Modifiche di prospetto escluse da Manutenzione straordinaria

La categoria di intervento non può rientrare nelle opere di edilizia libera.

N.B: articolo superato dalle modifiche apportate dal D.L. 76/2020, leggi post aggiornato: https://www.studiotecnicopagliai.it/modifiche-di-prospetto-su-edifici-esistenti-permessi-e-categorie-intervento/

Modifiche di prospetto come apertura di pareti finestrate non configurano interventi edilizi minori, e rientrano nella categoria di quelli sostanziali. Le modifiche di prospetto sono una una frequente modalità di intervento sul patrimonio edilizio esistente, sottoposta spesso anche ad altre discipline di settore come paesaggistica, beni culturali e antisismica.

A prescindere da queste discipline settoriali, l’inquadramento sul solo profilo edilizio urbanistico porta a determinate conclusioni, derivanti anche dalla consueta giurisprudenza.

Prima di proseguire, ti segnalo un ulteriore approfondimento sulle modifiche di aperture in facciata assoggettate al Permesso di Costruire, visita in questo articolo.

Analizziamo la questione da un punto di vista normativo nazionale, sottolineando l’importante premessa che alle regioni è consentito:

  • stabilire quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a SCIA;
  • individuare ulteriori interventi che, in relazione all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire.

Occorre inoltre precisare che la violazione delle disposizioni regionali emanate ai sensi del presente comma non comporta l’applicazione delle sanzioni penali di cui all’articolo 44 del DPR 380/01.

Riepilogando, solamente da un punto di vista nazionale e fatto salvo quanto disposto dalle regioni, iniziamo ad analizzare se le opere di modifiche di prospetto debbano rientrare in manutenzione straordinaria o in ristrutturazione edilizia.

A livello nazionale il DPR 380/01 definisce così la manutenzione straordinaria (art. 3 c.1):

  • b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche’ per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unita’ immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unita’ immobiliari nonché’ del carico urbanistico purché’ non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso;

Nella manutenzione straordinaria non sono menzionate le modifiche di prospetto, anche se vi rientrano perfino le opere di frazionamento non comportanti modifiche volumetriche e di destinazione d’uso.

A prima vista può apparire contraddittorio perchè nell’immaginario collettivo si è portati a pensare ad una ristrutturazione edilizia “atipica” o leggera, mantenendo inalterata la sagoma planivolumetrica, ma così non è.

La ristrutturazione edilizia “normale” invece ha una definizione assai più ampia, che la stessa norma prevede così (art. 3 c.1):

  • d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente;

Inoltre si indicano le modifiche di prospetto inquadrate negli interventi di ristrutturazione edilizia sottoposti a permesso di costruire in base all’art. 10 c. 1:

c) gli interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonchè gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

Nota aggiunta il 15 novembre 2016: l’articolo tratta le nuove aperture, non modifiche di quelle esistenti; ad esempio lo spostamento di una forometria esistente è ritenuta manutenzione straordinaria dalla sentenza n. 4267/2016 della IV sezione del Consiglio di Stato.

Dal confronto emerge che le modifiche di prospetto innovative non possano rientrare nella semplice manutenzione straordinaria.

Nota bene: si ribadisce che l’aspetto riguarda le nuove aperture, e non le modifiche di quelle esistenti.

Anche la giurisprudenza su questo punto fornisce conferma. Nella sentenza di Cass. Pen. III n. 44319/2016 , relativa a illeciti accertati nell’anno 2011, si legge che << l’apertura di “pareti finestrate” sulla facciata di un edificio, senza il preventivo rilascio del permesso di costruire, integra il reato previsto dall’art. 44 del d.P.R. n. 380 del 2001, poiché si tratta di un intervento edilizio comportante una modifica dei prospetti non qualificabile come ristrutturazione edilizia “minore”, e per il quale, quindi, non è sufficiente la mera denuncia di inizio attività >>.

E ancora, anche la sentenza Cass. Pen. III n. 30575 del 20/05/2014, relativa a fattispecie dell’anno 2008 in cui l’intervento era consistito nella realizzazione di alcune “luci” su di una parete verso l’esterno.

Sulla stessa linea viaggia anche il Consiglio di Stato sez. VI con quanto espresso nella sentenza n. 3173/2016 (relativa a interventi edilizi dei primi anni Duemila), la quale evidenza che la modifica di prospetto con nuova apertura non può rientrare nella categoria di manutenzione straordinaria, <<caratterizzata certamente dalla possibilità di “rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici”, ma sempre che non si alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e le opere non comportino modifiche delle destinazioni d’uso>>.

Normative regionali a parte, la questione delle modifiche di prospetto da sempre è stata oggetto di dibattito tra due correnti di pensiero:

  • la prima, più restrittiva verso le modifiche di prospetto per cercare di garantire un trattamento organico e coerente del prospetto nella sua interezza, cercando di tutelare il famigerato decoro del fabbricato limitando quindi il margine di azione del privato/condòmino rispetto all’edificio, e infine per cercare di tutelare i prospetti di contesti urbanistici più delicati come centri e nuclei storici;
  • la seconda, più libertaria, tende a privilegiare il diritto di migliorare il godimento del bene privato rispetto alle ragioni espresse al punto precedente;

A mio avviso entrambe hanno un peso praticamente equivalente. Resta il fatto che purtroppo tutto si traduca in contenzioso amministrativo e penale, aspetto che non giova alla PA e al cittadino.

Modifiche aperture soggette a Permesso di costruire: approfondimento in questo articolo.

Bonus video: definizione manutenzione straordinaria.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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