava la giurisprudenza penale e amministrativa (Cons. di Stato n. 902/2019, che rinviava a Cass. Pen. n. 21/2017, n. 20846/2015, n. 30575/2014, n. 38338/2013, n. 834/2008).

Praticamente, fino all’entrata in vigore del D.L. 76/2020, le modifiche di prospetto costituivano ristrutturazione pesante e assoggettate al Permesso di costruire interventi anche apparentemente semplici ad esempio:

apertura di nuove finestre;
chiusura di quelle preesistenti, e/o di loro apertura in altre parti dell’immobile;
apertura di una nuova porta di ingresso sulla facciata dell’edificio o comunque su una parete esterna dello stesso;
spostamento di porte e finestre esistenti;
trasformazione di vani finestra in altrettante porte-finestre;
eccetera;

Vediamo di fare un quadro generale col seguente indice:

Indice

Col D.L. 76/2020 le modifiche di prospetto oscillano tra ristrutturazione e manutenzione straordinaria.
Modifiche di prospetto “speciali” in manutenzione straordinaria
Restauro e risanamento conservativo, caso a parte
Modifiche prospetto su edifici vincolati
Conclusioni e consigli

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Col D.L. 76/2020 le modifiche di prospetto oscillano tra ristrutturazione e manutenzione straordinaria.

Il Decreto “Semplificazioni” n. 76/2020 ha ridisegnato le categorie di intervento, e di conseguenza le relative procedure amministrative e titoli abilitativi; non bisogna escludere l’eventualità che qualche normativa regionale abbia inserito ulteriori modifiche in questo senso.

Intanto cerchiamo di individuare la categoria “generale” in cui si possa inquadrare la modifica di prospetto, e poi indicare quelle speciali eccezioni ad essa, partendo dalle categorie di intervento individuate dall’articolo 3 comma 1 DPR 380/01.

Procedendo per esclusione, dalle categorie di intervento normate si evince che l’unico intervento “generale” in cui comprendere la modifica di prospetto su edifici esistenti sia la ristrutturazione edilizia (art. 3 comma 1 lettera d). Essa infatti contiene un’ampia previsione di interventi capaci di trasformare e innovare in tutto o in parte l’organismo edilizio esistente, mentre le restanti categorie contenute nel medesimo comma non entrano nel merito, tranne una piccola speciale eccezione contenuta nella manutenzione straordinaria.

Di conseguenza, si dovrà procedere con Segnalazione certificata inizio attività di tipo ordinaria (SCIA).

Modifiche di prospetto “speciali” in manutenzione straordinaria

Il D.L. 76/2020 ha cercato di semplificare certi interventi, e lo ha fatto aumentando la portata di quelli qualificabili in manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3 c.1 lettera b) DPR 380/01. Estrapolando una parte dal testo, si osserva come sia una possibilità assai risicata e connessa soltanto agli interventi che rimangono in manutenzione straordinaria, e prevedendo diverse esclusioni:

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;

Per prima cosa sono poste alcune condizioni e presupposti essenziali:

esclusi gli edifici vincolati dal Codice dei beni culturali e paesaggio D.Lgs. 42/2004:
intervento conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia;
non pregiudicare decoro architettonico dell’edificio;
da effettuarsi su edifici legittimamente realizzati: ciò presuppone la verifica di Stato legittimo, ma ritengo ridondante come criterio;
scopo finalizzato a mantenere o acquisire l’Agibilità dell’edificio o accesso allo stesso
deve avvenire nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria.

Si tratta di un intreccio di rinvii, esclusioni ed inclusioni pericolosamente intrecciate, proprio perchè basta pochissimo per sbagliare categoria di intervento e trovarsi in ristrutturazione edilizia.

Il criterio più capzioso da tenere presente è l’affiancamento ad interventi ancora rientranti in manutenzione straordinaria: in altre parole, è sempre possibile rimanere in manutenzione straordinaria sommando contemporaneamente più interventi ricadenti in tale categoria?

La risposta è dipende, ma soprattutto porre la dovuta attenzione.

Quella previsione “deve avvenire nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria” va ponderata bene: infatti tale categoria non è residuale e omnicomprensiva, e prevede particolari interventi da considerare in maniera rigida e autonoma. Mi riferisco ad esempio ad un’altra frase contenuta nella stessa definizione di manutenzione straordinaria:

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso.

Da come è stata scritta, si può affermare che la speciale modifica di prospetto contenuta nella manutenzione straordinaria sia fattibile congiuntamente al frazionamento come sopra; un esempio potrebbe essere il frazionamento di un appartamento in due rende necessario creare una porta di ingresso. Il problema della somma di interventi di manutenzione straordinaria si è già manifestato anche sui cambi d’uso.

Lo so, stiamo per sconfinare nella ristrutturazione edilizia, se non addirittura possa già apparire così all’interprete della norma. Se qualcuno nutre dubbi, potrebbe “salire” alla categoria superiore di ristrutturazione.

Occorre fare un altro distinguo importante in base all’incidenza antisismica dell’opere, e soprattutto dell’interessamento verso le parti strutturale:

in caso positivo, diviene manutenzione straordinaria “pesante” e quindi SCIA;
in caso negativo, qualifica manutenzione straordinaria “leggera” e quindi CILA in residualità.

Questa distinzione è ben illustrata anche dal D.Lgs. 222/2016, nell’Allegato A, oltre che dall’articolo 22 comma 1 DPR 380/01.

Restauro e risanamento conservativo, caso a parte

Non si nasconde il forte dubbio se una modifica di prospetto, considerata da sola, possa rientrare nella categoria di restauro e risanamento ex articolo 3 comma 1 lettera c) DPR 380/01: in tal senso mi oriento in senso negativo.

Rimango invece possibilista nei pochissimi casi in cui le modifiche di prospetto, da effettuarsi congiuntamente alle altre opere già classificate restauro e risanamento, siano effettuate tassativamente per stesse finalità.

Pensiamo ad esempio al ripristino elementi costitutivo (riapertura di una finestra documentata e utile a ricomporre il decoro architettonico storicizzato) o eliminare quelli estranei (chiusura di una finestra incompatibile con impianto storico e di recente formazione).

Ma anche qui avviso che stiamo camminando sul filo del rasoio, perchè la norma è interpretabile soprattutto quando si toccano i canoni estetici, architettonici e storici degli edifici esistenti.

https://www.youtube.com/watch?v=NsdhcIas7wo

Modifiche prospetto su edifici vincolati

Il D.L. 76/2020 ha ridotto la portata “generalista” delle modifiche di prospetto assorbite nella ristrutturazione edilizia pesante di cui all’articolo 10 comma 1 lettera c) DPR 380/01.

La vigente stesura riconduce espressamente in ristrutturazione edilizia pesante gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

In altre parole qualsiasi modifica di prospetto, da effettuarsi sugli immobili sottoposti ai vincoli paesaggistici e beni culturali D.Lgs. 42/2004, configura ristrutturazione edilizia pesante, e pertanto assoggettata al permesso di Costruire.

Conclusioni e consigli

Orientarsi in questo intreccio di norme, condizioni ed esclusioni non è affatto facile. Motivo per cui è consigliato prima di tutto di rivolgersi a Tecnici professionisti abilitati, e specializzati nella materia amministrativa.

Certamente, se l’immobile è soggetto a vincoli paesaggistici e di Beni culturali, il dubbio non si pone. Forse il vero spartiacque critico si trova tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia generale. E allora, nel dubbio, forse è meglio prediligere tra le due categorie quella superiore. Anche se ciò comporta il pagamento del contributo sul costo di costruzione.