Modifiche di prospetto, tra SCIA e Permesso di Costruire

Come scegliere il titolo abilitativo per interventi su facciate e prospetti degli edifici

N.B: articolo superato dalle modifiche apportate dal D.L. 76/2020, leggi post aggiornato: https://www.studiotecnicopagliai.it/modifiche-di-prospetto-su-edifici-esistenti-permessi-e-categorie-intervento/

La scelta passa dalla tipologia di ristrutturazione edilizia che viene effettuata

Ricevo spesso richieste e commenti sulla scelta del giusto titolo abilitativo per opere riguardanti modifiche di prospetto.

Il dilemma che molti mi segnalano riguarda sopratutto se la modesta modifica di prospetto debba essere inquadrata automaticamente come ristrutturazione edilizia “pesante” soggetta a Permesso di Costruire (o a SCIA alternativa)

Ho già trattato più volte questo delicato tema, in cui sostanzialmente sono arrivato a condividere le seguenti conclusioni in cui la modifica di prospetto:

Ebbene, vorrei dare voce anche ad un’altra corrente di pensiero che proviene dalla giurisprudenza amministrativa, sulla quale anticipo alcune personali riserve.

Modifiche di prospetto, ristrutturazione o cosa?

La linea giurisprudenziale che sto per esporre fa riferimento a situazioni antecedenti alla riforma del D.Lgs. 222/2016, il noto Decreto ‘SCIA 2‘: esso ha modificato categorie di intervento e procedure amministrative collegate. E’ anche vero che l’art. 10 del TUE non è stato minimamente modificato.

Questa premessa è importante perchè ogni regime e disciplina deve far riferimento a quella vigente “ora per allora”, a meno di espresse retroattività. Che ovviamente, lo SCIA 2 non ha inserito.

Il seguente principio emerge dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 4267/2016 (ribadito anche da Cons. di Stato n. 3370/2018), col quale la semplice modifica di prospetto non è sufficiente da sola a costituire ristrutturazione edilizia.

E per ristrutturazione edilizia, si intende un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente (D.P.R. 380/01 art. 3 comma 1 lettera D).

Fin dall’entrata in vigore del T.U.E., furono coniate due tipologie di ristrutturazioni edilizie:

  • Pesante, soggetta a Permesso di Costruire (art. 10 c.1 lett. C)
  • Leggera, in via residuale quando non rientrante nella Pesante (art. 3 c.1 lettera D);

Per maggiori dettaglio su questa suddivisione condivido questi utili riferimenti:

Qualificare la modifica di prospetto è essenziale per categoria e procedura di intervento, anche ai fini penali

Il nodo centrale dell’inquadramento “semi-automatico” della modifica di prospetto entro la ristrutturazione emerge dall’art. 10 comma 1 lettera C del D.P.R. 380/01, riportiamolo per esteso anche nella versione post “SCIA 2”:

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonchè gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

Sembra emergere un aspetto in esso: ristrutturazione edilizia ET modifiche di volumetria complessiva AUT dei prospetti = Permesso di costruire.

Lo traduco meglio: se Ristrutturazione edilizia + modifiche dei prospetti = Permesso di costruire (o Scia alternativa al PdC).

Casi tipici sono spostamenti o allargamenti di finestre, oppure creazione di nuove aperture su facciate.

Modesti interventi di modifiche di prospetto da soli configurano ristrutturazione edilizia?

Dalla sentenza 4267/2016 del Consiglio di Stato sembra emergere una risposta negativa, di cui riporto il passaggio più significativo:

«Tale circostanza fattuale, asserita dallo stesso Comune, esclude che l’intervento possa essere ricondotto alla nozione di “ristrutturazione edilizia cd. “pesante”, di cui all’articolo 33 del T.U. Edilizia, richiedente il previo rilascio del permesso di costruire e sanzionato con la demolizione. Come sopra ricordato, la richiamata norma si riferisce a interventi che portino ad un organismo del tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifica della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti. Dal tenore letterale della disposizione (si veda la congiunzione “e”) si evince che non basta una mera modifica dei prospetti, ma occorre, quale elemento indefettibile, che il risultato dell’intervento sia la realizzazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Orbene, tale diversità ( anche in termini parziali) non risulta sussistere, considerandosi che nella specie un lucernario vi era già e che quello assunto come di nuova realizzazione è stato semplicemente spostato, senza aggiunta di nuove aperture. Di poi, è pacifico che tale intervento non ha assolutamente modificato la consistenza dell’organismo sul quale si è intervenuto, atteso che questo è rimasto una mansarda (destinata ad uso abitativo, come da condono edilizio rilasciato), con l’esistenza di un’unica apertura sul tetto.»

E’ un po’ come dire: si rientra in Permesso di Costruire in presenza di doppia condizione congiunta = ristrutturazione edilizia + modifica di prospetto.

Altrimenti, in assenza di un sistematico insieme di opere che portano portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, non scatta la doppia condizione. E quindi niente Permesso di Costruire.

Cioè: secondo il principio, la semplice modifica di prospetto, da sola non fa scattare la doppia condizione della ristrutturazione edilizia “pesante”.

Prima e dopo il D.Lgs. 222/2016 ‘SCIA 2’: cambia la residualità delle procedure edilizie

Adesso ci troviamo ad un nuovo dilemma. E in caso di dilemmi, entra in campo il regime di residualità, cioè nei casi non previsti dal TUE si deve optare per la procedura indicata come residuale a tutte le altre.

Prima del D.Lgs. 222/2016: applicando comunque la suddetta esclusione della semplice modifica di prospetto dalla ristrutturazione, si rientrava per residualità nella SCIA. Opere modeste come realizzazione di porte, finestre o modifiche delle forometrie esistenti erano comunque assoggettate a SCIA ordinaria.

Dopo il D.Lgs. 222/2016 ‘SCIA 2‘: in questo senso l’art. 10 del TUE non è cambiato, e l’allegata Tabella dello ‘SCIA 2’ sottace sul punto.
Cambia tuttavia il regime di residualità (lo spiego nell’apposito video corso che puoi acquistare qui).
La SCIA perde la funzione di procedura residuale, e lo diventa la CILA.
Quindi, se è vero che la CILA riguarda le manutenzioni straordinarie che non possono incidere su sagoma, volumi e prospetti, applicando questo principio si torna alla CILA dalla “finestra” della residualità.

I miei consigli: prudenza e scegliere attentamente la procedura per modifiche di prospetto

Riprendo quanto premesso all’inizio dell’articolo: ho molte riserve sullo “sclassamento” della modifica di prospetto dalla ristrutturazione edilizia.

Ho sottolineato in un altro articolo (a cui ti rimando) che esiste una consolidata giurisprudenza (Cass. Pen. III n. 38853/2017) che invece ritiene la modifica di prospetto sufficiente da sola a costituire ristrutturazione edilizia, addirittura pesante e soggetta a Permesso di Costruire.

E in effetti, l’organismo edilizio cambia di poco, ma in direzione “innovativa”, piuttosto che “conservativa” nel suo insieme.

Il principio può non essere condivisibile dai colleghi professionisti ed enti pubblici.

Personalmente consiglio di mantenere alta la guardia, e di presentare almeno la SCIA alternativa al PdC in presenza della benché minima modifica di prospetto.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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