Mini Condono edilizio 2023, riflessioni su ipotesi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
24/09/2023
Abusi edilizi

L’idea riguarderebbe tantissime piccole irregolarità architettoniche, edilizie e urbanistiche

Ieri il Ministro Salvini ha ventilato l’ipotesi, o meglio, la disponibilità a risolvere i problemi di bilancio finanziario statale con una sanatoria edilizia, allo scopo di liberare gli uffici tecnici comunali da “centinaia di migliaia” di situazioni problematiche.

Al momento non sappiamo nient’altro, e siccome la notte porta consiglio, ho fatto alcune riflessioni che condivido con voi lettori.

Intanto ha lanciato il sasso, e a questo punto dobbiamo aspettarci di tutto: da una sanatoria edilizia speciale di minima entità fino ad un possibile provvedimento di condono edilizio vero e proprio. Perché si sa, l’appetito vien mangiando: in altre parole si renderanno conto che il problema dell’abusivismo edilizio da una parte, e delle irregolarità edilizie dall’altro, ha dimensioni gigantesche.

Attenzione, sul problema ci tengo a fare due distinzioni importanti:

abusi edilizi: in questo ragionamento li intendo come illeciti gravi, effettuati anche con volontà e nel giro degli ultimi decenni senza permessi di costruire, concessioni e licenze edilizie;
irregolarità edilizie: tutti i restanti casi, cioè difformità anche rilevanti a costruzioni dotate comunque di licenza o titolo abilitativo a edificare; mi riferisco in particolar modo a quelli risalenti, ma dovrebbero valutare anche quelli più recenti.

Per come l’ha buttata il Ministro Salvini ieri 23 settembre 2023, ho la sensazione che punterà piuttosto a quest’ultimi. E soprattutto, di quali stiamo parlando?

Ovviamente di quelle irregolarità edilizie che non trovano soluzione con la vigente procedura di sanatoria edilizia ordinaria, cioè quella che prevede la sanatoria edilizia “formale” rispettando il difficile criterio di “doppia conformità” all’epoca dell’abuso e ad oggi.

Intanto questa uscita ha già rivelato le intenzioni sottobanco: se da una parte è stato iniziato (lentamente) la discussione di Riforma del Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01, dall’altro vorrebbero affiancarlo o persino anticiparlo con questo ipotetico Condono Edilizio 2023 o 2024? Attenzione a non fare casini nel sovrapporre e coordinare queste due norme.

Altra cosa: non sarebbe il caso allora di fare – alla svelta – un unico testo unico normativo dove infilare anche questo condono ventilato?

Una cosa l’ho capita: rispetto alla bozza ufficiosa di riforma di DPR 380/01 che ho visto circolare, credo che non avranno vita gli articoli che dovrebbero tirare un colpo di spugna per le irregolarità risalenti e del passato: parlo di quelli compiuti “Ante ’67“, e quelli effettuati in difformità a immobili autorizzati ma dotati di Abitabilità/Agibilità. Intendo dire che il Ministro ha detto espressamente che le casse sono vuote, quindi figurarsi che facciano un “Giubileo dell’urbanistica” gratuito. I limoni vanno spremuti bene, caso mai.

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Se volete i miei “two cents” sulle dichiarazioni fatte dal Ministro ieri sera, questo ipotetico “Condono edilizio 2023” troverà un limite massimo superiore, di tipo psicologico e morale: mi riferisco al Condono Edilizio 2003 ex D.L. 269/2003 (L. 326/03).

Mi riferisco all’entità, quantità e condizioni di accesso, tipo il limite dei famigerati 750 metri cubi: consiglio al Governo di non fare un “copia incolla” del Terzo Condono Edilizio, perchè ha fatto più danni della grandine: a parte il fatto che la presenza dei vincoli ostativi si è rivelata fatale, ma lo zampino di certe Regioni ha buttato in caciara tutto.

Quindi è il caso di togliersi subito dalla testa che possa arrivare un Condono edilizio di vaste proporzioni come quello della Legge 47/85.

Tuttavia la vera incognita si presenterà nella regolarizzazione delle irregolarità collaterali a quelle edilizie, e mi riferisco a:

idoneità statica e sismica, con ri-collaudo delle costruzioni;
vincoli paesaggistici e beni culturali;
risparmio energetico e isolamento termico;
impiantistica;
rischio idrogeologico e idraulico;

Siamo pronti a dover riaffrontare anche la regolarizzazione di immobili più vulnerabili rispetto ad altri? Chi si prenderà la responsabilità politica di quando crolleranno o subiranno danni di vario tipo?

Questione paesaggistica: perchè non colgono anche l’occasione di rivedere l’attuale divieto di regolarizzare qualsiasi ipotesi di aumento volumetrico in zona sottoposta a vincolo, come prevede la procedura di Compatibilità paesaggistica dell’articolo 167 c.4 D.Lgs. 42/2004.

Questa ipotetica idea di Condono Edilizio 2023/24 potrebbe (e deve) dare risposta a quegli immobili per cui ricomporre lo Stato Legittimo degli immobili (articolo 9-bis c.1-bis DPR 380/01), e per ricondurre in legittimità le discordanze, difformità e irregolarità emerse.

Intendiamoci, non mi schiero certo per salvare le ville costruite sul bagnasciuga, ecomostri o simili: ma col Superbonus e con l’introduzione dell’obbligo dello Stato legittimo immobiliare in milioni di persone si stanno accorgendo delle dimensioni irrisolte del problema.

Anche perchè intendiamoci su un altro punto: fino al 17 Luglio 2020 (DL 76/2020), soltanto quattro gatti hanno fatto le verifiche approfondite di Stato legittimo sugli edifici. E se vogliamo puntare a risolvere il problema, un provvedimento straordinario va fatto, e scritto bene.

Altro consiglio per il Ministro Salvini: che non sia una norma con una finestra di qualche mese, perchè non bastano nemmeno per fare gli accessi agli atti ai Comuni. Vuoi fare cassa? bene, lasciala aperta per un po’ di tempo, anche due anni se necessario, tanto quando è stabilita una data di ultimazione opere da dimostrare inconfutabilmente, i furbetti che costruiscano di notte li hai già eliminati tutti.

E ovviamente sono saltati fuori subito i “finti moralisti”, a quali vorrei domandare se le loro ville siano perfettamente conformi con lo Stato Legittimo, e se abbiano una vaga idea di come poter regolarizzarli con le rigidissime vigenti regole del D.P.R. 380/01.

Gentile Ministro, spero che ai piani alti qualcuno le faccia notare i miei suggerimenti, onde evitare un altro pasticcio simile o forse più grave del Terzo Condono Edilizio.